Votre DPE n’est pas terrible ? Comment bien le présenter à l’acheteur
Étiquette, consommation, dépenses estimées… Le DPE semble tout dire de votre logement. Pourtant, il repose sur un calcul conventionnel, pas sur vos factures. Et l’information la plus utile pour l’acheteur se cache à la fin du document.
📌 En résumé
Un meilleur DPE, c'est un atout de plus pour séduire les acheteurs lors des visites
| Logement de moins de 40 m² | Nouveau calcul depuis juillet 2024 : une classe gagnée, voire plus. |
| Chauffage électrique | Réforme du 1er janvier 2026 : étiquette améliorée sans travaux. |
Les dernières pages du DPE sont essentielles
On regarde la lettre, on soupire ou on se réjouit, puis on referme le document. Erreur ! Quels travaux réaliser, pour quel budget et avec quel résultat ? Ce sont les trois questions que se pose tout acheteur, et la fin du DPE y répond en détaillant les travaux recommandés, leur coût estimé et la nouvelle étiquette énergétique attendue.
👉Il est donc important de lire ces pages en premier et maîtrisez-les avant les visites. Repérez les travaux proposés, leur budget et le classement visé après rénovation. Vous pourrez répondre aux questions et aider l’acheteur à se projeter. Rappelez simplement que les montants sont indicatifs (ce ne sont pas des devis) et que les gains annoncés ne sont pas garantis.
Comprenez d’où vient le résultat
Le diagnostiqueur ne mesure pas la consommation de votre logement. Il en relève les caractéristiques (isolation, fenêtres, toiture, chauffage, ventilation, production d’eau chaude) et traque les ponts thermiques. Il saisit les données dans un logiciel qui applique une méthode de calcul identique pour tous les logements. Le résultat repose sur un usage conventionnel : une température de chauffe, un nombre d’occupants et une météo standards.
👉À vous d’expliquer cette logique à l’acheteur. Le DPE permet de comparer les logements sur une base commune. Il ne dit pas ce que vous consommez réellement, ni ce que l’acheteur consommera demain.
Valeurs par défaut : expliquez pourquoi
Vous ne savez pas quel isolant se trouve dans vos murs ? Le diagnostiqueur non plus, s’il ne peut ni le voir ni s’appuyer sur un justificatif. Dans ce cas, le logiciel retient une valeur par défaut, généralement définie selon l’année de construction et souvent peu favorable.
👉Repérez dans le DPE les éléments retenus par défaut et signalez-les à l’acheteur. Il est souvent indiqué : « Le diagnostiqueur n’a pas pu vérifier l’isolation des murs, une valeur standard a donc été appliquée. »
Préparez la visite du diagnostiqueur
Rassemblez factures de travaux, descriptifs techniques ou tout document prouvant la présence d’un isolant, de menuiseries performantes ou d’un équipement récent. Sans justificatif, le diagnostiqueur appliquera des valeurs par défaut, souvent défavorables à votre logement.
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Un écart de surface ? C’est fréquent, expliquez-le
L’acheteur compare la surface du DPE à celle de l’annonce ou à la surface Carrez et constate souvent une différence. Pas de panique si la surface de votre DPE diffère de celle de la loi Carrez. Les deux mesures obéissent à des règles différentes. Le DPE utilise une surface de référence qui peut, selon les caractéristiques du logement, inclure certaines surfaces chauffées, comme une véranda, sous conditions. Un écart peut donc être normal.
👉Si vous constatez une différence, vérifiez la surface de référence indiquée sur le DPE et demandez au diagnostiqueur de vous expliquer son calcul. L’essentiel : comprendre cet écart plutôt que de conclure trop vite à une erreur.
Vérifiez la surface indiquée avant les visites
Si l’écart vient des règles de calcul, expliquez-le. S’il vous paraît anormal, interrogez le diagnostiqueur. Une différence anticipée et expliquée rassure ; découverte par l’acheteur, elle sème le doute sur l’ensemble du diagnostic.
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Le DPE ignore vos factures, pas l’acheteur
Depuis juillet 2021, le DPE ne s’appuie plus sur les factures d’énergie : tout repose sur le calcul conventionnel. Pourtant, ce qui intéressera votre acheteur finalement c’est son porte-monnaie. Et vos factures sont le reflet le plus concret de ce que coûte réellement le logement.
Présentez vos factures d’électricité, de gaz ou de fioul des dernières années, en complément du DPE et non pour le contredire. Donnez le contexte : nombre d’occupants, température de chauffage, télétravail ou absences fréquentes. L’acheteur pourra comparer avec ses propres habitudes et se faire une idée bien plus juste de son futur budget.
À lire aussi : Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le DPE est un calcul, votre logement est une réalité
Entre les deux, c’est à vous de faire le lien. En commençant par les pistes de travaux, en signalant les valeurs par défaut, en expliquant un écart de surface et en montrant vos factures, vous transformez un document redouté en argument de vente. L’acheteur ne découvre pas seul les faiblesses du logement : il comprend, il se projette et il sait ce qui l’attend.
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