Recruter un gardien ou externaliser l'entretien de l'immeuble ?

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L'entretien d'un immeuble est l'un des principaux postes de dépenses d'une copropriété. Le syndicat des copropriétaires peut salarier un gardien ou confier cette tâche à un prestataire de services. Avantages, inconvénients des deux formules.

Vaut-il mieux recruter un nouveau gardien ou faire appel à un prestataire de services pour sortir les poubelles, nettoyer les parties communes de son immeuble ? La question se pose souvent lors du départ à la retraite du gardien qui se chargeait de l'entretien.

« A l'occasion du départ définitif du titulaire, les copropriétés ont tendance à ne pas réembaucher de gardien, en raison du coût élevé », explique-t-on à l'Union nationale des responsables de copropriétés (Unarc) qui accompagne les conseils syndicaux dans leur mission d'assistance et de contrôle de la gestion de l'immeuble par le syndic.

Une analyse confirmée par Cécile Barnasson et Pierre Olivier dans leur livre Sauvons les copropriétés : « Nous constatons l'augmentation des projets de suppression de postes avec vente ou location de l'ancien logement de fonction qui sont la cause principale de la réduction de postes de gardiens dans les copropriétés, leur nombre passant de 74.152 en 1990 à 46.442 en 2010 ».

Un gardien : un poste coûteux

Recruter un gardien représente en effet une dépense conséquente pour une petite copropriété. Car il relève en principe de la Convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d'immeubles, contenant des dispositions très avantageuses. Cette dernière prévoit le salaire de base, un 13e mois, une prime d'ancienneté progressive à partir de trois ans de présence, sans oublier les indemnités conventionnelles versées lors du licenciement, du départ ou de la mise en retraite ou de la démission du salarié.

Le régime particulier de rémunération du gardien en unités de valeur et les avantages en nature qui lui sont associés comme le logement, le chauffage est, à service équivalent, plus coûteux que celui d'un employé d'immeuble. Ce dernier étant en effet rémunéré sur une base horaire classique

Des prestataires de services mis en concurrence

Certaines copropriétés font appel à un prestataire de services. En mettant en concurrence ces professionnels sur la base d'un cahier des charges précis, elles peuvent obtenir une proposition compétitive. L'entreprise choisie envoie ensuite un collaborateur qui effectue les prestations conformément au contrat signé entre le syndicat des copropriétaires (par l'intermédiaire de son syndic) et l'entreprise. La continuité du service est assurée tout au long de l'année alors que le gardien doit être remplacé lors de ses congés, d'où des dépenses supplémentaires à prévoir.

Mais le coût n'est pas neutre pour le budget des copropriétaires. COPRO +, une société privée qui conseille les copropriétés, estime au contraire que le recours aux prestataires occasionne un surcoût pour le syndicat de l'ordre de 30 à 40 % par rapport à un gardien.

Des contrats de prestataires trop rigides

Si le coût doit être légitimement pris en compte lors du choix de l'intervenant - que ce soit un gardien ou un prestataire de services -, ce ne doit pas être le seul critère ! « Un prestataire de services, dont le salarié effectue deux heures de ménage par semaine, peut très bien refuser que son employé attende le plombier, afin de lui permettre l'accès aux parties communes ou aux locaux communs pour réaliser des travaux d'urgence, car cette mission ne figure pas expressément dans son contrat », pointe l'Unarc.

Un conseil syndical plus impliqué pour accueillir les entreprises

Le conseil syndical voit son rôle renforcé en cas de suppression du poste de gardien. « S'il n'y a pas de gardien, le conseil syndical doit être suffisamment impliqué pour qu'un de ses membres accueille lui-même l'entreprise et contrôle la bonne exécution de ses tâches, notamment pour les interventions d'urgence », rappelle l'Unarc.

De même, sans gardien, les résidents ne peuvent plus bénéficier du service de réception et de distribution jusqu'à leur appartement des courriers et colis non volumineux. Il n'y a pas non plus de surveillance de l'immeuble exercée par un gardien d'immeuble.

Des copropriétaires effectuent eux-mêmes l'entretien des parties communes

Dernière solution : dans certaines petites copropriétés, l'un des copropriétaires, moyennant rémunération, se charge de l'entretien des parties communes et de la gestion des ordures ménagères. Cette option implique tout de même quelques démarches. Il faut en effet conclure un contrat de travail entre le copropriétaire et le syndicat des copropriétaires, établir des fiches de paie, souscrire une assurance spécifique pour cet employé.

Dans certains cas, le copropriétaire constitue une société pour exercer cette activité. Cette structure conclut avec le syndicat un contrat de prestation de services et édite des factures pour le règlement de ses interventions.

Pour aller plus loin...

Les décisions de l'assemblée générale. Comment l'assemblée générale prend ses décisions, les majorités de vote, l'ordre du jour, syndic, procès-verbal, copropriété.

Copropriété. Comment identifier une copropriété bien gérée. Les impayés, les dettes, les travaux, le budget de fonctionnement, les charges.