Immobilier : les 11 nouveautés de la rentrée

Location

1 - Depuis le 1er août : l’encadrement des loyers à Paris et en zone tendue

Dans les 28 agglomérations de la « zone tendue », le décret qui encadre les loyers à la relocation a été reconduit : le loyer des nouveaux locataires dans ces 28 agglomérations doit être fixé dans la limite de celui du locataire sortant, sauf cas particuliers (travaux d’amélioration, loyer manifestement sous-évalué, première mise en location…).

A Paris, ce dispositif se cumule avec un deuxième dispositif d’encadrement des loyers : le loyer du nouveau locataire doit être fixé dans la limite d’un loyer de référence majoré établi par le préfet selon le nombre de pièces principales du logement, l’époque à laquelle il a été construit, le type de location (vide ou meublée) et le quartier dans lequel il se trouve. Paris est découpée en 80 quartiers. Pour le connaître, il suffit de consulter la carte interactive. En outre, si le logement comporte des caractéristiques de confort ou de localisation qui le justifie, le bailleur peut y ajouter un complément de loyer.

2 - Le nouveau contrat de location depuis le 1er août

Depuis le 1er août, bailleurs et locataires doivent impérativement utiliser le nouveau contrat-type de location lors de la signature d’un nouveau bail pour tout logement constituant la résidence principale du locataire. Cela concerne aussi bien la location vide que la location meublée qui, rappelons-le, est soumise à la loi du 6 juillet 1989 depuis mars 2014, et la colocation. Des mentions détaillant la fixation du loyer doivent y figurer, avec le loyer du locataire précédent. A Paris, le bail doit en outre préciser le loyer de référence majoré et le loyer médian, et le détail de l’éventuel complément de loyer. Une annexe doit être annexée au bail. Elle constitue un véritable petit guide pratique de la location.

3 - Pour les locations meublées : une liste du mobilier obligatoire

Depuis le 1er septembre, les bailleurs qui signent un bail pour une location meublée doivent veiller préalablement à ce que le logement comporte au minimum l’ensemble des meubles figurant sur la liste publiée le 5 août. Il s’agit de la liste du mobilier indispensable pour permettre au locataire de dormir manger et vivre convenablement dans le logement au regard de la vie courante. Prévu par la loi Alur, la publication (tardive) de cette liste n’apporte aucune nouveauté, car la jurisprudence avait déjà dressé au fil du temps la liste du mobilier indispensable. Cela constitue toutefois un rappel du minimum obligatoire.

4 - Congé du locataire réduit en zone tendue

Pour les locataires de logements vides, le préavis légal est de trois mois. La loi Alur a réduit ce préavis à un mois pour les logements situés dans l’une des communes des 28 agglomérations situées en zone tendue, mais pas pour tout le monde ! Seuls les locataires ayant signé un bail depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur (27 mars 2014) ou dont le bail s’était reconduit depuis pouvaient s’en prévaloir.
Depuis le 8 août, avec l’entrée en vigueur de la loi Macron, tous les locataires dont le logement est situé en zone tendue peuvent s’en prévaloir sans distinction. Ils peuvent désormais donner congé au propriétaire avec un préavis d'un mois sans avoir à invoquer un motif particulier.

5 - Délai de restitution du dépôt de garantie réduit pour tous

Au départ du locataire, le bailleur doit lui restituer le solde du dépôt de garantie dans un délai maximal de deux mois si l’état des lieux de sortie comporte des dégradations imputables au locataire.
En revanche, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai maximal de un mois à compter de la remise des clés par le locataire.
Jusqu’au 8 août, cela ne s’imposait pas à tous les bailleurs, car cela dépendait de la date de signature ou de reconduction du bail (avant ou après l’entrée en vigueur de la loi Alur). Depuis le 8 août, date d’entrée en vigueur de la loi Macron, toutes les locations sont concernées, quelle que soit la date à laquelle le bail a été signé ! Et cela s’impose aussi bien pour un bail en location vide que meublée.

Vente

6 - Le délai de rétractation de l'acheteur a été rallongé

Depuis le 8 août, date d’entrée en vigueur de la loi Macron, les acheteurs qui signent une promesse de vente disposent de 10 jours pour se rétracter contre 7 jours jusque-là. Il s’agit du délai pendant lequel un particulier qui achète un logement peut changer d’avis et décider de ne plus acheter sans avoir à se justifier auprès du vendeur, et sans pénalité.

