Immobilier : les acheteurs font leur retour en force… mais pas partout !

Le marché immobilier commence enfin à bouger, même si toutes les villes ne progressent pas au même rythme. En 2025, les acheteurs refont doucement surface, portés notamment par les primo-accédants.

Le retour (attendu) des primo-accédants

Le marché immobilier retrouve de l’élan. Après deux années de repli, la demande repart et les acheteurs reviennent progressivement sur le terrain. Au cœur de ce mouvement, les primo-accédants jouent un rôle de plus en plus visible. Leur retour, facilité par des prix légèrement assouplis et des conditions bancaires meilleures, redonne de la dynamique aux métropoles les plus accessibles.

Il s'agit notamment de ménages en début de cycle résidentiel, qui ne reviennent pas par opportunisme mais parce que leurs besoins deviennent incontournables : agrandir le foyer, se rapprocher d’un emploi, quitter une location devenue trop coûteuse.

📈Top 10 du nombre d’acheteurs (2025 Vs 2024)

Ces villes où les acheteurs reviennent en force

Les plus fortes hausses du nombre d’acheteurs se concentrent dans les villes dynamiques et accessibles : Nantes (+ 19,5 %), Montpellier (+ 17,1 %) et Marseille (+ 14,4 %) Lille (+ 13,4 %). Ces marchés ont un point commun : des prix au m² contenus, tous inférieurs à 3 700 €/m², soit légèrement au-dessus de la moyenne nationale. Cette relative accessibilité, combinée à un cadre de vie attractif, permet notamment aux acheteurs et notamment aux primo-accédants de se projeter.

À Nantes, le mètre carré descend à 3 610 €, en recul de - 0,9 % sur un an. Cette correction supplémentaire relance nettement la demande et propulse la ville en tête du classement. Il faut rappeler que la ville a vu son prix diminuer de plus de 11 % en deux ans.

👉Lyon et Bordeaux : mais où sont passés les acheteurs ?

À Lyon, le marché reste crispé : le nombre d’acheteurs recule de - 5,6 % et le prix moyen s’établit à 4 550 €/m² (+ 0,9% sur un an). Ici, les conditions de financement et les niveaux de prix élevés freinent encore la reprise, poussant certaines familles à envisager des alternatives plus faciles, comme par exemple Villeurbanne (3 584 €/m², + 3,5 % en un an). Villeurbanne est une ville en plein renouveau, avec notamment le quartier Gratte-Ciel, qui subit une grosse mutation (création de logements, nouveaux espaces publics arborés...).

Même tendance à Bordeaux, où les acheteurs rencontrent les mêmes difficultés (- 2,4 %) Le mètre carré s’établit à 4 396 € (+0,7 % sur un an), mais le nombre d’acheteurs continue de se tasser. Les prix plus élevés qu’ailleurs freinent encore une partie de la demande. En limite de Bordeaux, des villes comme Floirac (3 392 €/m²), Bègles (3 517 €/m²) ou encore Talence (4 092 €m²) constituent de réelles alternatives pour les nouveaux acheteurs. Prix accessibles et nouvelles infrastructures (nouveau tramway, pont Simone-Weil) permettent de relier rapidement la métropole, faisant de ces villes un excellent marché de report.

👉Le miracle niçois ?

Nice occupe une place singulière dans ce classement. Alors que la ville reste chère (environ 4 800 €/m²) le nombre d’acheteurs progresse néanmoins (+ 5,2 %), une performance étonnante dans un contexte national encore fragile. Et où d'autres métropoles pourtant attractives affichent des performances négatives, comme Lyon ou Bordeaux.

🙋‍♀️Nice reste une ville très recherchée, malgré des prix élevés. La raison est simple : sur le littoral azuréen, les communes alentour ne proposent pas de solutions moins chères pour les acheteurs ! Elles affichent au contraire des tarifs similaires ou supérieurs, ce qui renforce l’attractivité de Nice pour ceux qui souhaitent acheter près de la mer.

