Nevers : - 5,5 % en deux ans, le prix de certains quartiers tombe sous les...

Installée sur les rives de la Loire, à la confluence avec la Nièvre, Nevers compte parmi les plus belles cités historiques de Bourgogne. Reliée à Paris en moins de deux heures par le train, elle offre un cadre de vie privilégié, terrain de jeu des familles franciliennes attirées par la promesse d'espace et d'une clientèle locale, salariée des entreprises nivernaises.

Nevers : un marché (très) accessible

Avec 1 189 €/m² en moyenne, Nevers se positionne comme l'un des marchés les plus abordables de Bourgogne-Franche-Comté. L'écart est significatif entre les appartements (1 090 €/m²) et les maisons (1 533 €/m²), signe d'une demande accrue sur l'individuel. Le prix plancher s'établit à 1 025 €/m² et le plafond atteint 1 998 €/m², des niveaux très maîtrisés à l'échelle nationale.

👉 Des prix en hausse sur 5 ans

Sur cinq ans, la hausse de + 8,2 % témoigne d'une ville qui a profité de l'effet de report post-Covid : des ménages en quête d'espace, des taux encore bas, une demande boostée par le télétravail. Depuis 2024, la remontée des taux d'emprunt a refroidi les acheteurs et la correction s'est imposée : - 5,5 % sur deux ans. Mais le rythme du repli s'essouffle nettement. Sur un an, les prix ne reculent plus, signe que la demande absorbe progressivement les ajustements de prix consentis par les vendeurs.

👉 Les prix moyens par type de biens

Un studio de 32 m² se négocie en moyenne à 40 100 €. Un T3 de 62 m² part à 66 100 €. Ce sont des niveaux qui n'ont pas d'équivalent dans la plupart des villes françaises de cette taille.

Studio	40 100 €
2 pièces	51 800 €
3 pièces	66 100 €
4 pièces et +	80 700 €
Maison	138 000 €

Quelles perspectives pour l'immobilier à Nevers ?

La quasi-stabilisation des prix sur un an (+ 0,1 %) laisse entrevoir un atterrissage progressif plutôt qu'un retournement brutal. Si la dynamique actuelle se confirme, une stabilisation des prix sur les douze prochains mois apparaît crédible, sans perspective de hausse significative à court terme.

👉 Les appartements à Nevers (1 090 €/m² en moyenne), bien moins chers que dans la plupart des communes voisines, continuent d'attirer des investisseurs à la recherche de rendement locatif. Ce levier reste le principal moteur du marché à court terme.

Les quartiers les plus chers : + de 1 200 €/m²

📍Victor Hugo : 1 304 €/m² (appt) / 1 283 €/m² (maison)

Secteur résidentiel huppé de Nevers, Victor Hugo s'étend autour du parc du même nom et concentre les plus belles adresses de la ville : grandes propriétés avec jardins, immeubles bourgeois en pierre de taille, rues arborées et calme absolu. Sa singularité : les appartements sont plus chers que les maisons, phénomène rare qui témoigne d'une demande forte sur le collectif ancien.

📍Saint-Genest-La Butte : 1 222 €/m² (appt) / 1 549 €/m² (maison)

Perché sur les hauteurs de Nevers, ce quartier bénéficie d'un panorama dégagé sur la Loire et la cathédrale. L'ambiance est résolument résidentielle : maisons individuelles avec jardins, faible circulation, écoles à proximité. Les maisons affichent des valeurs largement supérieures à celles des appartements (1 549 €/m²), signe d'une demande soutenue sur l'individuel.

📍Montapins Est : 1 214 €/m² (appt) / 1 760 €/m² (maison)

Quartier pavillonnaire, Montapins Est s'étend à l'est de la ville dans un environnement verdoyant, avec de larges voiries, des jardins soignés et une proximité immédiate avec les équipements scolaires et sportifs. Il attire une clientèle familiale à la recherche d'espace et de tranquillité. Les maisons figurent parmi les plus valorisées de Nevers (1 760 €/m²), portées par la qualité du bâti et la taille des terrains.

📍Colbert-Chaussade : 1 208 €/m² (appt) / 1 749 €/m² (maison)

En plein cœur de Nevers, entre le centre historique et les quartiers résidentiels, Colbert-Chaussade bénéficie d'une localisation idéale : commerces, services, transports et patrimoine à portée de main. Le quartier mêle immeubles de centre-ville et maisons de ville, dans un tissu urbain dense.

