Immobilier : forte hausse des ventes à Paris !

Les prix de l’ancien baissent à Paris ! Le mètre carré moyen recule de 0,7 % sur la période mars/mai 2022 par rapport aux trois mêmes mois de 2021, pour s’établir à 10 530 € révèle la note de conjoncture des Notaires du Grand Paris parue le 28 juillet dernier. Si l’on compare le niveau actuel au point haut de novembre 2020 (10 860 €), le mètre carré ancien perd 3,04 %. La barre des 11 000 € souvent évoquée il y a deux ou trois ans ne sera sans doute pas franchie avant longtemps. Ce reflux laisse-t-il augurer d’un retournement du marché ? La pierre parisienne va-t-elle se lézarder ? A priori, une baisse de prix n’est pas vraiment une bonne nouvelle. Elle est souvent associée à une période d’attentisme voire de crise, laissant vendeurs comme acquéreurs dans l’expectative.

Transactions : le grand rebond. La réalité ? « Le redressement de l’activité s’amplifie » répondent les Notaires du Grand Paris dans cette même note de juillet 2022. 10 530 transactions dans l’ancien sont enregistrées sur mars/mai 2022 dans la capitale, un bond spectaculaire de 17 % par rapport à la même période de 2021 ! De fait, le pronostic émis par les notaires en février dernier se confirme. A l’époque, ils estimaient que la « très légère tendance baissière sur les prix a peut-être permis à de nouveaux entrants de devenir propriétaire dans la capitale. » Ce « peut-être » est devenu certitude : les acheteurs, stimulés par des prix un peu plus sages, des taux d’intérêt très bas et « la sécurité d’une localisation parisienne » comme le disent les Notaires, sont bel et bien revenus à Paris.

© DSN-BIEN - Notaires du Grand Paris

Nouveaux comportements. Si les prix enregistrent un léger recul ces dernières années, c’est essentiellement parce que le marché a changé. « La frénésie observée avant la pandémie de Covid-19 est terminée » analyse Corinne Jolly, présidente de PAP. « Les acheteurs restent nombreux, mais ils ne sont plus prêts à mettre n'importe quel prix dans leur projet. Les vendeurs qui se mettent au niveau du marché trouvent rapidement preneur car la demande est là. Ceux qui surestiment leur bien, particulièrement les grandes surfaces, peuvent mettre du temps à vendre. » D’où l’importance, pour les vendeurs, de calculer le juste prix de leur logement, en tenant notamment compte de l'adresse, de l’étage, de l’exposition, de la présence d’espaces extérieurs, des éventuels travaux de rénovation…

Le retour de la hausse des prix ? D’après les indicateurs avancés des Notaires, qui sont basés sur les avant-contrats, le mètre carré moyen « pourrait s’établir à 10 630 € en septembre 2022 avec une progression trimestrielle de 1,1 %, mais un recul annuel de 1,5 %. » L’offre reste inférieure à la demande ce qui limite les risques de baisse. Au regard de la valeur de la pierre dans la capitale, ce marché est réservé aux acquéreurs disposant de solides moyens financiers, ce qui là encore soutient les prix. Attention toutefois : les petits logements classés F et G (les passoires thermiques) pourraient voir leur valeur reculer. Ils sont le plus souvent destinés à l’investissement locatif mais ils seront bientôt interdits à la location s’ils ne sont pas rénovés.

© DSN-BIEN - Notaires du Grand Paris

L’inconnue du crédit immobilier. Les chiffres des Notaires portent sur les actes authentiques enregistrés sur mars/mai 2022, donc sur des compromis de vente signés deux à trois mois auparavant, entre fin 2021 et début 2022. A l’époque, les taux étaient au plancher, avec une moyenne, pour les prêts sur vingt ans, d’environ 1 à 1,20 % bruts (hors assurances et garanties). Aujourd’hui, ce même vingt ans brut moyen varie entre 1,85 et 2 %. Une progression qui influe sur le pouvoir d’achat immobilier et l’activité pourrait en pâtir. Attention également au taux d’usure. Ce plafond que le taux annuel effectif global d’un crédit immobilier (TAEG) ne peut pas dépasser est trop bas compte tenu de la récente et rapide hausse des taux immobiliers, ce qui bloque beaucoup de dossiers.

Paris sera toujours Paris ! Ces incertitudes n’enlèvent rien aux qualités de l’ancien à Paris. Dans une ville très attractive marquée par une offre structurellement inférieure à la demande, cette « sécurité d’une localisation parisienne » évoquée par les Notaires est bien réelle. Ce n’est pas un hasard si quantité d’investisseurs acceptent de très faibles rendements locatifs. Ils savent que leur patrimoine va garder de la valeur même en cas de fortes turbulences. Un exemple : en 1990, après une folle période de spéculation, le mètre carré culmine à 4 537 € constants (corrigé de l’inflation). La crise éclate en 1991 et les prix tombent à 2 871 € constants en 1997 (- 37 %). Puis le marché repart, les prix retrouvant leur niveau de 1990 dès la mi-2002. Bref, à Paris, la pierre résiste toujours. De quoi séduire, en cette période troublée, les particuliers en quête d’actifs résilients.