Impôts : combien allez-vous payer de plus-value en 2026 ?

La résidence principale reste totalement exonérée

Bonne nouvelle pour les propriétaires qui vendent leur logement principal : la plus-value reste entièrement exonérée d’impôt. Quel que soit le gain réalisé lors de la vente, vous ne paierez ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux.

👉Certains parlementaires avaient envisagé de taxer les ventes intervenant dans les cinq premières années, afin de limiter la spéculation. Cette mesure n’a finalement pas été retenue.

Résidence secondaire : un impôt qui diminue avec le temps

La situation est différente si vous vendez une résidence secondaire, un logement loué ou un terrain. Dans ce cas, la plus-value est taxée pendant 30 ans, mais le système prévoit des abattements progressifs selon la durée de détention. Plus vous gardez le bien longtemps, moins l’impôt est élevé.

Abattements appliqués en 2026

👉Concrètement, vous ne payez plus d'impôts

• Après 22 ans, vous ne payez plus d’impôt sur le revenu.
• Après 30 ans, la plus-value est totalement exonérée.

👉Les taux d’imposition applicables

Avant l’application des abattements, la plus-value immobilière est soumise à deux types de prélèvements.

👉Une surtaxe pour les grosses plus-values

Lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, une surtaxe s’applique. Elle varie de 2 % à 6 %, selon le montant du gain réalisé. Cette taxe supplémentaire concerne surtout les ventes générant des gains importants, logiquement dans les zones où les prix ont fortement augmenté.

🆕 LMNP : les amortissements réintégrés dans le calcul de la plus-value !

Une évolution fiscale importante concerne désormais les investisseurs en location meublée au régime réel. Les amortissements qui ont permis de réduire les revenus locatifs au fil des années sont maintenant pris en compte lors de la revente du bien. Autrement dit, ces amortissements viennent diminuer la valeur d’acquisition retenue par l’administration fiscale. Résultat : la plus-value calculée au moment de la cession est plus élevée, ce qui peut entraîner une imposition plus importante.

Dans ce régime, il est généralement possible d’amortir entre environ 60 % et 85 % de la valeur du logement, la fraction restante correspondant à la valeur du terrain, qui ne peut pas être amortie.

💡 Exemple simplifié

Un investisseur achète un logement destiné à la location meublée pour 270 000 € et le revend 380 000 € après dix ans de détention. Durant cette période, il a déduit 70 000 € d’amortissements.

Sur 20 ans, des prix multipliés par deux, trois (ou quatre !)

Sur la longue période, la hausse des prix immobiliers dans les grandes métropoles françaises a été spectaculaire. Depuis le début des années 2000, les prix ont souvent été multipliés par deux, trois voire quatre, ce qui explique que de nombreux propriétaires réalisent aujourd’hui des plus-values importantes lors de la revente.

👉À Paris, le prix moyen est ainsi passé d’environ 3 000 €/m² au début des années 2000 à près de 9 700 €/m² aujourd’hui, soit une hausse d’environ 210 % en vingt ans.

Autres exemples de hausses spectaculaires

• Bordeaux (+ 323 %) sur la période de 20 ans ;
• Lyon (+ 303 %) sur la même période ;
• Nantes (+ 247 %).

Ces évolutions reflètent l’attractivité croissante des grandes villes, la rareté du foncier et des conditions de crédit longtemps favorables, qui ont soutenu la hausse des prix immobiliers depuis le début des années 2000.

Montagne / littoral : des plus-values éclairs !

Certaines villes situées sur le littoral ou en montagne enregistrent des hausses de prix spectaculaires en très peu de temps. Dans ces territoires, la demande atteint un niveau largement déconnecté de l’offre réelle, en raison de l’attrait exceptionnel de certains sites, du développement de la location touristique et de la demande étrangère. Notamment dans les stations de ski des Alpes du Nord ou les villes de la Côte d’Azur. Résultat : les prix y progressent bien plus rapidement que la moyenne nationale.

• Tignes + 58 % en 5 ans ;
• Courchevel + 42,2 % en 5 ans ; 
• Soorts-Hossegor + 42,6 %.

Avant de vendre, calculez votre plus-value

Entre le prix d’achat, les travaux, la durée de détention ou encore les abattements, le calcul de la plus-value peut devenir complexe. Pour savoir précisément combien vous devrez payer lors de la vente, le plus simple reste d’utiliser un simulateur dédié.