Immobilier : nouvelles tensions sur le marché du neuf

32 781 logements neufs ont été réservés par les particuliers au deuxième trimestre 2019 révèle la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) dans une étude parue le 12 septembre 2019. C’est une baisse de 7,7% par rapport à la même période de 2018. Sur les six premiers mois de cette année, le recul est plus faible par rapport au premier semestre 2018, puisqu’il se limite à 2,3%.

2019, un bon cru pour les ventes. 125 000 réservations aux particuliers devraient être enregistrées cette année, soit le quatrième ou cinquième meilleur score sur la période 1995-2019. Les taux au plus bas, les aides financières (PTZ, Pinel) et les taux d’intérêt au plus bas soutiennent une forte demande. Cette dernière est d’ailleurs en hausse selon l’enquête que l’Insee réalise tous les trois mois auprès des promoteurs.

© Fédération des promoteurs immobiliers/FPI France

Chute des mises en vente. Tout irait pour le mieux si les promoteurs arrivaient à alimenter le marché. Or c’est loin d’être le cas. 29 116 logements neufs ont été lancés en commercialisation au deuxième trimestre 2019, un plongeon de 25% par rapport à la même période de l’an dernier. « Ce chiffre passe en-dessous de la moyenne trimestrielle depuis 2014 » observe Marc Villand, vice-président de la FPI.

Permis de construire : rétention. Pour la Fédération des promoteurs, la chute des mises en vente tient à une baisse des permis de construire, qu’elle chiffre à 40 000 logements collectifs en moins par rapport à 2017. La FPI estime qu’à l’approche des élections municipales, « nombre d’élus locaux ne souhaitent pas accorder de permis de construire par crainte de l’impopularité et des recours ».

Difficultés pour bâtir. Les promoteurs se heurtent à d’autres écueils. Ils observent une hausse des coûts de construction « qui peut dépasser 15% sur certains postes » pointe Alexandra François-Cuxac, la présidente de la FPI. Les appels d’offre de travaux sont de plus en plus longs à boucler. Certains territoires manquent d’entreprise de construction. En Ile-de-France, par exemple, trouver des sociétés de terrassement devient compliqué.

© Fédération des promoteurs immobiliers/FPI France

Tensions sur l’offre de logements. Au résultat, les mises en vente sont inférieures aux ventes. Ce qui fait reculer l'offre. A fin juin 2019, elle passe à 102 871 logements (dont 5 780 maisons), en baisse de 11,6% sur un an. La FPI remarque que cette offre disponible représente 9,8 mois de fonctionnement du marché. C’est un signe de tension puisqu’un délai de douze mois est signe d’équilibre entre l’offre et la demande.

Promotion : villes en crise. Certaines métropoles sont en surchauffe. Le délai d’écoulement tombe à 8,4 mois en Ile-de-France, à 8 mois à Montpellier, à 7,6 mois à la Rochelle. Le record revient à Angers, où l’offre représente 5 mois de fonctionnement du marché. « Cette baisse de l’offre conduit directement à un recul des ventes alors que tout est réuni pour qu’elles augmentent » déplore Alexandra François-Cuxac.

© Fédération des promoteurs immobiliers/FPI France

Hausse des prix du neuf. Avec cette tension, les prix de l’immobilier neuf augmentent, une hausse que la FPI évalue à 5,2% sur un an en moyenne nationale. Pour le moment, cette progression n’a qu’un impact limité sur les ventes aux particuliers, d’autant qu’elle est pour partie compensée par des taux bas, des durées de prêt plus longues et des exigences bancaires sur l’apport personnel moins strictes.

Machine infernale. Si le dérapage des prix devient incontrôlé, les ventes pourraient bien caler. Craignant de ne pas trouver de clients, les promoteurs freineront sur les mises en vente et renonceront à certaines opérations dont les travaux n’ont pas démarré (ces dernières comptent pour près de la moitié du stock). Pas de quoi faire remonter l’offre, ni faire baisser les prix.

Contrecoup sur l’ancien. La baisse du nombre de logements disponibles à la vente pourrait bien avoir un impact sur l’ancien. Les promoteurs ne travaillent, pour l’essentiel, que là où l’offre, tous secteurs confondus, est inférieure à la demande (zones Abis, A et B1, soit les grandes métropoles, l’Ile-de-France et certaine communes du littoral). S’ils produisent moins sur ces adresses, les acquéreurs et les investisseurs tentés par le neuf se replieront sur l’ancien dont les prix, forcément, monteront…