Immobilier : la rénovation peut-elle doper la plus-value ?

Publié par le

26 Novembre 2019 - Plus un logement ancien est performant, plus il se revend cher. A l’inverse, les passoires thermiques voient leur prix chuter. Faut-il vraiment faire de gros travaux pour engranger de substantielles plus-values immobilières ?

Plus un logement ancien est performant, plus il est écolo, plus il se revend cher. Cette notion, c’est la valeur verte. Elle est entrée de plain-pied dans le monde de l’immobilier résidentiel. C’est ce que confirme une étude des notaires de France parue en octobre dernier, un travail pointu qui passe au crible les actes authentiques de vente enregistrés en 2018. Rappelons que ces documents intègrent toujours un diagnostic de performance énergétique (DPE). Fourni par le vendeur, il classe les biens anciens de A (très économes en énergie) à G (passoire thermique).

Prime aux maisons vertes. Selon l’étude des Notaires, les maisons anciennes qui arborent un A ou un B sur leur DPE se vendent, selon les régions, de 5 à 11 % plus cher que celles qui sont classées D. Alors que celles qui sont plombées par un F ou un G voient leur valeur chuter de 6 à 19 % toujours par rapport à une villa de classe D. Autre enseignement : le quart des ventes enregistrées en 2018 porte sur des biens étiquetés A, B ou C alors que les biens classés E, F ou G représentent 39 % des transactions.

© Bases de données des notaires de France BIEN et Perval

Appartements : peu de décote. Côté appartements, pas de décote entre les étiquettes D et les F ou G, sauf en Paca (- 6 %) et en Nouvelle-Aquitaine (- 8 %). Raison de cette différence : les appartements sont le plus souvent situés dans des secteurs tendus, où le DPE est moins impactant sur le prix. En revanche, les logements A ou B bénéficient d’une vraie valeur verte. Ils valent plus cher que leurs homologues D pratiquement partout en France, avec des primes qui varient de 5 % (Centre-Val-de-Loire) à 15 % (Occitanie, Normandie).

© Bases de données des notaires de France BIEN et Perval

Rénover et agrandir, c'est rentable !

Le coût des travaux. Faire monter la performance d’un logement pour engranger une grosse plus-value, ça vaut le coup ? La réponse tient au montant des travaux. Pour gagner une classe sur le DPE en maison, il faut souvent dépenser dans les 15.000 €. Passer de F à C coûte dans les 50.000 €. Une somme qui grimpe en fonction de la qualité du bien et des solutions techniques retenues. Une pompe à chaleur vaut trois fois plus cher qu’une chaudière à condensation, par exemple. Bref, du point de vue de la plus-value, la rénovation seule est difficilement rentable.

Solution maison. Le secret pour donner davantage de valeur à une maison ancienne : rénover ET agrandir. Pour exemple, cette villa située au Perreux-sur-Marne (94). Son prix : 340.000 € pour 58 m², avec un DPE énergie F. Pour 195.000 € de travaux, elle passe à 91 m², son DPE énergie montant à D. « Une fois terminée, elle a été vendue 650.000 € en trois jours », note Jérémie Locher, responsable technique de Renovert by Berval, l’entreprise qui a réalisé le projet. Un gain avant taxe sur la plus-value de 115.000 € !

Appartements : un vrai défi ! En collectif, gagner plusieurs classes sur le DPE passe par une rénovation globale de l’immeuble. Un défi technique et financier qui doit être avalisé par l’assemblée générale des copropriétaires. « Selon la nature des travaux et leur importance, les règles de majorités diffèrent : les travaux peuvent être votés à la majorité de l'article 24 ou 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965, voire à l'unanimité des copropriétaires », explique l’Anil sur son site. Compliqué, mais la règle sera simplifiée l’an prochain pour accélérer les travaux (voir Ce qui va changer pour les copropriétés).

Des aides pour une rénovation à marche forcée

Travaux : alléger la facture. Les aides de l’Etat à la rénovation peuvent réduire le coût des travaux, en maison comme en copropriété. Jusqu’à la fin de l’année, il est possible de bénéficier du crédit d’impôt transition énergétique (CITE), de primes de l’Agence nationale de l’amélioration de l’habitat (Anah), de l’éco-PTZ, d’une TVA à taux réduit ou encore des certificats d’économies d’énergie. Le système sera simplifié en 2020, avec, entre autres exemples, une Prime Renov’ pour les ménages modestes et très modestes et un crédit d’impôt pour les autres. Pour en savoir plus, voir Rénovation : le gouvernement accélère.

Rénovation : question de priorité. Ces coups de pouce sont toujours bons à prendre. Reste à savoir s’ils seront suffisants pour permettre aux logements de gagner plusieurs classes sur le DPE pour voir leur valeur verte (donc leur prix de vente) augmenter. En tout état de cause, ces aides devraient au moins contribuer à améliorer le confort et à réduire les factures d’énergie. Il ne faut d’ailleurs pas s’y tromper : ce sont ces objectifs que visent en priorité les Français qui se lancent dans des travaux de rénovation.

Priorité à l’emplacement. Si la valeur verte d’un logement prend de l’importance, force est de constater que les prix de l’immobilier (et les plus-values en cas de revente) dépendent avant tout de l’emplacement, puis de l’état général. Mais les choses pourraient bien changer avec la lutte que le gouvernement engage contre les passoires thermiques. En 2028, ces biens classés F ou G seront interdits et leurs propriétaires devront forcément les rénover et leur faire gagner des classes de DPE pour les rendre vendables.

Nouveaux défis énergétiques. De leur côté, les bailleurs devront respecter toute une série d’obligations pour améliorer la performance de leurs logements. Dès 2021, ils ne pourront augmenter le loyer en zone tendue que si leur bien consomme moins de 330 kWh/m²/an, ce qui exclut les étiquettes F et G. En 2023, un bien ne pourra être mis en location que s’il respecte ces conditions (voir notre dossier sur la loi Energie-Climat). Une marche forcée qui devrait permettre à ces logements de gagner en performance, donc en valeur verte.