Les Lilas : les prix reculent encore de 4,7 % en 2025, l’immobilier passe sous les...

La baisse des prix est (presque) terminée

Après deux années ralenties par la hausse des taux d’intérêt, le marché immobilier des Lilas semble entrer en phase de stabilisation en cette fin d’année 2025. Cette ville, située aux portes de Paris, continue d’attirer. En 2025, le prix moyen au m² s’établit à 6 731 €/m², tous types de biens confondus, selon l’Observatoire PAP ce qui représente une baisse de 4,7 % sur un an, après plusieurs trimestres de recul.

Sur cinq ans, le repli est plus marqué avec une baisse de 8,3 %, ce qui traduit un phénomène d’ajustement des prix post-Covid, après une forte poussée entre 2018 et 2021.

👉Cette baisse semble aujourd’hui arriver à un plateau

Le nombre d’acheteurs revient à la hausse sur PAP.fr, les délais de vente sont raisonnables (environ 57 jours en moyenne) et certaines catégories de biens comme les 2 et 3 pièces bien situés suscitent à nouveau un réel intérêt.

👉Les prix moyens par type de bien

Studio (26 m²)	186 000 €
2 pièces (45 m²)	263 800 €
3 pièces (67 m²)	410 300 €
4 pièces (91 m²)	503 200 €

Quelles perspectives pour l’immobilier des Lilas ?

Après une période de correction entre 2022 et 2024, suivie d’une stabilisation en 2025, l’année 2026 pourrait marquer le retour d’une légère hausse des prix qui pourrait osciller entre 2 et 3 %, selon l'Observatoire PAP. Plusieurs éléments soutiennent cette perspective :

1. Une demande en reprise : Les acheteurs sont progressivement revenus sur le marché en 2025, dopés par la stabilisation des taux d’intérêt et des prix redevenus plus accessibles. Les primo-accédants cherchent à s’installer aux portes de Paris ;
2. Un environnement urbain favorable : Le prolongement de la ligne 11 du métro vers Rosny-sous-Bois est un levier de valorisation à moyen terme pour les communes desservies comme Les Lilas. L’amélioration de la desserte renforce l’attractivité du secteur, notamment pour les acheteurs parisiens en quête d’un logement plus spacieux sans trop s’éloigner ;
3. Une offre limitée dans certains quartiers : Les biens de qualité (grands appartements avec balcon, petites maisons de ville, logements proches du métro) sont relativement rares, ce qui entretient une tension sur l’offre.

Les prix dans les quartiers prisés des Lilas

📍Jalancloud : 7 433 €/m²

Ce quartier, au cœur des Lilas, est marqué par des résidences typiques des années 60 et 70 récemment restructurées. On y croise beaucoup de jeunes adultes, souvent locataires, profitant des commerces de proximité et d’un accès facile au métro.

📍La Mairie : 7 012 €/m²

Cœur de la commune, ce quartier concentre les commodités, les commerces et bénéficie d’une vie de quartier animée. Il séduit les primo accédants mais également les familles grâce à sa centralité tout en restant à taille humaine.

📍Les Sentes : 6 440 €/m²

Situé dans un secteur plus résidentiel des Lilas, Les Sentes offre une ambiance plus calme, davantage tournée vers les familles ou ceux qui recherchent un peu plus d’espace. On y trouve des immeubles mixtes et quelques maisons, ainsi qu’un environnement plus “vert” que les secteurs les plus centraux.

📍Le Fort : 6 034 €/m²

Ce secteur, un peu plus excentré et calme, propose un cadre de vie plus serein. Une adresse recherchée par les acheteurs en quête de tranquillité. Le prix y est l’un des plus modérés de la commune, aux alentours de 6 034 €/m².

Les Lilas vs les villes limitrophes

Les Lilas fait partie des communes les moins chères tout en bénéficiant d’une excellente desserte en transports en commun.

Vincennes	8 576 €/m²
Saint‑Mandé	8 560 €/m²
👉Les Lilas	6 731 €/m²
Le Pré‑Saint‑Gervais	6 192 €/m²

Qui achète aux Lilas ?

• Les primo-accédants (50 %). Ils recherchent des 2 ou 3 pièces, idéalement entre 35 et 60 m², à moins de 10 minutes à pied de la ligne 11 du métro ;
• Les familles (30 %). Elles ciblent des surfaces de 70 m² et plus, souvent avec 3 chambres, proches des écoles dans un environnement calme ;
• Les investisseurs (20 %). Ils sont en quête de studios ou de 2 pièces avec des charges de copropriété modérées pour optimiser leur rendement locatif.

Quelques annonces qui ont bien marché sur PAP.fr

🏢 2 pièces - Parc Lucie-Aubrac

À deux pas du parc Lucie-Aubrac, cet appartement 2 pièces de 44,70 m² séduit par sa luminosité, sa vue dégagée et son agencement sans perte de place. Son prix ? 360 000 € soit 8 054 €/m².

🏢 3 pièces - Centre-ville

Au cœur des Lilas, ce 3 pièces de 50,20 m² offre un bel espace de vie, avec deux chambres bien séparées et une cuisine indépendante. Ce bien est en vente 300 000 € soit 5 976 €/m².

🏢2 pièces - Mairie

Cet appartement 2 pièces de 39,83 m², situé à moins de 10 minutes à pied des lignes 11 et 3 bis, est à rénover. Ce bien est proposé à 280 000 € soit 7 028 €/m².