Comment vendre un logement occupé par un locataire ?

Pour vendre un logement loué, on n'est pas obligé de donner congé au locataire ?

Oui, l'idée en général, pour vendre un logement occupé par un locataire, c’est de lui donner congé, c’est-à-dire lui demander de partir à l’échéance du contrat. Mais voilà, parfois, on ne peut pas attendre l’échéance du bail pour vendre le bien ! Un contrat de location vide, c’est trois ans et donc vous ne pouvez donner congé qu’une fois tous les 3 ans. En location meublée, la question se pose moins puisque le contrat est d’un an, on a plus d’occasions de donner congé tout simplement de vendre le logement vide de locataire. En tout cas, si vous avez raté le coche ou si vous ne pouvez pas attendre, reste la solution de la vente occupée. En général, on essaye d’éviter mais parfois on n’a pas le choix !

La vente occupée, ça signifie que le locataire reste ne place malgré la vente ?

C’est exactement ça ! ça veut dire que vous allez devoir trouver un investisseur,une personne qui ne cherche pas à occuper le logement lui-même mais plutôt à le louer pour percevoir des loyers. Eh oui parce que l’acheteur doit reprendre le bail là où il en est. Pour le locataire, la vente du logement est complètement indolore, il n’y a que le nom du propriétaire de son logement qui change. Le loyer, la date d’échéance, le dépôt de garantie, tout ça, ça ne bouge pas.

L'acheteur peut-il se charger de donner congé au locataire une fois la vente accomplie ?

Oui mais non ! Ce serait un mauvais calcul puisque la loi (Alur) limite la possibilité de l’acheteur d’un logement occupé de donner congé pour vente ou pour reprise : si je résume, il ne pourra pas donner congé pour vendre pour la prochaine et ne pourra pas reprendre le logement pour lui-même avant minimum deux ans. Donc, il faut vous dire que vous allez surtout attirer des investisseurs, des investisseurs eux seront sûrement très contents d’avoir un investissement locatif, clés en mains, sans vacance locative, sans avoir à chercher un locataire. 

Comment je fixe mon prix de vente lorsque le logement est occupé ?

On constate parfois une petite décote par rapport au prix de marché lorsqu’on vend un logement occupé. Comme ce sont seulement les investisseurs qui sont intéressés, Il y a moins de monde sur les rangs et donc moins de concurrence. Et puis, la présence du locataire permet à l’acheteur de mieux négocier. Pour résumer, il y a 4 éléments qui peuvent faire baisser un peu votre prix.

Premier élément : le type de bail. si c’est un bail meublé, pas de problème ; si un bail vide, on constate parfois une décote qui peut aller jusqu’à 10 %, si c’est un bail 48, bon là, c’est hyper compliqué de faire sortir le locataire et ça peut entraîner une décote jusqu’à 30 à 40 %.

2ème élément de décote : le risque d’impayés. Si le locataire est en retard sur le paiement de ses loyers, s’il connaît des difficultés financières, l’acheteur va se servir de ce risque pour faire baisser votre prix. Donc l’acheteur va vous poser ces questions : est-ce que le locataire paie correctement son loyer ? Quelle est sa situation professionnelle aujourd’hui ? Quelles sont les garanties (caution, assurance, Visale...ou rien du tout) ? L’âge du locataire, ça peut jouer aussi : s’il a plus de 65 ans et des ressources modestes, l’acheteur ne pourra pas lui donner congé pour vente ou pour reprise sans offre de relogement.

Il y a également la question de l’état du logement ! Vous vendez un logement dans son jus, vous n’avez pas forcément pu le rafraîchir puisqu’il y a des affaires du locataire dans les lieux. Donc là encore l’acheteur va vous interroger : est-ce que le locataire entretient bien le logement ? Est-ce qu’il est assuré ? Au-delà de l’état du logement, il y a la personne du locataire : est-ce que vous avez de bonnes relations avec lui ou est-ce qu’il est difficile ?

Et puis dernier point  : le loyer a-t-il été bien fixé ou est-il sous-évalué ? Dans les zones tendues, vous savez que le propriétaire ne peut pas augmenter son loyer entre deux locataires (sauf gros travaux). Ça veut dire que l’acheteur va se trimballer ce loyer pendant un moment, donc s’il est mal fixé, c’est un élément de négociation. 

En cas de vente occupée, le locataire a-t-il un droit de préemption ?

Non ! Quand vous vendez un logement occupé, vous n’avez pas à proposer la vente en priorité au locataire qui est en place. C’est pas idiot de lui proposer évidemment, il loue ce logement, il sera peut-être intéressé par en devenir le propriétaire mais il n’a pas de droit de préemption : il est sur la même ligne de départ que les autres acheteurs.

Si j’annonce à mon locataire que je vends le logement, je crains qu’il m’empêche de faire les visites avec les acheteurs ?

Oui et bien rassurez le ! Montrez lui cette vidéo par exemple ! Expliquez-lui que la vente du logement n’affecte en rien ses droits de locataire et que le bail va se poursuivre exactement dans les mêmes conditions (notamment il n’y aura pas d’augmentation de loyer). Dans une certaine mesure, cela renforce même ses droits puisque depuis la loi Alur de 2014, l’acheteur ne pourra pas lui donner congé tout de suite (c’est ce que je vous expliquais tout à l’heure avec les congés pour vente et pour reprise). 

Et rassurez-le également sur les horaires de visite ! Faites en sorte de rassembler vos visites, proposez des horaires décents ! Sélectionnez les acquéreurs en amont et la meilleure solution pour limiter un maximum les visites réelles, c’est la visite virtuelle ! ça évite les visites inutiles et vous ne faites de visites réelles qu’avec les 3 ou 4 acheteurs qui sont vraiment intéressés.

Et pour le processus de vente, est-ce que ça change quelque chose ?

Offre d’achat, compromis de vente, vente définitive, notaire… non ça ne change rien du tout ! Il faudra seulement fournir le contrat de location, l’état des lieux, prévoir le versement du dépôt de garantie… enfin bon, rien de bien méchant pour votre notaire.