Bordeaux : après deux ans de baisse, les prix immobiliers tombent sous les…

Capitale de la Nouvelle-Aquitaine et joyau architectural classé au patrimoine mondial de l'UNESCO, Bordeaux conjugue art de vivre et dynamisme économique. Située au cœur d'une métropole de 800 000 habitants et bénéficiant de la liaison TGV avec Paris, la cité girondine attire une clientèle diversifiée en quête d'un cadre de vie agréable. 

Les prix baissent (encore) de 6,6 % en 2025

Le marché immobilier bordelais entre dans une phase de stabilisation. Après deux années de baisse, les prix reviennent à leur niveau de 2020. Les appartements dominent les transactions avec un prix moyen de 4 276 €/m², tandis que les maisons, plus rares, s'affichent à 5 040 €/m². Cette normalisation des prix ouvre de nouvelles opportunités dans une ville qui reste l'une des plus attractives de France.

👉 La capitale girondine reste plus chère que la moyenne départementale (3 699 €/m² pour les appartements), mais les prix reculent depuis deux ans : - 6,6 % sur un an et - 10,1 % sur deux ans.

Les prix par type de biens

Studio	118 700 €
2 pièces	195 800 €
3 pièces	270 500 €
4 pièces et +	335 900 €
Maison	493 900 €

Le prix immobilier à Bordeaux va-t-il remonter en 2026 ?

❌ Non ! Les signaux du marché pointent vers une stabilisation durable plutôt qu'une reprise franche des prix en 2025. La baisse des taux d'intérêt amorcée fin 2024 et les projets de réhabilitation urbaine dans les quartiers comme Bacalan et la Bastide devraient soutenir la demande sans provoquer d'envolée des prix.

Les facteurs favorables incluent l'attractivité constante de la région Nouvelle-Aquitaine et le retour progressif des jeunes actifs du Sud-Ouest. Selon les dernières données PAP, les estimations tablent sur une tendance de légère progression de 1 à 2 % maximum, principalement sur les villes périphériques comme Bègles et Talence.

Les quartiers (très) prisés à Bordeaux

📍 Capucins-Victoire : le haut de gamme à 9 242 €/m² pour les maisons

Quartier étudiant par excellence, Capucins-Victoire séduit par son marché et sa proximité avec la gare Saint-Jean. Les maisons y atteignent jusqu’à 9 242 €/m², confirmant son statut de secteur prisé. Les appartements, entre 4 405 € et 4 772 €/m², attirent jeunes actifs et investisseurs en quête de bons rendements. La forte demande étudiante y maintient une tension locative constante.

📍 Hôtel de Ville-Quinconces : appartements jusqu'à 5 593 €/m²

Au cœur du triangle d'or bordelais, l'Hôtel de Ville-Quinconces incarne le prestige immobilier de la capitale girondine. Les appartements y culminent à 5 593 €/m², confirmant son statut de secteur le plus onéreux de Bordeaux. Les maisons, plus rares, atteignent même 5 847 €/m² dans ce périmètre d'exception. La demande reste constante malgré les prix élevés, portée par une offre extrêmement limitée de biens de caractère.

🗣️ « L'Hôtel de Ville-Quinconces conserve sa prime de prestige avec des délais de vente inférieurs à 45 jours pour les biens d'exception », confirme Roman Rainfray, chargé d'études chez PAP.

📍 Saint-Seurin - Fondaudège : l’élégance résidentielle

Très convoité pour son cadre de vie paisible, ce quartier affiche un prix moyen de 4 721 €/m² pour les appartements et 5 953 €/m² pour les maisons. À deux pas du centre-ville, Saint-Seurin séduit les familles en quête d’un environnement calme, proche des écoles réputées et des commerces de proximité. L’arrivée du tram et les réhabilitations d’immeubles anciens renforcent encore son attractivité.

📍 Chartrons - Grand Parc : le charme bordelais au bord de la Garonne

C’est le quartier-phare de la rénovation urbaine bordelaise. Les anciens entrepôts transformés en lofts, les échoppes rénovées et la proximité des quais en font un secteur très recherché, avec des prix moyens autour de 4 600 €/m² pour les appartements et 5 000 à 6 000 €/m² pour les maisons. Le Chartrons conjugue vie de quartier, galeries d’art, restaurants et atmosphère conviviale, tout en restant proche du centre.

📍 Nansouty - Saint-Genès : authenticité et proximité du centre

Avec 4 362 €/m² pour les appartements et 4 915 €/m² pour les maisons, Nansouty combine charme ancien et dynamisme urbain. Ses échoppes typiques, ses petites rues arborées et sa proximité immédiate avec la gare Saint-Jean en font un secteur très demandé. Les familles et les jeunes cadres apprécient ce quartier bien desservi, à la fois vivant et convivial.

👉 Les quartiers à surveiller

📍 Bacalan : en transformation

Longtemps populaire, Bacalan connaît aujourd’hui une véritable métamorphose. Avec des prix moyens autour de 4 126 €/m² pour les appartements et 4 271 €/m² pour les maisons, le quartier reste l’un des plus abordables de la rive gauche. L’ouverture de la Cité du Vin, le développement des Bassins à flot et l’arrivée de nouveaux commerces ont profondément changé son image.

📍La Bastide : le renouveau de la rive droite

Face au centre historique, La Bastide s’impose comme un secteur en plein essor. Avec 4 721 €/m² pour les appartements et 4 472 €/m² pour les maisons, les prix restent attractifs. La rénovation des quais, le renouveau du quartier Darwin et les nouveaux logements en font une alternative de plus en plus séduisante.

Bordeaux vs les villes limitrophes

Bordeaux demeure plus chère que la moyenne girondine, mais son attractivité (transports, universités, bassin d’emploi) continue de soutenir la demande structurelle.

Talence	4 092 €/m²
Bouscat	4 317 €/m²
👉 Bordeaux	4 396 €/m²
Bègles	3 517 €/m²

Quelques annonces qui ont bien marché sur PAP.fr

🏢 T4 - 268 000 €

 Cet appartement de 82 m² en duplex profite de beaux volumes et d'une vue dégagée. Il est situé au rez-de-chaussée d'une copropriété avec espaces verts.

🏠 Maison - 550 000 €

Située à proximité du centre-ville, d'écoles et de commerces de quartier, cette maison en pierre de 118 m² profite d'un environnement calme.

🏢 T4 - 585 000 €

Installé dans le quartier calme et prisé de Saint Seurin, cet appartement de 108,78 m² est exposé Sud et s'ouvre sur une terrasse avec vue.