Interdiction de louer un logement G : propriétaires et locataires abandonnés par les députés

Alors que les logements classés G par le DPE sont « interdits » à la location depuis le 1er janvier 2025 et que des dizaines de milliers de logements ont pour destin d’être chassés du marché, un texte de loi devait apporter assouplissements et clarification pour rassurer les propriétaires et permettre aux locataires de trouver un logement. Catastrophe, la discussion à tourner court et les porteurs de la réforme, contrariés par l’absence de compromis, ont retiré leur texte. Retour à l’inconfortable case départ...

Interdiction de louer : quelles avancées prévoyait le texte abandonné par les députés ?

Les assouplissements et clarifications envisagés par la proposition de loi visant à prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et à sécuriser leur application en copropriété étaient (très) limités mais avaient le mérite d'exister ! Le plus notable était le sursis accordé aux copropriétaires de logements G si la copropriété s'engageait dans un programme de travaux de rénovation énergétique sur les communs (façades, toiture, chauffage collectif, etc.).

Problème actuel (qui reste entier)	Solution envisagée par la réforme avortée
Application immédiate de l'interdiction des logements G ?*	Que les nouveaux baux et les tacites reconductions.
Quid d'une copropriété « vertueuse » engagée dans des travaux d'isolation ?	Possibilité de louer un logement G sans risque.
Sort du locataire qui s'oppose aux travaux de rénovation ?	Impossibilité de reprocher au propriétaire l'indécence énergétique.
Logement G : quelle compensation pour le locataire ?	Baisse de loyer à hauteur de la différence du coût du chauffage.

Pourquoi la réforme sur l’interdiction de louer un bien G a-t-elle échoué ?

La volonté des députés de ne pas trouver un compromis a torpillé le texte, ce qui a consterné la ministre du Logement.

😰 Les députés déconnectés des réalités

Les débats ont vu s'affronter ceux qui voulaient des assouplissements plus importants (report du calendrier) et ceux qui jugeaient les reculs trop importants au regard des enjeux climatiques. En définitive, trop peu de députés ont voulu défendre le texte qui s'est trouvé dénaturé. Son promoteur, le député Bastien Marchive, a alors déclaré : « La proposition de loi étant vidée de son sens, nous la retirons », ce qui signa l'arrêt de mort du texte. Les assouplissements tellement essentiels et attendus attendront un nouveau texte, ce qui prendra des mois...

Quelle réaction de la ministre du Logement ?

🗣️ Valérie Létard, ministre du Logement a déploré le crash du texte en écrivant sur X le 29 janvier 2025 : « Le bon sens a perdu ce soir. Cette proposition de loi de Bastien Marchive et de Inaki Echaniz permettait une clarification juridique pour les propriétaires et les locataires et une adaptation du calendrier pour les copropriétés. Aujourd’hui là où ce texte aurait pu apporter souplesse et pragmatisme, son rejet ne permettra pas de prendre en compte la réalité du terrain ».

Dans quels cas peut-on louer un logement G en février 2025 ?

La loi actuelle prévoit déjà des exceptions à l'interdiction de louer. En dehors de ces cas, la location expose le propriétaire à un risque en réalité limité. Des assouplissements sont indispensables pour lutter contre la réduction du parc locatif.

Des exceptions à l'interdiction de louer déjà prévues par la loi

À ce jour, la loi prévoit déjà 4 hypothèses dans lesquelles un logement G peut être loué ou (re)mis en location sans que le locataire puisse exiger des travaux de rénovation énergétique.

👉 Dans ces 4 situations, le locataire ne peut imposer la réalisation des travaux. En revanche, le locataire peut quand même exiger, à l'amiable ou a défaut en justice, une réduction du loyer dont l'ampleur n'est à ce jour pas définie par la loi.

