Immobilier : le prix de votre logement va-t-il baisser en 2026 ?

Une reprise réellement en danger ?

Après le redémarrage observé en 2025, le marché immobilier poursuit sur sa lancée en ce début d’année. Les prix progressent de + 1,7 % sur un an selon l’Observatoire PAP : une hausse contenue, qui traduit un retour à l’équilibre du marché.

Le contexte international est toutefois venu introduire un peu d’incertitude. Depuis le conflit en Iran, les taux de crédit ont légèrement remonté, atteignant 3,45 % sur 20 ans en avril 2026, contre 3,25 % fin 2025. Des variations encore limitées, qui, pour l’instant, n’entravent pas la réalisation des projets. Le nombre d’acheteurs actifs continue même de progresser sur PAP.fr (+ 3,2 % depuis janvier 2026), signe d’un marché qui reste solide.

En toile de fond, un point de comparaison s’impose. C’est la guerre en Ukraine qui avait déclenché le retour de l’inflation et la hausse brutale des taux, passés de 1 % à plus de 4 % en un an et demi. Un scénario de cette ampleur paraît aujourd’hui peu probable.

Fin 2026 : quels prix dans les plus grandes villes ?

Si les conditions de financement restent globalement stables (ce qui est à espérer) le marché devrait évoluer sans rupture majeure d’ici la fin de l’année. On observe déjà une tendance claire : certaines villes continuent de progresser, tandis que d’autres marquent une pause.

⬆️ Les villes qui restent orientées à la hausse

Dans ces marchés, la demande tient bon. Les prix progressent encore, mais de façon mesurée.

⬇️ Les villes qui se stabilisent ou reculent légèrement

Ici, le marché s’ajuste. Les baisses restent limitées et traduisent surtout un rééquilibrage.

Un marché qui réagit… avec retard

L’immobilier n’est pas un marché instantané. Il fonctionne avec un temps d’inertie, parfois de plusieurs mois. Qu’il s’agisse d’une hausse ou d’une baisse des taux, les effets ne se voient jamais immédiatement.

👉Le premier signal apparaît toujours du côté des volumes. Quand les taux montent, certains acheteurs se retirent ou revoient leur budget : le nombre de ventes ralentit. À l’inverse, quand les taux baissent, la demande revient progressivement.

👉Ce n’est qu’ensuite que les prix s’ajustent. Face à un marché moins dynamique, les vendeurs finissent par adapter leurs prétentions pour conclure la vente. Là encore, le mouvement est progressif. Autrement dit, ce que l’on observe aujourd’hui ne reflète pas encore totalement les évolutions récentes des taux. Le véritable impact se dessine toujours avec un temps de décalage.

Guerre en Iran : les acheteurs ne cèdent pas à la panique

Selon une enquête menée par PAP auprès de plus de 2 100 acheteurs fin mars 2026, 78 % d'entre eux déclarent que le conflit ne modifie en rien leur décision d'achat. Le volume d'acheteurs, lui, continue de progresser : + 2,1 % depuis le début du conflit, par rapport à la même période en 2025. Ce que ces chiffres disent, c'est que les Français font la distinction entre l'actualité internationale et la réalité de leur projet de vie.

Ce qui pèse dans la décision d'acheter, c'est le niveau des taux, la situation professionnelle, les projets familiaux. Pas les cartes géopolitiques. Et tant que les taux restent maîtrisés (ou à peu près) les acheteurs seront en capacité de se projeter, donc le marché continuera sa reprise... Les prochains mois seront certainement décisifs quant à la pérennité de cette petite reprise. À vous Houston !