Comment faire une offre d'achat d'un bien immobilier

Que l'on souhaite acheter un logement au prix affiché ou négocier une ristourne, comment formuler son offre ? Que doit-elle contenir pour être convaincante ? Faut-il la faire par écrit ? Voici nos conseils pour formuler votre offre et lui donner toutes les chances d'être acceptée par le vendeur.

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Vous vous apprêtez à faire une offre d'achat pour une maison ou un appartement. Votre objectif : qu'elle soit acceptée ! Le vendeur va être sensible à son contenu et à la manière dont vous vous y prenez. Si le prix proposé est un élément déterminant, ce n'est pas le seul. Votre plan de financement notamment retiendra aussi toute son attention.

Faire une offre d'achat au prix

Les acheteurs pensent souvent qu'une offre au prix sera acceptée. C'est vrai la plupart du temps, mais ce n'est pas systématique. En effet, le vendeur va étudier votre offre dans sa globalité. Il se peut aussi qu'il ait reçu plusieurs propositions au prix. Il les étudiera toutes avant de sélectionner celle qui lui paraît la plus solide. Contrairement à une idée reçue, il n'est pas engagé par la première offre au prix qu'il reçoit, car la vente est une opération complexe.

Le vendeur va notamment s'intéresser à la façon dont vous comptez financer le logement. Il sera plus enclin à privilégier un montage financier qui lui paraît fiable. Il va regarder ainsi l'ensemble des éléments que vous aurez indiqués dans votre offre.

Faire une offre d'achat à un prix inférieur

Les acheteurs en recherche active connaissent le prix du marché dans les villes ou les quartiers qu'ils convoitent. Quand ils estiment qu'un bien est affiché un peu cher, ils tentent de faire une offre à un prix inférieur. Les vendeurs, lorsqu'ils ne reçoivent pas d'offres au prix, se rendent vite compte qu'ils ont affiché leur bien trop cher. Ils sont alors disposés à étudier les propositions qu'ils reçoivent à des prix inférieurs.

La marge de négociation : c'est souvent une stratégie des vendeurs d'afficher un prix de 3 à 5 % plus cher que la valeur de leur logement. Ils gardent ainsi une marge de négociation, car ils savent que la plupart des acheteurs tentent de négocier le prix de vente dans cette limite. Le vendeur ne sera donc pas surpris que vous lui fassiez une offre dans ces conditions.

Mais certains biens sont affichés à leur juste prix, dans ce cas le vendeur n'acceptera pas de négociation. Il est donc toujours conseillé de se renseigner sur le prix du marché avant de faire une offre.

Si vous négociez une réduction significative, de plus de 5% par exemple, il est préférable que vous puissiez invoquer des motifs pour convaincre le vendeur. Ainsi vous pouvez par exemple :

Vous référer au prix du marché local qui sont moins élevés en vous aidant d'exemples de ventes pour ce type de bien dans le même secteur. Vous pourrez ainsi indiquer quelle est la « vraie » valeur du logement sur le marché. 

Prendre en compte le coût des travaux : si, l'appartement ou la maison que vous désirez acheter nécessite des travaux de rafraîchissement ou de rénovation, il est utile d'en dresser la liste et d'en estimer un montant, même très approximativement. Cela vous donne une base de négociation, car vous allez en déduire le montant du prix affiché. En justifiant ainsi le prix que vous proposez, votre offre ne paraîtra pas fantaisiste, mais au contraire sérieuse et adaptée, à moins que le vendeur n'ait déjà pris en compte la part de travaux dans son estimation.

Donc, pour que votre offre ait les meilleures chances d'être acceptée, le mieux est de fournir des exemples et des arguments.

Evitez les offres trop fantaisistes ! En revanche, nous vous déconseillons de faire une offre purement fantaisiste, très en dessous du prix, juste pour voir si le vendeur l'accepte. Il risque de l'écarter d'emblée en estimant qu'elle est inadaptée et qu'elle n'est pas sérieuse, sans vouloir entrer en négociation avec vous.

Que vous soyez prêt à acheter au prix indiqué ou à un prix inférieur, l'essentiel est de montrer au vendeur que vous en avez les capacités financières. N'hésitez pas à en détailler le contenu.

Faire une offre d'achat sans emprunt

Si vous disposez des fonds pour acheter le logement, précisez-le, c'est un atout : dans ce cas, le vendeur a l'assurance que la vente n'est pas conditionnée par l'obtention d'un prêt. Nous vous conseillons de lui présenter tous les justificatifs lui permettant de s'en assurer et de les joindre à votre offre (relevé de compte épargne...).