La 2ᵉ ceinture entre 1 000 et 1 200 €/m²

📍Saint-Martin-Saint-Étienne : 1 192 €/m² (appt) / 1 612 €/m² (maison)

Ce secteur tire sa valeur de sa position charnière entre le centre historique et les quartiers résidentiels, avec un accès direct aux commerces de proximité, au palais ducal et aux berges de Loire. Les maisons restent très demandées à 1 612 €/m², portées par la rareté du bâti individuel en secteur semi-central.

📍Faidherbe-Maupas : 1 151 €/m² (appt) / 1 651 €/m² (maison)

Quartier bien desservi, Faidherbe-Maupas s'articule autour d'axes commerçants animés tout en préservant des îlots résidentiels calmes. Prisé des actifs et des familles qui veulent tout à pied, il offre un rapport qualité-prix intéressant sur les appartements et une belle valorisation des maisons (1 651 €/m²).

📍 Le Banlay-Maréchal Leclerc : 1 064 €/m² (appt) / 1 761 €/m² (maison)

Le Banlay-Maréchal Leclerc offre un cadre pavillonnaire recherché : rues calmes, maisons avec jardins, proximité des parcs et bonnes dessertes en transports. Les maisons atteignent 1 761 €/m², parmi les plus hauts niveaux de la ville, alors que les appartements restent très accessibles. Un quartier à deux vitesses, clairement tiré par la demande sur l'individuel.

👉 Les secteurs sous la barre des 1 000 €/m²

Plusieurs quartiers de Nevers permettent d'accéder à la propriété pour des budgets plus serrés. Les appartements sont systématiquement sous les 1 000 €/m², parfois bien en dessous :

• Rotonde-13^e de Ligne (968 €/m² en appt / 1 358 €/m² en maison) ;
• La Grande Pâture (933 €/m² en appt / 1 513 €/m² en maison) ;
• Le Mouesse (925 €/m² en appt / 1 272 €/m² en maison) ;
• Les Bords de Loire (902 €/m² en appt / 1 180 €/m² en maison) ;
• La Baratte-Les Sablons (847 €/m² en appt / 1 341 €/m² en maison) ;
• Les Montots-Bas Montots (833 €/m² en appt / 1 413 €/m² en maison).

Nevers vs les villes voisines

Sur le marché des appartements, Nevers affiche des prix inférieurs à la quasi-totalité de ses communes voisines. Un phénomène rare : la préfecture est ici moins chère que sa périphérie.

Marzy	1 649 €/m²
Varennes-Vauzelles	1 578 €/m²
Coulanges-lès-Nevers	1 489 €/m²
👉 Nevers	1 189 €/m²

Un marché locatif sélectif

Nevers est une ville de locataires : 56 % des ménages sont locataires, contre 44 % de propriétaires. Ce poids de la location est une donnée structurelle solide pour les investisseurs, d'autant que le marché est quasi exclusivement résidentiel, 80 % de résidences principales, 3 % de résidences secondaires seulement.

🗣️ « En revanche, le taux de vacance de 17 % invite à la prudence dans le choix du bien. Les biens dans les zones les moins demandées ou les logements les plus dégradés peuvent rester sans preneurs. La sélectivité sur l'emplacement et l'état du bien reste une condition de réussite. » observe Roman Rainfray, chargé d'études chez PAP.

Quelques annonces qui ont bien marché sur PAP.fr

🏠 Maison 11 pièces : quartier Victor Hugo

Cette propriété d'exception de 420 m² comprend une grande maison et une maison annexe de 4 pièces à rénover, implantée sur un parc arboré de 8 870 m² en plein quartier résidentiel. Elle est affichée à 630 000 €, soit 1 500 €/m².

🏢 Appartement 4 pièces : secteur gare / centre-ville

Cet appartement lumineux et climatisé de 85 m² est situé dans une résidence sécurisée avec ascenseur. Il est affiché à 77 000 €, soit 906 €/m².

🏢 Appartement 4 pièces : quartier résidentiel calme

Situé dans un quartier calme à proximité des commerces, cet appartement de 80 m² est au 1er étage d'une copropriété de 5 logements. Il est affiché à 70 000 €, soit 875 €/m².