• Cagnes-sur-Mer : 4 808 €/m²
• Villeneuve-Loubet : 6 074 €/m²
• Beaulieu-sur-Mer : 7 992 €/m²

Autrement dit, Nice n’est pas « la ville chère du littoral » mais plutôt le choix de la raison, « un bon calcul», dans cet environnement à part où les prix peuvent grimper très vite dès que l’on s’en éloigne. Dès lors, ce manque d’alternatives abordables à proximité pousse les ménages à se tourner vers Nice, et surtout lorsque leur budget est limité.

👉Paris : un léger rebond...

Après deux années de repli, le marché immobilier parisien donne enfin quelques signes de réveil. En 2025, le nombre d’acheteurs repart timidement à la hausse (+ 3,2 %), traduisant un retour progressif de la demande.

On ne peut pas le nier : Paris reste une ville incontournable, portée par une attractivité exceptionnelle (emplois, services, universités, culture). Mais cette dynamique se heurte à un obstacle majeur : un coût du logement encore trop élevé pour permettre à tous ceux qui souhaitent s’y installer de devenir propriétaires.

Le prix à Paris a été lourdement corrigé entre 2022 et 2024, environ 10 %. Mais cette baisse ne suffit pas à relancer le marché de manière massive, notamment auprès des jeunes acheteurs. Pour rappel, le prix moyen à Paris est de 9 611 €/m². C’est l’une des raisons pour lesquelles la capitale repart plus lentement.

Évolution des prix dans 10 métropoles en 2025

En 2025, les prix de l’immobilier évoluent différemment selon les métropoles françaises. Certaines villes enregistrent de légères hausses, d’autres restent stables ou connaissent de petites baisses. Ces variations reflètent l’équilibre entre l’offre disponible, la demande et le pouvoir d’achat des ménages sur chaque marché.

• À Paris, le coût du logement demeure très élevé (9 611 €/m²) rendant l’accession difficile pour de nombreux ménages, et ce malgré des prix quasi stables (+ 0,6%).
• Toulouse et Nice enregistrent les hausses les plus nettes, respectivement + 2,3 % et + 1,5 %, reflétant des marchés où la demande reste soutenue et fidèle.

Avec 4 000 €/mois, que peut-on acheter dans chaque ville ?

Si les taux d’intérêt se sont stabilisés, ils demeurent élevés par rapport à 2021. Pour rappel, les taux avaient grimpé jusqu’à 4,35 % fin 2023, avant de revenir autour de 3,20 % aujourd’hui.

Avec un budget d’emprunt identique, le pouvoir d’achat immobilier varie fortement d’une ville à l’autre. Prenons l'exemple d'un couple gagnant 4 000 € nets par mois. Si on applique le taux maximal d'endettement (35%), celui-ci peut consacrer jusqu’à 1 400 € à son crédit. Avec un emprunt sur 20 ans à 3,20 % (la moyenne actuelle) plus 0,35 % d’assurance, cela permet d’emprunter environ 236 000 €.

Ce que qu'un couple peut acheter avec un budget de 236 000 €

• Avec le même budget, on peut s’offrir seulement 25 m² à Paris, c'est-à-dire un simple studio, contre 72 m² à Marseille, soit un grand T3. Cela illustre bien l’écart considérable qui existe entre la capitale et certaines grandes villes plus abordables.
• Entre les deux, à Rennes, le même budget permet d’acheter 62 m², soit un bon T3. Un premier achat envisageable pour un couple qui souhaite fonder une famille.

👉Après plusieurs années de pause, le marché immobilier semble sortir de sa torpeur

Les acheteurs reviennent, surtout les primo-accédants, et avec eux, la demande reprend du volume. Cette reprise progressive devrait soutenir les prix et conduire à un marché plus fluide. Reste que les écarts entre villes vont perdurer un temps : les marchés les plus chers, comme Paris ou Bordeaux, peinent encore à repartir. Il faudra donc faire preuve de patience : 2026 est attendue de pied ferme.