Propriétaire : en 2027, donner congé à votre locataire sera encore plus compliqué, sauf si…

Alors que le parc locatif privé s’effondre et que la « bombe sociale » du logement menace d’exploser chaque jour un peu plus, les parlementaires veulent pourtant retoucher la « loi de 1989 » qui encadre la location vide et meublée à usage de résidence principale en durcissant les règles du congé donner au locataire.

🚨Conjugué à une probable pérennisation de l'encadrement des loyers dans une version plus contraignante, le cadre légal de l'investissement locatif pourrait en 2027 décourager certains propriétaires... Au pire moment ! Espérons que les politiques se ressaisissent dans les prochains mois. À défaut, la crise du logement pourrait être d'une violence inouïe en 2027...

Location meublée : le locataire prioritaire pour acheter en cas de congé pour vendre

La réforme vise à élargir aux baux meublés le droit de préemption du locataire en cas de congé pour vendre du propriétaire.

2026 : Le droit de préemption ne bénéficie qu'au locataire d'un logement nu

Aujourd'hui, le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire uniquement dans le cadre de la location vide à usage de résidence principale. Ce mécanisme permet au locataire de prioritairement se porter acquéreur du logement qu'il occupe depuis au moins trois ans, au prix souhaité par le propriétaire, donc sans aucune décote possible. Pour que le locataire puisse exercer son droit de préemption, la lettre de congé doit mentionner le prix de vente du logement. 

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2027 : uniformisation du droit de préemption du locataire que le logement soit loué meublé ou nu 

🆕En 2027, le bénéfice du droit de préemption sera étendu au locataire d'un logement meublé. Cette extension vise à corriger une inégalité de traitement qui ne se justifie pas pour les sénateurs, alors que généralisation de la location meublée est particulièrement forte dans les centres urbains et qu'elle représente aujourd'hui presque 20 % du parc locatif privé. L'idée est donc d’appliquer strictement le même droit au locataire d'un logement meublé qu'au locataire d'un logement nu.

👉Cela implique concrètement le bénéfice d'un premier droit de préemption au prix mentionné dans le congé puis, le cas échéant, d'un second droit de préemption « dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur ».

👉Conséquence majeure du droit de préemption en location meublée : l'estimation

Le congé devra, comme en location vide, mentionner le prix du bien sans décote (sa valeur réelle sur le marché) en y ajoutant la valeur du mobilier mis à la disposition du locataire puisque « l’offre de vente inclut l’ensemble des meubles » mentionnés dans l’inventaire dressé en début de bail.

🚨Cela suppose que le propriétaire réalise, en amont du congé, une estimation précise de son logement.

2027 : lutte contre les congés abusifs ou suspicion généralisée ?

Pour mieux protéger le locataire d'un congé frauduleux, celui-ci pourra en 2027 demander au propriétaire de justifier de la sincérité de son congé. 

👉Un cadre légal déjà protecteur du locataire  

En 2026, donner congé à son locataire, en location vide ou meublé, est, sur le papier, très encadré et protecteur du locataire.

⚖️En cas de doute, le locataire peut contester en justice le congé reçu et, s'il est jugé frauduleux, obtenir réparation. Ce peut être le cas si par exemple, le bénéficiaire de la reprise n'a jamais eu l'intention d’intégrer le logement ou si la mise en vente, par sa brièveté/sa confidentialité ou son prix trop élevé, démontre qu'elle est en réalité fictive.

⚠️Malgré un cadre strict, l’agence départementale d’information sur le logement (Adil) de Paris note qu'environ un quart des congés ne respecteraient pas les conditions de forme et de fond imposées par la loi. Ainsi, à l’approche des jeux Olympiques de 2024, plus de la moitié des congés recensés dans la capitale étaient justifiés par la vente du bien...De même, certains propriétaires simulent un congé pour vendre ou reprise pour tout simplement se débarrasser d'un locataire un peu pénible ou dont le loyer est bas pour finalement relouer dans la foulée.

👉Mieux lutter contre les congés abusifs

🆕En 2027, le locataire pourra, a posteriori, contrôler la sincérité du congé en réclamant à son ex-propriétaire des justificatifs. Faute de transmission dans le délai imparti, le locataire pourra, comme aujourd'hui, saisir la justice aux fins de vérifier le caractère réel et sérieux du congé.

Critiques de la réforme

😇Pour une majorité de députés, cette nouvelle disposition permettra de responsabiliser les propriétaires peu scrupuleux, mais aussi de limiter des contentieux inutiles lorsque le locataire suspecte un congé frauduleux alors que ce n’est pas le cas.

😤Pour les opposants, la réforme ajoute une nouvelle formalité inutile voire néfaste dans la mesure où l'empilement des obligations à la charge du bailleur décourage déjà nombre de propriétaires de louer.

🗣️ Le député Guillaume Kasbarian (Ensemble pour la République) écrit : « La politique du logement ne peut pas reposer sur une présomption d’abus généralisée à l’égard des propriétaires. En renforçant la défiance et en alourdissant les obligations pesant sur les bailleurs, la réforme contribue à nouveau à affaiblir l’attractivité du marché locatif. À terme, ces mesures participent de la réduction de l’offre disponible, aggravant la tension déjà forte dans de nombreux territoires ».

Création d'un congé pour travaux de rénovation énergétique

Si le congé pour travaux d'économie d'énergie existe déjà en 2026, la loi l'énoncera explicitement en 2027.

👉Le congé pour travaux d'amélioration du DPE existe déjà ! 

En 2026, à chaque terme du bail, le propriétaire a la possibilité de donner congé à son locataire pour motif légitime et sérieux. Cette notion, que la loi définit de façon particulièrement sommaire, englobe aussi bien les manquements du locataire à ses obligations que des motifs totalement indépendants de sa volonté. 

👉 Un congé peut donc, dès aujourd'hui, être délivré en vue de la réalisation de travaux (rénovation énergétique notamment) dès lors que ceux-ci répondent aux deux critères suivants. Pour rappel, le congé peut être délivré tous les trois ans avec un préavis de six mois en location vide, chaque année avec un préavis de trois mois en location meublée.

👉2027 : la loi consacre le congé pour travaux d'amélioration du DPE

🆕La loi va préciser que constitue un motif légitime et sérieux « la réalisation de travaux dans les parties privatives permettant d'atteindre le niveau de performance d'un logement décent et incompatible avec le maintien du locataire dans les lieux ». Il s'agit donc de consacrer le droit de donner congé pour travaux d'amélioration du DPE pour sécuriser la situation des propriétaires de passoires thermiques confrontés aux interdictions progressives de mise en location (logement G depuis 2025, F à compter de 2028).

Une loi contre-productive ?

Si l'intention qui sous-tend cette réforme est louable, le dispositif tel qu'il est rédigé à ce stade des discussions semble pour le moins perfectible. En effet, en voulant simplement consacrer une jurisprudence constante des tribunaux pour « contribuer à clarifier l’application de la loi afin de limiter les contentieux inutiles », le texte fragilise les congés pour travaux autres que de rénovation énergétique. Resteront-ils possibles ?