Régularisation des charges locatives : comment savoir si vous pouvez contester ?

La régularisation des charges locatives intervient lorsque les provisions que vous payez chaque mois ne couvrent pas les charges réelles liées à votre logement. Votre propriétaire peut vous demander de payer un supplément pour combler la différence.

1️⃣ Vérifiez les justificatifs des charges demandées

Pour demander un supplément, le propriétaire doit prouver que les provisions que vous avez payées mensuellement étaient insuffisantes pour couvrir le montant réel des charges récupérables. Les charges récupérables correspondent aux dépenses que le propriétaire peut légitimement vous demander de rembourser, comme :

• les frais liés à l'eau et au chauffage collectif ;
• les petites réparations et l'entretien des parties communes ;
• la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

La liste complète et exhaustive des charges récupérables est fixée par le décret 87-713 du 26 août 1987. Concrètement, ce sont des coûts que le propriétaire assume vis-à-vis de la copropriété et le fisc, mais dont il peut demander le remboursement au locataire.

👉 Votre propriétaire doit donc vous fournir 2 documents essentiels

1. l’arrêté des comptes de copropriété, qui détaille les charges communes de l’immeuble. Dans l'arrêté des comptes, identifiez la colonne « charges locatives » ou « charges récupérables » ;
2. la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, que l'on retrouve dans l'avis de taxe foncière.

Additionnez les deux montants pour obtenir les charges récupérables de l’année, puis comparez-les aux provisions déjà payées. La régularisation des charges doit être faite au moins une fois par an, sans sanction en cas de manquement, mais le locataire peut l’exiger.

📨 Modèle de lettre pour réclamer des pièces justificatives

2️⃣ Contester une régularisation excessivement élevée

Deux situations peuvent occasionner une régularisation très élevée. Premier cas : les charges réelles ont explosé au cours de l'année (hausse du coût de l'énergie, surconsommation d'eau) et, malheureusement, vous devez faire face au surcoût. Mais il se peut aussi que la provision mensuelle ait été largement sous-estimée par le propriétaire.

Dans ce second cas, vous pouvez contester. Dans plusieurs décisions de justice, les juges ont estimé que la sous-évaluation manifeste de la provision par le propriétaire a occasionné un préjudice pour le locataire qui n'a pu organiser son budget pour faire face aux charges. Dans ce cas, les tribunaux ont accordé au locataire une réduction sur la régularisation à payer.

3️⃣ Régularisation impossible avec des charges forfaitaires

Avant toute chose, il est important de vérifier votre contrat de location. Si celui-ci mentionne des charges forfaitaires (et non réelles), alors aucune régularisation n’est possible ! Cela signifie que le montant des charges est fixé de manière définitive dès la signature du contrat. Ce cas de figure est courant dans les locations meublées et dans les colocations. Le forfait de charges ne peut faire l'objet d'une régularisation ; en revanche, il peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer.

👉 En cas de litige sur les charges locatives, vous pouvez saisir gratuitement la commission de conciliation.

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