Impôt sur la plus-value immobilière : comment en être exonéré ?

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30 Juin 2020 - Les vendeurs ne savent pas toujours que la vente de leur bien peut être exonérée de plus-value. Pourtant, il y a de nombreux cas, à commencer par celui de la résidence principale. Mais ce n'est pas tout ! Certaines exonérations sont soumises à des plafonds de revenus : quels sont-ils pour 2020 ?

Les vendeurs sont parfois tentés de différer leur vente par crainte de l'impôt à payer sur la plus-value. Alors, premier réflexe : vérifiez si votre vente y est soumise, car il y a parfois de bonnes surprises. 

Résidence principale : exonération de la plus-value

La vente de la résidence principale reste le cas le plus important d'exonération, et il tient bon ! Pourtant, régulièrement, les politiques évoquent une éventuelle remise en cause de cette exonération, mais ce n'est pas d'actualité. Alors, pensez-y : quelle que soit l'importance de la plus-value réalisée lors de la vente du logement que vous habitez, elle est exonérée de toute taxation. La condition à remplir pour en bénéficier est simple : il suffit que le logement constitue votre résidence principale au moment de la vente.

Retrouver en détail ce cas d'exonération dans notre article consacré à l'Exonération lors de la vente de la résidence principale.

Exonération de la plus-value des logements que l'on a quittés

Il n'y a pas que le logement dans lequel on habite au moment de la vente qui est exonéré de taxation à la plus-value. Il y a aussi celui que l'on habitait et que l'on a quitté avant de l'avoir vendu, l'ancien logement en France des expatriés ou enfin le logement des personnes âgées ou handicapées qui se sont installées dans des établissements mieux adaptés. Chaque fois, on retrouve les mêmes conditions à respecter :

  • le logement doit rester libre jusqu'à la vente : pas de location ou d'hébergement gratuit possible ;
  • la vente doit intervenir dans un délai limité qui varie selon les cas.

La résidence principale dont on a déménagé

L'exonération de plus-value lors de la vente de la résidence principale concerne aussi les vendeurs qui ont mis en vente leur logement mais n'ont pas pu trouver preneur avant leur départ. Eux aussi bénéficient d'une exonération totale de taxation sur la plus-value si la vente se réalise dans l'année qui suit le départ.

 L'ancien logement des expatriés

Les non-résidents peuvent aussi être totalement exonérés d'impôt sur la plus-value lorsqu'ils vendent le logement dans lequel ils habitaient en France quand ils sont partis vivre dans un autre pays : soit dans un Etat membre de l'Union européenne, soit dans un Etat ou territoire ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscale.

Pour bénéficier de cette exonération, le logement doit être resté libre depuis le départ des expatriés hors de France, et la vente doit avoir lieu au plus tard à la fin de l'année suivant celle de leur départ. Ils disposent donc selon les cas d'un an et un jour au minimum à deux ans au maximum pour réaliser la vente après leur départ, en toute franchise de taxes.

L'ancien logement des personnes âgées et des personnes handicapées

Est également exonérée de toute taxation à la plus-value la vente du logement des personnes âgées parties en maison de retraite et celle des adultes handicapés hébergés dans des foyers d’accueil. La vente doit avoir lieu dans un délai de moins de deux ans après leur départ.

Toutefois, contrairement aux précédents cas d'exonération qui sont sans conditions de ressources, le vendeur doit ici justifier de ne pas dépasser certains plafonds pour bénéficier de l'exonération, soit pour une vente en 2020 : 25.839 € (revenu fiscal de 2018) pour la première part, majorés de 6.037 € pour la première demi-part et de 4.572 € pour chaque demi-part supplémentaire.

Le cas des retraités ou des invalides de condition modeste

Ces personnes peuvent bénéficier d'une exonération totale de taxation à la plus-value lors de la vente de tout logement à n'importe quel moment, à condition de ne pas dépasser certains plafonds de ressources. Pour une vente en 2020, leur revenu fiscal de 2018 ne doit pas dépasser 10.988 € pour la première part et 2.934 € pour chaque demi-part supplémentaire.

De plus, ces personnes ne doivent pas être passibles de l'impôt sur la fortune immobilière (ou de l'ISF) au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la vente.

La vente d'une résidence secondaire

La vente d'un logement que vous donnez en location ou que vous vous réservez pour vos congés peut aussi être exonérée de taxation sur la plus-value si vous utilisez son prix de vente pour acheter votre résidence principale. L'idée est de permettre aux particuliers qui ne sont pas encore propriétaires de leur logement de le devenir grâce à la vente d'une résidence secondaire. Il faut donc respecter les deux conditions suivantes pour bénéficier de cette exonération : 

- ne pas être propriétaire de sa résidence principale depuis au moins quatre ans au moment de la vente ;

- utiliser l'argent de la vente de sa résidence secondaire dans un délai maximal de vingt-quatre mois pour acheter sa résidence principale.

A vous d'informer le notaire que vous souhaitez être exonéré de taxation si vous êtes dans ce cas, car cette exonération n'est possible qu'une seule fois, à votre demande.

La vente d'un bien valant au maximum 15.000 €

Les biens immobiliers de faible valeur échappent aussi à la taxation des plus-values. Par conséquent, si le bien que vous vendez ne dépasse pas 15.000 €, vous n'aurez pas d'impôt à payer sur la plus-value réalisée.

La vente d'un bien que vous possédez depuis plus de 30 ans

Lorsque vous réalisez une plus-value, celle-ci est en principe taxée, mais pour calculer le montant à devoir au titre de l'impôt et des charges sociales, on applique des abattements par année de détention. Par le jeu de ces abattements, la plus-value taxable est réduite à zéro au bout de trente ans de détention d'un bien. 

Retrouvez les détails et conditions à remplir pour tous ces cas d'exonération de taxation à la plus-value dans notre article Les cas d'exonération de plus-value immobilière.

Pour ceux qui ne bénéficient pas d'exonération, vous pouvez calculer le montant de la taxation à l'aide de notre calculette de plus-value sur PAP.fr

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