Situation	Possibilité de louer un logement G
Blocage de la copropriété qui s'oppose aux travaux*	✅
Travaux impossibles car dangereux pour le bâti	✅
Travaux interdits par la mairie/l'architecte des bâtiments de France	✅
Coût excessif des travaux (+ de 50 % de la valeur du bien)	✅

Indécence énergétique : de lourdes sanctions possibles

La loi prévoit de lourdes sanctions en cas de location d'un logement G hors les cas d'exceptions exposés ci-dessus ; c'est d'ailleurs en raison de l'importance des sanctions que l'on parle « d'interdiction de louer » : 

Situation	Sanction possible (travaux)	Sanction possible (loyer)
Location d'un logement G hors exceptions à l'interdiction	✅ Le juge peut ordonner la réalisation de travaux.	✅ Réduction /suspension du loyer jusqu'à l'exécution des travaux.
Location d'un logement G dans un cas d'exception à l'interdiction*	❌ Le juge ne peut pas ordonner la réalisation de travaux.	✅ Réduction /suspension définitive du loyer.

Louer un logement G : des risques finalement limités ?

L'objectif d'un locataire est de se loger, non d'affronter son propriétaire bailleur. Dans un marché ultra-tendu où la recherche d'une location est très laborieuse et angoissante, le locataire qui finit par trouver un logement n'est en général ni psychologiquement ni financièrement prêt à combattre son propriétaire ; c'est ce qu'on constate depuis des années au sujet de l'encadrement des loyers dont le respect reste malheureusement tout relatif.

Par ailleurs, en cas de conflit, nous recommandons aux propriétaires de faire un geste sur le loyer en le diminuant du différentiel de loyer. En règle générale, les charges de chauffages sont de 25 % moindres pour la classe F par rapport à un logement G.

👉🏻 En clair, il semble disproportionné de laisser un logement G vacant plutôt que de le louer. Bien évidemment, tout propriétaire doit intégrer l'urgence climatique et l'obligation de décence énergétique et se lancer au plus vite dans les travaux de rénovation.

Une loi irréaliste et inapplicable qu’il faudra modifier

🚨 Même si des exceptions existent et même si les risques sont limités, l'interdiction de louer un logement G depuis le 1er janvier 2025 et celles des logements F à compter 2028 est très problématique en raison de ses effets pervers qui alimentent incontestablement la crise du logement.

Contexte	Effet pervers sur propriétaires & locataires	Effet pervers sur le marché locatif
Interdiction de louer des passoires énergétiques	Insécurité juridique qui angoisse propriétaire et locataire. Risque de conflit entre propriétaire et locataire.	Risque de retrait de logements du parc locatif privé pourtant déjà insuffisant.

Logement G : interdiction de louer ou pas ? 

Il existe un débat autour de l'expression consacrée « interdiction de louer ». Si en raison des sanctions encourues (injonction de travaux et baisse de loyer) il n'est pas illégitime de parler d'interdiction de louer, on peut aussi affirmer qu'il ne s'agit pas d'une véritable interdiction :

• il existe des exceptions : travaux impossibles (contraintes architecturales) ou interdits (contraintes patrimoniales), blocage de la copropriété ;
• la location est possible, à charge pour le locataire de réclamer travaux et baisse de loyer ;
• l'administration ne semble pas en mesure de contester d'elle-même la mise en location d'un logement G.

Par ailleurs, et c'est peut-être le plus important, dans un contexte de pénurie de logements et de réduction du parc locatif privé, il apparaît pour le moins dangereux et inconséquent de sortir du marché jusqu'à 750 000 logements classés G, dont 250 000 situés dans des copropriétés ! Les locataires ont besoin de se loger et la nécessaire transition énergétique/écologique ne doit pas se faire au détriment du droit au logement, lui aussi fondamental.

🗣️« Aucune disposition de la loi actuelle n’interdit de louer les logements »

Lors les débats, de manière peut-être un peu tendancieuse, le député porteur de la réforme avortée, Bastien Marchive, a bien insisté sur l'absence d'interdiction de louer : « On entend souvent que nos décisions de législateurs feraient sortir des logements du parc locatif ; cela est faux. Aucune disposition de la loi actuelle, ni à plus forte du texte que nous vous proposons, n’interdit de louer les logements dont le classement indique qu’ils ne sont pas conformes à ce qui est prévu.

👉 Rien ne dit cela ! J’invite ceux qui le pensent à relire le texte. (...) La sanction à laquelle s’expose un propriétaire qui ne respecte pas les obligations de décence énergétique n’est pas l’interdiction totale de mettre son bien sur le marché, mais le fait de se voir ordonner par le juge la réalisation de travaux. ».

🎥 Retrouvez notre vidéo pour plus d'informations