Immobilier : comment préparer votre retraite ?

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Le plus souvent, retraite rime avec baisse de revenus. Mais de nombreuses solutions immobilières vos permettent de faire face en toute sécurité.

L’une des meilleures pistes pour préparer vos vieux jours, c'est l'immobilier. Etre propriétaire avec un crédit remboursé lorsque vous cessez de travailler compense la baisse de revenus due à la retraite. Vous êtes assuré de conserver votre toit, alors que les locataires, eux, sont tributaires d'un bailleur qui peut reprendre son bien. Vous pouvez aussi transmettre le logement à vos enfants.

Autre piste : l'investissement locatif. Les loyers vous apportent un revenu complémentaire et le logement constitue un solide capital. Vous pourrez revendre ce logement pour financer un autre projet immobilier. Dans certains cas, vous pouvez même profiter d'avantages fiscaux (loi Pinel dans le neuf par exemple). 

N'oubliez pas que l'immobilier est l'un des rares actifs à pouvoir être financé par le crédit. Il vous permet de devenir propriétaire d’un patrimoine que vous n’auriez pas pu payer comptant. En cas d'aléa grave de la vie, l'assurance du prêt prend le relais des remboursements et votre famille peut conserver le bien.  

Être propriétaire au jour de sa retraite

Avoir son chez-soi permet de ne pas voir son revenu retraite amputé du poste logement, à condition d'avoir remboursé l'emprunt avant la retraite. C'est pourquoi, il faut anticiper. Si vous êtes jeune, mieux vaut acheter le plus tôt possible. Votre premier logement pourra être revendu plus tard, pour financer l'achat d'un nouveau toit. 

A l'heure de la retraite, les enfants sont généralement partis et ne sont plus à charge. L'appartement ou la maison peuvent s'avérer trop grands. Si vous êtes propriétaire, vous êtes libre de revendre pour trouver un logement mieux adapté à vos besoins (plus petit, proche des commerces, plus adapté, etc.). 

N'oubliez pas que l'on reste aujourd'hui de plus en plus longtemps chez soi. Les aides de l'Anah permettent d'adapter le logement à vos besoins. Et quand l'heure sonne d'aller en maison de retraite, votre bien peut vous permettre le financement de cette dernière : soit en le louant, soit en le donnant en viager, soit en le vendant. Tout le monde n'a pas forcément d'enfants et si l'on en a, on n'a pas toujours envie que ses enfants soient obligés de participer financièrement.

Devenir propriétaire au cours de sa retraite.
Emprunter lorsque l'on est âgé est aujourd'hui plus facile. Les banques ont bien compris que les retraités bénéficient de revenus sécurisés, ce qui réduit les risques de non-remboursement. Elles proposent des formules adaptées et certains cas, vous pouvez finir de rembourser à 85 ans. Ecueil : l'assurance de crédit. Pour les plus de 60 ans, elle est trois à quatre fois plus chère que pour les quadras. En cas de difficultés, n'hésitez pas à choisir une autre assurance que celle proposée par la banque prêteuse (délégation d'assurance). Si vous présentez un risque de santé et que l'assurance ne suit pas, la convention Aeras prend le relais sous certaines conditions. Pour en savoir plus, consultez notre dossier Emprunter avec un dossier difficile

Retraite et immobilier : points à surveiller

La retraite amène une forte baisse du pouvoir d'achat. Si vous vous êtes lancé trop tard dans une acquisition immobilière, les mensualités de remboursement peuvent grever votre budget. Pour autant, les crédits immobiliers d'aujourd'hui peuvent vous permettre de faire face. Certains d'entre eux sont dits « à palier ». La mensualité baisse pour s'adapter à vos revenus de retraité. 

Attention aux charges, aux travaux et aux taxes. Lorsque vous serez à la retraite, vous devrez, surtout si vous êtes en copropriété et malgré votre baisse de revenus, faire face aux charges, aux travaux votés, aux taxes et aux impôts locaux.

