Interdiction de louer une passoire thermique : en 2025, les copropriétés y échapperont (peut-être)

Les logements classés G seront interdits à la location le 1er janvier 2025... sauf s'ils sont en copropriété. C'est en substance ce qu'a déclaré la ministre du Logement Valérie Létard au sujet du report de l'interdiction de location des passoires annoncée par le Premier ministre.

Quand on sait que deux tiers des locations en France sont en copropriété, on peut en conclure qu'une grande partie des locations pourraient échapper à la fameuse interdiction...

🏘️ Quelles passoires thermiques seront concernées par le report ?

Les logements qui seront concernés par la tolérance, ce sont les logements en copropriété (donc plutôt des appartements, mais aussi des copropriétés horizontales).

Les maisons en G toujours interdites en 2025

On a donc une certitude : l'interdiction de location est maintenue au 1er janvier 2025 pour les maisons classées G. Même chose pour les appartements situés dans un immeuble appartenant à un seul et même propriétaire.

Toutes les copropriétés concernées ?

Un point mérite d'être précisé : tous les logements en copropriété classés G seront-ils concernés par le report des interdictions de location ? Si on se base sur le DPE individuel de chaque copropriétaire bailleur, oui, il suffira que le logement soit classé G pour bénéficier du délai supplémentaire.

Mais le Gouvernement pourrait aussi choisir de se baser sur le DPE collectif : seules les copropriétés classées G au DPE collectif bénéficieraient d'un délai supplémentaire. Problème : pour l'instant, le DPE collectif n'est obligatoire que pour les copropriétés de plus de 200 lots et rares sont celles qui l'ont déjà réalisé.

📅 Un report oui, mais jusqu'à quand ?

Pour l'instant, on ne sait pas quel sera le délai imparti aux copropriétaires bailleurs. Des mesures avaient déjà été évoquées il y a quelques mois pour laisser un peu d'air aux propriétaires :

• suspendre les sanctions contre les propriétaires dès lors que la copropriété a voté les travaux (même s'ils n'ont pas été réalisés) ;
• pour les contrats de location en cours, différer l'application à la première reconduction tacite (et non le 1er janvier 2025).

La ministre a déclaré vouloir travailler avec tout le secteur pour trouver des solutions. Ce qui est certain, c'est que la marge de manœuvre du Ministère est étroite. Changer le calendrier ou modifier les sanctions signifie changer la loi, donc suivre le processus législatif ; or le Parlement est déjà bien occupé, notamment par le projet de loi de finances.

🏢 Pourquoi une tolérance pour les copropriétés ?

La rénovation énergétique des bâtiments avance lentement, et c'est encore pire en copropriété, pour au moins 3 raisons !

Vote à la majorité

La raison de cette tolérance, c'est le processus de décision au sein des copropriétés. Contrairement aux monopropriétés où les décisions peuvent être prises de manière autonome, la prise de décision en copropriété est collective. Or, tous les copropriétaires n'ont pas le même agenda (les propriétaires occupants n'encourent pas de sanction) ni le même portefeuille.

Absentéisme aux AG

Si on ajoute à ça l'absentéisme lors des assemblées générales, on comprend facilement pourquoi la rénovation énergétique n'a pas beaucoup avancé dans les copropriétés.

Trois assemblées minimum

Et même lorsqu'il y a une volonté commune, il faut plusieurs assemblées générales avant de lancer les travaux (faire un DPE collectif, sélectionner les travaux et les devis, organiser le financement, etc.).

🚨 En 2025, calendrier adapté et DPE... simplifié !

C'est l'autre annonce du Premier ministre en ce qui concerne la rénovation énergétique : le DPE sera « simplifié ». Pour l'instant, l'exécutif n'a pas donné plus de précisions, mais les pistes d'amélioration ne manquent pas :

• malgré les réformes et les correctifs successifs depuis 15 ans, le DPE manque encore de fiabilité. La formation des diagnostiqueurs est également souvent mise en cause ;
• il y a plusieurs mois, le ministre de l'Economie Bruno Lemaire a dit vouloir réformer le DPE pour que le chauffage électrique ne soit plus pénalisé par rapport au chauffage au gaz ;
• en copropriété, le DPE collectif est plus intéressant que le DPE individuel puisqu'il renseigne sur les travaux à réaliser sur la structure de l'immeuble (donc les travaux les plus efficaces). Or, il est pour l'instant peu réalisé.

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