Immobilier : l’impact du Covid-19 sur les délais de rétractation

Pour parer à la crise du Coronavirus, le gouvernement a pris de nombreuses mesures. Entre autres exemples, une ordonnance du 25 mars 2020, parue le 26 mars au Journal Officiel, instaure une période de protection juridique, qui court jusqu’à la fin du mois qui suit la levée de l’état d’urgence sanitaire, soit le 24 juin prochain, (l’état d’urgence est prévu pour s’arrêter a priori le 24 mai). Cette période « gèle » de nombreuses opérations.

Des transactions prolongées ? Les premières interprétations de ce texte laissaient planer le doute quant aux délais de rétractation dont bénéficient les acheteurs de logements anciens. On a ainsi pu lire que les délais qui n’étaient pas purgés avant le 12 mars étaient suspendus. Et qu’ils repartaient de zéro à partir de la fin du mois qui suit la levée de l’état d’urgence, soit le 24 juin 2020. Un acquéreur qui aurait signé un compromis de vente le 15 mars 2020, par exemple, aurait vu son délai de rétractation s’ouvrir au 24 juin pour s’arrêter au 3 juillet inclus.

Délai de rétractation : pas de prolongation ! Une ordonnance du 15 avril 2020 parue le 16 avril au Journal officiel lève le doute. Elle explique dans son article 2 que la période de sécurisation juridique « n’est pas applicable aux délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi ou le règlement. » En clair : l’état d’urgence ne change rien quant à ces délais, qui s’appliquent exactement de la même façon qu’avant la crise. Pour faire bonne mesure, nous faisons le point sur chaque étape du projet immobilier.

Achat, vente, crédit : les vrais délais de rétractation et de réflexion

Vous vendez, vous avez reçu une offre d’achat. Par ce document, l’acquéreur s’engage à acheter votre logement au prix qu’il mentionne. La durée de l’offre d’achat, usuellement, varie entre une et deux semaines. Si vous ne donnez pas suite, c’est avec un autre acheteur que vous ferez affaire. Si vous acceptez l’offre d’achat (avec ou sans négociation sur le prix), la vente est conclue et vous passez au compromis de vente. Il n’y a pas de délai de rétractation en matière d’offre d’achat.

Vous achetez, vous avez signé un compromis de vente. L’acquéreur d’un logement bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours, qui démarre le lendemain de la signature du compromis de vente. Une fois cette période passée, la transaction a lieu de façon classique et quelques semaines plus tard, l’acte authentique est signé devant notaire. Comme le confirme l’ordonnance du 15 avril 2020, le délai de rétractation n’est pas concerné par la période de sécurisation juridique. L’acheteur qui a signé un compromis de vente le 15 mars 2020 voit son délai de rétractation s’achever au 26 mars. De même, le délai de rétractation pour un compromis signé le 24 avril 2020 sera purgé le 5 mai.

Et le droit de préemption urbain ? La commune dispose de deux mois après la réception de la Déclaration d’intention d’aliéner (DIA, transmise par le notaire pour le compte du vendeur) pour dire si elle fait jouer ou pas son droit de préemption urbain (DPU). Cette formalité est obligatoire pour boucler la transaction. Avec la nouvelle ordonnance (celle du 15 avril 2020), le délai pour purger le DPU de la commune démarre dès la fin de l’état d’urgence sanitaire. Une vente engagée après le 12 mars sera donc conclue à compter du 25 juillet. Autre exemple : pour une DIA en date du 11 février 2020, le délai de deux mois a couru pendant un mois avant l’état d’urgence et courra encore un mois après sa levée. La vente pourra donc se conclure à partir du 25 juin. Avec l’ancienne ordonnance, ce délai était prolongé d’un mois et durait jusqu’au 25 août. Le nouveau texte apporte donc un raccourcissement des délais salutaire pour les vendeurs comme pour les acquéreurs.

Vous avez reçu une offre de prêt. Une fois votre demande ce crédit acceptée par la banque, vous recevez une offre de prêt. Elle est assortie d’un délai de réflexion de 10 jours et pas d’un délai de rétractation. L’ordonnance du 15 avril 2020 précise que ce délai de réflexion n’est pas concerné par la période de sécurisation juridique liée à l’état d’urgence. Autrement dit, rien ne change et les choses suivent leur cours normal. A partir du moment où vous recevez l’offre, la banque doit la maintenir pendant 30 jours au minimum. Outre le délai de réflexion de 10 jours, vous disposez ainsi de 20 jours de plus pour accepter l’offre, ce qui est largement suffisant. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre dossier sur la condition suspensive d'obtention du crédit et l'offre de prêt.