Immobilier parisien : évolution du marché depuis 30 ans

Le constat des notaires parisiens est sans appel : depuis 35 ans, et plus encore qu’ailleurs en France, le marché de l’accession à la propriété dans la capitale a connu une poussée des prix considérable. Si les crises immobilières ont parfois apporté des corrections ponctuelles, la tendance s'inscrit dans une hausse régulière du mètre carré avec des conséquences sociologiques lourdes : la gentrification de la capitale.

© Notaires Paris Ile-de-France

En décortiquant leur base de données ils confirment ce que tout le monde pressent : le marché immobilier parisien se limite aujourd'hui presque uniquement à une clientèle aisée. Pour permettre des comparaisons, tous les prix ont été transformés en euros de 2014 et les ventes ont été réparties en 7 grandes tranches de prix.

Les années 80 étaient encore favorables aux classes moyennes. Au début des années 1980, le marché parisien était assez accessible et les prix supérieurs à 4 000 €/m² très rares (près de 10% des ventes totales). Environ 40% des transactions étaient conclues à moins de 2 000 €/m² et 50% encore entre 2 000 et 4 000 € !

Les années 90 signent la fin des classes moyennes à Paris. Dans les années 90 Paris subit une première vague de hausses de prix. Résultat, les transactions à moins de 2 000 €/m² ne représentaient plus que 7% du marché alors que près de 40% étaient conclues entre 2 000 et 4 000 €/m², écartant ainsi progressivement de l'accession les classes moyennes. Plus de la moitié des appartements étaient acquis à plus de 4 000 €/m², dont près de 15% à plus de 6 000 €.

La crise immobilière des années 90 fait baisser les prix. À l’époque toutes les ventes à plus de 6 000 €/m² ont presque disparu. En 1998, près de 70% des appartements se vendaient alors entre 2 000 et 4 000 €/m².

Le bon marché disparaît définitivement dans les années 2000. Un nouveau cycle de fortes hausses des prix s'est développé de 1998 à 2008. Les biens à moins de 2 000 €/m², déjà rares, ont disparu du marché dès 2004. La part des ventes à moins de 4 000 €/m² s'est effondrée de près de 90% du total en 1997 à 2% des ventes en 2008. En fin de période, 74% des ventes se faisaient entre 4 000 et 8 000 €/m² et près de 25% à plus de 8 000 €/m².

La crise de 2008 a fait à nouveau baisser les prix. Si la crise des marchés financiers a provoqué une chute brutale et rapide des prix de 2008 à 2009 elle n'a pas permis aux classes moyennes de revenir dans la capitale. En 3 trimestres, la part des ventes à plus de 8 000 €/m² est tombée de 25 à 17% et celle des ventes à moins de 6 000 €/m² est remontée de 25 à 37%. Une dynamique haussière puissante a ensuite été à l'œuvre de 2009 à 2011. En moins de 2 ans, et après plus de 20% de hausse des prix, la structure du marché a été bouleversée. Fin 2011, près de 40% des ventes ont été conclues entre 8 000 et 10 000 €/m² soit une part équivalente à celles des ventes à moins de 8 000 €/m². Près de 10% des ventes ont été réalisées à plus de 12 000 €.

Un marché réservé à une élite salariale. Si à partir de 2011 et après une phase de stagnation, le marché a amorcé une phase de lente érosion des valeurs, ces dernières restent encore élevées. Ainsi, la part des transactions à plus de 12 000 €/m² a été divisée par deux et est tombée à 5% des ventes totales de 2014. Mais les ventes conclues entre 6 000 et 8 000 €/m² ont progressé pour représenter 38% des ventes en 2014, tandis que la part des biens à moins de 6 000 €/m² est restée stable autour de 7%. Bref, à Paris, la pierre est décidément très précieuse.