Location : garantie libre, expulsion accélérée... et si la France s'inspirait du pari portugais ?

Réforme portugaise : ce qui change pour les locations

Pour inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché, le gouvernement portugais prévoit notamment : un dépôt de garantie sans plafond (contre 2 mois de loyer actuellement), jusqu’à 3 mois de loyer d’avance, une résiliation du bail possible dès 2 mois d’impayés (contre 3 actuellement), et la fin du renouvellement automatique du bail. En creux, un objectif assumé : remettre sur le marché une partie des quelque 250 000 logements vacants depuis 2020.

En France, les règles du jeu sont très différentes

👉Dépôt de garantie et loyer d’avance : un système d’alternative, pas de cumul

Le droit français permet bien de percevoir plusieurs mois de loyer d’avance, à condition que cette périodicité de paiement soit expressément prévue au bail (loyer trimestriel, par exemple, plutôt que mensuel). Mais contrairement au modèle portugais, ce n’est pas cumulable avec un dépôt de garantie : l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est clair, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé dès lors que le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à 2 mois.

Le propriétaire français doit donc choisir entre deux logiques opposées, une avance de loyer plus confortable mais sans garantie complémentaire, ou un dépôt de garantie classique plafonné à 1 mois (nu) ou 2 mois (meublé) avec un loyer payé mensuellement. Le Portugal, lui, ouvre la possibilité de cumuler un dépôt de garantie libre ET jusqu’à 3 mois de loyer d’avance, une addition de garanties qui n’existe pas en droit français.

👉Impayés : une procédure bien plus longue

Contrairement au Portugal qui veut ramener le seuil de résiliation à 2 mois d’impayés, la procédure française reste lourde : commandement de payer, saisine du juge, clause résolutoire, puis commandement de quitter les lieux. Entre le premier impayé et l’expulsion effective, il s’écoule souvent plus d’un an, auquel s’ajoute la trêve hivernale (du 1^er novembre au 31 mars), pendant laquelle les expulsions forcées sont suspendues sauf exceptions. La loi Kasbarian de 2023 a certes réduit certains délais et durci les sanctions contre le maintien dans les lieux après décision de justice, mais l’écart avec le modèle portugais reste important.

👉Renouvellement de bail : un droit quasi acquis pour le locataire

Là où le propriétaire portugais pourra bientôt refuser la reconduction du bail moyennant un simple préavis, le propriétaire français doit justifier tout refus par un motif précis : reprise pour y habiter, vente, ou motif légitime et sérieux, avec un préavis de 6 mois. Impossible, en l’état du droit, de ne pas renouveler un bail sans raison.

Pourquoi une libéralisation à la française serait risquée

La France s’oriente aujourd’hui plutôt dans la direction inverse. Le gouvernement s’apprête à prolonger de deux ans l’encadrement des loyers dans les villes qui l’ont déjà mis en œuvre, même si un rapport commandé par l’exécutif souligne des effets ambivalents, le dispositif faisant baisser les loyers de 2 % à 4 % dans les zones tendues sans cibler les catégories les plus défavorisées. Le sujet reste hautement politique : le ministre du Logement lui-même se dit personnellement opposé au plafonnement, tout en n’osant pas y mettre fin brutalement.

👉Dans ce contexte, une libéralisation à la portugaise (garantie cumulée à l’avance de loyer, expulsion accélérée, fin du renouvellement automatique) se heurterait à plusieurs obstacles :

• Un risque social immédiat, la France comptant déjà plusieurs centaines de milliers de personnes sans domicile ;
• Une contradiction avec la philosophie du droit au logement, pilier du droit français depuis la loi Besson de 1990 ;
• Un risque politique majeur, tant le sujet des expulsions locatives reste sensible.

Ce qui pourrait, malgré tout, inspirer le législateur

Deux pistes portugaises pourraient trouver un écho plus consensuel en France, sans toucher aux droits substantiels des locataires :

1. La simplification des procédures : la réforme portugaise vise à supprimer les formalités inutiles et les manœuvres dilatoires devant les tribunaux, exactement l’esprit de la loi Kasbarian de 2023 en France, une piste de convergence plus probable qu’un allègement des protections elles-mêmes ;
2. Le fonds d’urgence pour les locataires fragilisés : le Portugal prévoit une aide au logement ou au relogement pouvant atteindre 2 300 euros par mois pendant 6 mois, un dispositif comparable existant déjà en France avec le Fonds de solidarité pour le logement (FSL).

Portugal vs France : le comparatif

👉En résumé

Le Portugal choisit de responsabiliser les propriétaires en échange d’une remise sur le marché de logements vacants, quitte à fragiliser certains locataires. Sur la garantie financière, la France dispose déjà d’un mécanisme d’avance de loyer, mais construit comme une alternative au dépôt de garantie et non comme un cumul de sécurités. Sur le reste (résiliation accélérée, fin du renouvellement automatique), la France reste engagée dans une trajectoire inverse avec l’encadrement des loyers. Seule la simplification des procédures d’expulsion, déjà amorcée avec la loi Kasbarian, pourrait constituer un terrain d’inspiration commun entre les deux pays.