Vous avez acheté un logement que vous avez mis en location et vous souhaitez le reprendre pour y vivre ? Vous devez respecter un formalisme précis. Vous devez impérativement donner congé à votre locataire six mois avant la fin du bail par lettre recommandée ou mieux par exploit d'huissier et vous devez justifier votre décision. Sinon, le bail repart pour trois ans. Pour en savoir plus sur le congé en location vide comme en location meublée, cliquez ici.

Locataire et retraité : ce qu'il faut savoir

Soyez vigilant sur le loyer d'autant qu'il n'est pas figé. Si un propriétaire ne peut effectivement pas augmenter au gré de ses envies le loyer, il peut l'indexer une fois par an sur la base de l'indice de référence des loyers (IRL). L'augmentation oscille actuellement entre 1 et 2% par an.

Une fois par an, le propriétaire procède généralement à la régularisation des charges et vous pouvez être amené à payer un complément à ce titre. D'autant que la provision de charges augmente chaque année (le poste chauffage étant le principal responsable).

Il n'y a aucune certitude de garder son toit quand on est locataire. Un propriétaire est toujours autorisé à reprendre son logement. En location vide, il peut le faire tous les trois ans en respectant six mois de préavis et en motivant sa décision (vente, reprise personnelle ou motif légitime et sérieux). En meublé, le propriétaire peut donner congé tous les ans en respectant trois mois de préavis. Il doit aussi motiver son congé pour vente, reprise personnelle ou motif légitime et sérieux. Mais en meublé, en cas de vente le locataire n'est pas prioritaire.

Locataire âgé : sous protection
Le locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources sont inférieures à une fois et demi le Smic bénéficie d'une protection particulière. Il ne peut en effet se voir donner congé sans qu'une offre de relogement lui soit proposée. 

Quand l'immobilier finance votre retraite

Le viager. Avec cette formule, vous transférez la propriété de votre bien à un tiers, appelé « débirentier », qui devra en compensation verser au vendeur, appelé « crédirentier », une rente jusqu'à son décès.

Si la vente en viager trouve de plus en plus d'adeptes, c'est parce qu'elle permet au vendeur ou crédirentier de profiter de revenus supplémentaires à un moment de sa vie où, le plus souvent, l'essentiel de ceux-ci est constitué de retraites ou pensions.

A ce titre, on peut comparer la rente à une véritable retraite complémentaire. Ainsi, le couple sans enfants, ne disposant pas de revenus suffisants pour continuer à vivre décemment, se laissera tenter par cette forme de vente qui aura pour lui le double avantage de régler un éventuel problème successoral et d'améliorer la qualité de sa vie quotidienne. Pour ces couples, la rente aura un véritable côté « alimentaire ».

Le prêt viager hypothécaire. Vous êtes propriétaire de votre logement mais vous avez du mal à faire face à toutes les dépenses liées à cette propriété (charges, taxes, travaux). Ou vous y arrivez tout juste mais vous n'arrivez plus à voyager ou vous faire plaisir. Une solution : le prêt viager hypothécaire.

Cette formule permet à un senior (âge moyen 76 ans), quel que soit son état de santé, d'obtenir un prêt. Dans ce cas, la banque prend une hypothèque sur un bien immobilier lui appartenant (résidence principale, secondaire ou un bien à usage locatif), sans l'en déposséder. Elle lui accorde un crédit qui représente environ 60% de la valeur du logement. 

L'emprunteur n'est tenu à aucun remboursement de son vivant mais le prêt peut être remboursé par ses soins à tout moment s'il le souhaite. Il reste pleinement propriétaire du bien. A son décès, la banque vend le logement et se rembourse sur le prix obtenu. Si ce dernier est supérieur au crédit viager hypothécaire, les héritiers reçoivent les fonds en question. Si le prix est inférieur au montant du crédit, la banque en est pour ses frais. 

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