Que se passe-t-il si l’acquéreur n’a pas son crédit ?

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Juriste chez PAP.fr

Pour acheter, le plus souvent, l’acquéreur a besoin d’obtenir un crédit. On signe le compromis, voilà, très bien, l’acquéreur cherche son crédit et qu’est-ce qui se passe si la banque dit “niet !”, je ne vous accorde pas de crédit ?

Si l'acheteur n'a pas son crédit, je récupère les 10 % ?

Oui et non ! Dans le compromis, il y a une clause très importante, c’est la condition suspensive de crédit, cette clause permet à l’acheteur de sortir de la transaction, SANS AVOIR À LAISSER D'INDEMNITÉ, s’il peut prouver qu’il n’a pas eu son crédit. Cela signifie que l’acquéreur récupère ses 10 % s’il n’a pas son crédit et le vendeur repart en chasse d’un nouvel acquéreur.

Nuançons un peu tout ça ! D’abord, la condition suspensive de crédit donne un délai à l’acquéreur pour trouver son crédit... ou pour justifier d’un refus. En général, on laisse 60 jours à l’acquéreur pour laisser à l’acheteur le temps d’effectuer toutes les démarches. Si l’acheteur ne respecte pas ce délai, le vendeur est en droit d’exiger le versement de l’indemnité d’immobilisation, les fameux 10 %. Donc l’acheteur ne peut pas vous faire perdre trop de temps, 2 mois au grand maximum !

Ensuite, s’il veut bénéficier de la condition suspensive de crédit, l’acquéreur doit justifier qu’il a bien demandé un prêt dans les conditions décrites dans le compromis. S’il a indiqué dans le compromis qu’il solliciterait un prêt de 100.000 euros et qu’il justifie d’un refus pour un prêt pour 120.000, ça ne marche pas.

Comment être certain que l'acheteur aura son crédit avant de signer le compromis ?

Non, ce n’est pas possible ! La banque n’accorde un crédit que sur la base d’un compromis. Avant le compromis, l’acquéreur peut demander une simulation à son conseiller bancaire qui va lui donner une réponse officieuse. Et c’est vrai qu’en général, la simulation de crédit du conseiller bancaire est confirmée par la commission chargée d’accorder les crédits au sein de la banque. Du coup, les mauvaises surprises sont rares. La plupart des ventes aboutissent…

L'acheteur avait une simulation de crédit favorable et finalement son prêt n'a pas été accordé ?

Oui, ça peut arriver !! Vous pensez peut-être que ce refus de prêt est un refus de prêt de complaisance donné par la banque pour permettre à l’acquéreur de ne pas aller au bout de sa vente. Ne perdez pas trop de temps avec ça ! C’est extrêmement difficile à prouver notamment parce que la banque n’a pas à justifier du motif du refus. Pour se protéger contre le risque de refus de complaisance, parfois, dans le compromis, on exige deux refus de prêts pour activer la condition suspensive, mais bon, il faut que l’acheteur accepte cette lourde contrainte.

Mon acheteur a renoncé à la condition suspensive et maintenant, il me parle de refus de prêt pour sortir de la transaction ?

Ce qui compte, c’est ce qui est mentionné dans la promesse de vente. Si une condition suspensive de crédit figure, ce qui est le plus fréquent, l’acheteur peut légitimement la faire jouer comme on vient de le voir. Si par exception la promesse mentionne explicitement que l'acheteur renonce à solliciter un emprunt, alors il doit en assumer les conséquences ; malgré un refus de prêt il doit vous indemniser !  

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