- Pour vendre un logement loué, on n'est pas obligé de donner congé au locataire ?
- La vente occupée, ça signifie que le locataire reste ne place malgré la vente ?
- L'acheteur peut-il se charger de donner congé au locataire une fois la vente accomplie ?
- Comment je fixe mon prix de vente lorsque le logement est occupé ?
- En cas de vente occupée, le locataire a-t-il un droit de préemption ?
- Si jannonce à mon locataire que je vends le logement, je crains quil mempêche de faire les visites avec les acheteurs ?
Pour vendre un logement loué, on n'est pas obligé de donner congé au locataire ?
Oui, l'idée en général, pour vendre un logement occupé par un locataire, cest de lui donner congé, cest-à-dire lui demander de partir à léchéance du contrat. Mais voilà, parfois, on ne peut pas attendre léchéance du bail pour vendre le bien ! Un contrat de location vide, cest trois ans et donc vous ne pouvez donner congé quune fois tous les 3 ans. En location meublée, la question se pose moins puisque le contrat est dun an, on a plus doccasions de donner congé tout simplement de vendre le logement vide de locataire. En tout cas, si vous avez raté le coche ou si vous ne pouvez pas attendre, reste la solution de la vente occupée. En général, on essaye déviter mais parfois on na pas le choix !
La vente occupée, ça signifie que le locataire reste ne place malgré la vente ?
Cest exactement ça ! ça veut dire que vous allez devoir trouver un investisseur,une personne qui ne cherche pas à occuper le logement lui-même mais plutôt à le louer pour percevoir des loyers. Eh oui parce que lacheteur doit reprendre le bail là où il en est. Pour le locataire, la vente du logement est complètement indolore, il ny a que le nom du propriétaire de son logement qui change. Le loyer, la date déchéance, le dépôt de garantie, tout ça, ça ne bouge pas.
L'acheteur peut-il se charger de donner congé au locataire une fois la vente accomplie ?
Oui mais non ! Ce serait un mauvais calcul puisque la loi (Alur) limite la possibilité de lacheteur dun logement occupé de donner congé pour vente ou pour reprise : si je résume, il ne pourra pas donner congé pour vendre pour la prochaine et ne pourra pas reprendre le logement pour lui-même avant minimum deux ans. Donc, il faut vous dire que vous allez surtout attirer des investisseurs, des investisseurs eux seront sûrement très contents davoir un investissement locatif, clés en mains, sans vacance locative, sans avoir à chercher un locataire.
Comment je fixe mon prix de vente lorsque le logement est occupé ?
On constate parfois une petite décote par rapport au prix de marché lorsquon vend un logement occupé. Comme ce sont seulement les investisseurs qui sont intéressés, Il y a moins de monde sur les rangs et donc moins de concurrence. Et puis, la présence du locataire permet à lacheteur de mieux négocier. Pour résumer, il y a 4 éléments qui peuvent faire baisser un peu votre prix.
Premier élément : le type de bail. si cest un bail meublé, pas de problème ; si un bail vide, on constate parfois une décote qui peut aller jusquà 10 %, si cest un bail 48, bon là, cest hyper compliqué de faire sortir le locataire et ça peut entraîner une décote jusquà 30 à 40 %.
2ème élément de décote : le risque dimpayés. Si le locataire est en retard sur le paiement de ses loyers, sil connaît des difficultés financières, lacheteur va se servir de ce risque pour faire baisser votre prix. Donc lacheteur va vous poser ces questions : est-ce que le locataire paie correctement son loyer ? Quelle est sa situation professionnelle aujourdhui ? Quelles sont les garanties (caution, assurance, Visale...ou rien du tout) ? Lâge du locataire, ça peut jouer aussi : sil a plus de 65 ans et des ressources modestes, lacheteur ne pourra pas lui donner congé pour vente ou pour reprise sans offre de relogement.
Il y a également la question de létat du logement ! Vous vendez un logement dans son jus, vous navez pas forcément pu le rafraîchir puisquil y a des affaires du locataire dans les lieux. Donc là encore lacheteur va vous interroger : est-ce que le locataire entretient bien le logement ? Est-ce quil est assuré ? Au-delà de létat du logement, il y a la personne du locataire : est-ce que vous avez de bonnes relations avec lui ou est-ce quil est difficile ?
Et puis dernier point : le loyer a-t-il été bien fixé ou est-il sous-évalué ? Dans les zones tendues, vous savez que le propriétaire ne peut pas augmenter son loyer entre deux locataires (sauf gros travaux). Ça veut dire que lacheteur va se trimballer ce loyer pendant un moment, donc sil est mal fixé, cest un élément de négociation.
En cas de vente occupée, le locataire a-t-il un droit de préemption ?
Non ! Quand vous vendez un logement occupé, vous navez pas à proposer la vente en priorité au locataire qui est en place. Cest pas idiot de lui proposer évidemment, il loue ce logement, il sera peut-être intéressé par en devenir le propriétaire mais il na pas de droit de préemption : il est sur la même ligne de départ que les autres acheteurs.
Si jannonce à mon locataire que je vends le logement, je crains quil mempêche de faire les visites avec les acheteurs ?
Oui et bien rassurez le ! Montrez lui cette vidéo par exemple ! Expliquez-lui que la vente du logement naffecte en rien ses droits de locataire et que le bail va se poursuivre exactement dans les mêmes conditions (notamment il ny aura pas daugmentation de loyer). Dans une certaine mesure, cela renforce même ses droits puisque depuis la loi Alur de 2014, lacheteur ne pourra pas lui donner congé tout de suite (cest ce que je vous expliquais tout à lheure avec les congés pour vente et pour reprise).
Et rassurez-le également sur les horaires de visite ! Faites en sorte de rassembler vos visites, proposez des horaires décents ! Sélectionnez les acquéreurs en amont et la meilleure solution pour limiter un maximum les visites réelles, cest la visite virtuelle ! ça évite les visites inutiles et vous ne faites de visites réelles quavec les 3 ou 4 acheteurs qui sont vraiment intéressés.
Et pour le processus de vente, est-ce que ça change quelque chose ?
Offre dachat, compromis de vente, vente définitive, notaire non ça ne change rien du tout ! Il faudra seulement fournir le contrat de location, létat des lieux, prévoir le versement du dépôt de garantie enfin bon, rien de bien méchant pour votre notaire.