Paris : 3 fois moins d’acheteurs en 2025, les chiffres sont sans appel…

Fin 2025, nous avons mesuré l’évolution du nombre d’acheteurs en comparant les recherches et projets d’achat à ceux de 2024. Résultat : la demande repart nettement, avec + 11,3 % d’acheteurs sur un an. Mais derrière cette hausse globale, les écarts sont marqués selon les villes : certaines métropoles accélèrent, tandis que Paris reste en retrait

À Paris, des acheteurs bridés à cause des prix

La capitale garde une puissance d’attraction unique (emploi, services, études, culture). Pourtant, cette désirabilité se heurte à une réalité mathématique : un marché trop cher pour une grande partie des ménages, en particulier ceux qui démarrent. Même après la correction observée entre 2022 et 2024 (environ -10 %), Paris reste à un niveau qui verrouille l’accès à la propriété pour beaucoup.

👉Le chiffre qui résume tout : 9 680 €/m² selon l'observatoire PAP. À ce prix, chaque mètre carré coûte cher à Paris… Et chaque projet devient plus difficile à « faire tenir » dans un budget réaliste.

Le crédit s’améliore… mais l’effet est moins fort à Paris

Autre moteur de la reprise : le financement. Les taux se sont détendus par rapport au pic de fin 2023 (jusqu’à 4,35 %) et tournent désormais autour de 3,20 %. C’est un vrai soulagement pour le marché : quand le crédit respire, les projets se débloquent.

Mais à Paris, l’effet « taux » est souvent absorbé par l’addition finale : à prix au m² très élevé, la moindre contrainte de mensualité réduit immédiatement la surface. Autrement dit, même avec de meilleures conditions, beaucoup d’acheteurs ne retrouvent pas un pouvoir d’achat suffisant pour passer à l’acte sur un bien correspondant à leurs besoins.

👉Prenons un cas concret

Un couple à 4 000 € nets par mois. En appliquant un effort d’endettement de 35 %, cela donne environ 1 400 € de mensualité. Avec un emprunt sur 20 ans à 3,20 % + 0,35 % d’assurance, le budget d’emprunt est d’environ 236 000 €. Et pour 236 000 €, on peut s'offrir un studio à Paris, uniquement un studio. 

Avec ce prix, l’écart entre villes est spectaculaire

• Paris : 25 m² (souvent un studio ou un petit 2 pièces) ;
• Marseille : 72 m² (un grand T3) ;
• Entre les deux, Rennes : 62 m².

Une demande qui a changé de nature

Même si le crédit reste favorable, Paris ne retrouvera pas forcément le même niveau de demande qu’avant. Depuis l’essor du télétravail, une partie des acheteurs (notamment les familles) a revu ses priorités : plus de surface, un logement plus confortable au quotidien, et souvent une pièce en plus pour travailler correctement (ou au moins un vrai coin bureau).

👉Dans ce nouveau schéma, Paris se retrouve confronté à un arbitrage brutal : à budget équivalent, la capitale offre moins de mètres carrés, là où des communes voisines permettent de viser un appartement plus grand, parfois avec un extérieur, tout en restant proche de l’emploi et des services.

Résultat : les familles se tournent de plus en plus vers des villes bien connectées, capables de « faire Paris… Sans le prix de Paris ». Asnières est un bon exemple : avec ses accès rapides, la ville devient une vraie alternative et concurrence directement certains quartiers parisiens, notamment le 17^e. Même logique à l’est : Les Lilas ou Montreuil attirent ceux qui regardaient traditionnellement le 20^e, en proposant souvent davantage d’espace pour un budget comparable.

2026 : Paris peut repartir… mais sans emballement

Si les conditions de crédit restent favorables, Paris devrait continuer à se réveiller. Toutefois, la capitale part avec un handicap structurel : tant que le pouvoir d’achat en m² reste aussi comprimé, la reprise a peu de chances de devenir « explosive ». Paris repartira, mais plus lentement que les métropoles où les prix permettent d’acheter plus grand... et donc de déclencher des décisions plus facilement.

Les villes qui font le plein d'acheteurs

Selon l'observatoire PAP, les villes qui enregistrent les plus fortes progressions d’acheteurs sont aussi celles où l’accession reste plus « jouable » : Nantes (+ 19,5 %), Montpellier (+ 17,1 %), Marseille (+ 14,4 %), Lille (+ 13,4 %).