Vous allez également indiquer dans l'offre d'achat que vous renoncerez expressément dans la promesse de vente à la condition suspensive d'obtention d'un prêt. Pour le vendeur, c'est la garantie qu'il n'aura pas à attendre le délai de deux mois suivant le compromis de vente pour savoir si vous avez obtenu vos prêts et si la vente peut se réaliser.

Faire une offre d'achat avec un crédit immobilier

Si vous avez recours au crédit immobilier pour financer votre logement, nous vous conseillons d'être aussi précis que possible dans votre offre en précisant votre plan de financement. Indiquez, tout d'abord, le montant de votre apport personnel, c'est-à-dire des économies que vous allez investir dans l'achat de votre logement et indiquez le montant que vous comptez emprunter.     

Justifiez du montant que vous pouvez emprunter : nous vous conseillons de fournir au vendeur une simulation de prêt que vous aurez obtenue de votre banque ou d'un établissement de crédits que vous aurez sollicité. Cela va lui montrer que vous avez bien préparé votre plan de financement et que « ça passe » ! Cela démontre que vous avez sérieusement élaboré votre projet.

Justifiez de votre apport personnel : joignez également votre relevé de compte d'épargne ou tout autre document pour justifier de vos économies ou des aides dont vous disposez pour votre apport personnel.

Plus votre offre sera précise et structurée, plus vous aurez de chances de convaincre le vendeur.

Sous quelle forme faire une offre d'achat ?

Contrairement à une idée reçue, il n'y a pas une façon mais plusieurs de faire une offre pour acheter un logement. Vous êtes libre de la formuler comme vous le souhaitez : par sms, mail, courrier ou, tout simplement, en appelant le vendeur.

Faire une offre d'achat par mail ou par courrier : Beaucoup d'acheteurs souhaitent formaliser leur offre par écrit. Et en effet, pour convaincre le vendeur de retenir votre offre, vous avez intérêt à y mettre les formes. Un mail ou un courrier daté permettent plus facilement d'exposer les détails de votre proposition. Vous pouvez y mettre tous les éléments pour convaincre le vendeur et c'est une bonne stratégie.

Cela permet aussi de faire part d'éléments plus personnels, par exemple de dire combien l'appartement ou la maison vous a plu et que vous vous y projetez. Le vendeur y sera sensible. Vous pouvez lui adresser un mail ou bien un courrier simple ou recommandé ou encore lui remettre en mains propres lors d'une visite. L'essentiel est que votre offre d'achat immobilier soit datée et signée.

Faire une offre d'achat par téléphone : un appel au vendeur est parfois suffisant pour le convaincre. Si le vendeur est d'accord pour vous vendre son bien à l'issue de votre conversation, nous vous conseillons alors de vous mettre aussitôt d'accord avec lui sur le ou les notaires auxquels vous allez faire appel pour la vente et de les contacter dans la foulée. Faire part aux notaires de votre accord sur cette vente confirme en effet que le vendeur a bien accepté votre offre. C'est officiel.

Le contenu de l'offre d'achat

Une fois que vous avez fait le point sur les éléments à mettre dans votre offre, il ne vous reste plus qu'à la rédiger.

Votre offre va contenir :

  • vos coordonnées personnelles ;
  • celles du vendeur ;
  • l'objet de votre offre : précisez s'il s'agit d'un appartement ou d'une maison, son adresse précise, y compris l'étage si c'est un appartement, et s'il y a des annexes (cave, parking, jardin ...) ;
  • le prix que vous proposez et vos éventuels arguments si vous proposez une réduction significative (de plus de 5 %) ;
  • le mode de financement (avec ou sans crédit) et les justificatifs ;
  • le cas échéant : les autres conditions, car à côté du prix et du montage financier, vous pouvez également avoir des conditions à préciser. C'est le cas, par exemple, si vous achetez à condition d'avoir vendu votre propre logement (précisez où en est la transaction : avez-vous déjà trouvé votre acheteur et signé un compromis de vente ? Votre acheteur a-t-il déjà obtenu son crédit ?) ou si vous souhaitez emménager au plus tard, ou au plus tôt, à une date précise, ou encore si vous souhaitez obtenir un certificat ou une autorisation d'urbanisme, car vous envisagez de gros travaux ou une construction...
  • le délai de validité de votre offre : huit jours par exemple (« cette offre est valable jusqu'au ... ») ;
  • le délai dans lequel le compromis de vente sera signé si le vendeur accepte votre offre (un mois après l'acceptation de l'offre par le vendeur par exemple) ;
  • le notaire à qui vous souhaitez confier la vente si vous le connaissez déjà ;
  • la date ;
  • votre signature.

 Le plus simple est d'utiliser pour cela le modèle-type d'offre achat de Particulier à Particulier :

modèle d'offre d'achat

 

Publié par le
Juriste chez PAP.fr


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