7 - Allègement des documents à remettre lors d’une vente d’un bien situé en copropriété

Avec la loi Alur, les vendeurs qui vendent un bien situé en copropriété doivent fournir à leur acheteur un important volume de documents aussi bien relatifs à l'organisation et à l'entretien de l'immeuble qu'à sa santé financière. L'ensemble de ces documents devaient être annexés au compromis de vente. Une ordonnance du 27 août 2015 allège un peu l'obligation du vendeur en lui permettant de transmettre les documents par voie dématérialisée dès lors que l'acheteur a donné son accord pour cela. Charge à lui ensuite de reconnaître avoir bien reçu les documents lors du compromis de vente. Elle allège également l'obligation d'information du vendeur lorsque l'acheteur est déjà copropriétaire d'un autre lot dans l'immeuble où il achète, considérant qu'il a déjà connaissance d'une bonne partie des informations. L'ordonnance renforce cependant l'obligation du vendeur qui doit dans tous les cas (sauf à ce que le syndic ne puisse les lui transmettre), fournir les trois derniers procès verbaux d'assemblées générales à l'acheteur.

8 - Réforme des tarifs des notaires

Le conseil constitutionnel saisi cet été a validé les dispositions concernant la réforme des tarifs réglementés des notaires contenues dans la loi Macron du 6 août 2015. Lors de la vente de biens immobiliers, les notaires perçoivent des émoluments proportionnels calculés selon un barème légal. La loi Macron réforme ce mode de rémunération des notaires. Un décret devrait prochainement fixer les critères d'un nouveau barème de rémunération des notaires. Il devra tenir compte du coût pertinent du service rendu et faire l'objet d'une rémunération raisonnable, définie sur la base de critères objectifs. Ces tarifs seront ensuite révisés tous les cinq ans. Par ailleurs, au-delà d'un certain seuil de prix, les notaires pourront proposer une remise à leurs clients. Ces nouvelles modalités ne pourront entrer en vigueur qu'une fois publiés les décrets d'application indispensables. Donc pas de changement dans l'immédiat, on attend les décrets : à suivre !

Copropriété

9 - Assouplissement de la mise en concurrence des contrats de syndic

Pour la mise en concurrence des contrats de syndic prévue par la loi Alur, un assouplissement a été aménagé par la loi Macron du 6 août. En effet, bien souvent, les syndics se font élire pour une année. Ils doivent donc être réélus à chaque assemblée générale annuelle pour conserver leur mission l’année suivante. La loi Alur avait imposé une mise en concurrence systématique des contrats de syndics, à chaque élection du syndic, cette charge incombant aux conseils syndicaux. En pratique, cette mise en concurrence récurrente et systématique se révèle très lourde pour les copropriétaires membres du conseil syndical, et inadaptée, en particulier lorsque les copropriétaires sont satisfaits de leur syndic ! Pour alléger le dispositif, la loi Macron prévoit que cette mise en concurrence obligatoire du contrat de syndic ne s’impose que tous les trois ans, à moins que les copropriétaires n'aient décidé, lors de l'assemblée générale précédente, de se soustraire à cette obligation.

10 - Allègement de la procédure pour les copropriétés dépourvues de syndic

La loi Macron publiée le 7 août a mis en place un assouplissement qui permet désormais à tout copropriétaire de convoquer une assemblée générale pour élire un nouveau syndic. Ainsi les copropriétaires se trouvant dans une copropriété dépourvue de syndic (mandat du syndic en place ayant expiré…) n’auront plus systématiquement besoin d’agir devant le tribunal pour obtenir, au terme d'une procédure qui peut s'avérer longue et coûteuse pour les copropriétaires, la nomination d'un nouveau syndic.

Professionnels de l’immobilier

11 - Un code de déontologie est publié

Prévu par la loi Alur, un code de déontologie pour les professionnels de l'immobilier vient d'être publié et est entré en vigueur depuis le 1er septembre. En vertu de ce code de déontologie, les professionnels de l'immobilier doivent exercer leur profession avec conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité, et présenter leur carte professionnelle à la demande de toute personne intéressée. Ils doivent posséder les connaissances théoriques et pratiques nécessaires à l'exercice de leurs activités et se tenir informés des évolutions législatives et réglementaires. Le code dresse ainsi une liste en 12 points des obligations leur incombant.

A défaut, s'ils ne respectent pas ces obligations, les professionnels de l'immobilier risquent des sanctions disciplinaires.