Crédit immobilier : la vérité sur le nouveau taux de l’usure

Les chiffres viennent d'être publiés. Le taux de l’usure (autrement nommé taux d'usure), ce plafond que le Taux annuel effectif global d’un prêt immobilier (TAEG ou taux tout compris) ne peut pas dépasser, remonte. Au troisième trimestre 2022, il s’établit à 2,57 % pour les prêts sur vingt ans et plus (environ les deux tiers de la production selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA), contre 2,40 % au deuxième trimestre. Pour les emprunts d’une durée comprise entre dix ans et moins de vingt ans, le taux de l’usure du troisième trimestre 2022 passe à 2,60 %. Il se chiffrait à 2,43 % au trimestre précédent. Les nouveaux taux de l’usure peuvent être consultés au Journal officiel n° 0150 du 30 juin 2022.

Du mieux ? A priori, la remontée du taux d'usure est une bonne nouvelle. Avec la hausse des taux immobiliers enregistrée ce printemps, le TAEG de certains candidats à l’emprunt immobilier, qui comprend aussi l’assurance, les garanties et les frais annexes, dépassait le taux de l’usure, ce qui est strictement interdit par la loi. Selon les courtiers, les banques ont rejeté environ 20 % des dossiers en mai 2022 pour cette raison. Le problème était si aigu, que certains établissements se sont temporairement retirés du marché, sachant que le mur du taux de l’usure était trop élevé pour de nombreux emprunteurs.

Encore insuffisant. La réalité ? « La hausse du taux de l’usure au troisième trimestre reste insuffisante, car en parallèle les taux immobiliers continuent d’augmenter et s’établissent aujourd’hui autour de 2 % hors assurance pour les dossiers dits moyens », pointe Maël Bernier, porte-parole et directrice de la communication du courtier Meilleurtaux. Pour un prêt de 200 000 € sur vingt ans à 2 % brut avec une assurance comptant pour 0,30 % du capital emprunté plus les frais de dossier et le coût des garanties (hypothèque ou caution), les 2,57 % du taux de l’usure actuel sont facilement dépassés.

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Décalage défavorable. Le problème tient au mode de calcul du taux d’usure. Pour l’établir, la Banque de France fait la moyenne des taux effectifs des prêts accordés au début du trimestre précédent et ajoute un tiers au résultat. « Elle prend en compte les crédits immobiliers décaissés, signés trois mois auparavant et négociés bien avant », explique Olivier Lendrevie, président du courtier Cafpi. Avec ce décalage d’au moins six mois, le taux de l’usure du troisième trimestre 2022 se base sur des taux immobiliers de début de 2022. À l’époque, le vingt ans brut moyen tournait à 1,10 %, loin des 1,60 à 1,70 % actuels.

Faible écart. Avec les hausses de taux immobiliers enregistrées au printemps 2022, le taux de l’usure devrait augmenter au quatrième trimestre 2022. Pas de quoi redonner de l’air aux emprunteurs. Les taux immobiliers vont en effet poursuivre leur progression entamée en janvier dernier. D'un côté la Banque centrale européenne (BCE) va relever ses taux directeurs. De l'autre, les coûts de refinancement des banques explosent, poussant le tarif de leurs prêts à la hausse. Au résultat, les taux immobiliers ont toutes les chances de continuer à monter. Leur écart avec le taux d'usure va logiquement rester très bas.

Calculs complexes… Autre écueil : « comme les emprunteurs qui se voient proposer un taux de crédit trop élevé actuellement ne peuvent emprunter à cause des taux d’usure, ces taux plus élevés ne seront pas pris en compte le calcul du futur taux d’usure, qui va prendre plus de temps à remonter » note Julie Bachet, directrice générale du courtier Voufinancer. « Le risque, c’est de voir certaines banques limiter leur production de crédit en attendant une réelle remontée de ce taux. » Et c’est ce qui est en train de se passer, certains prêteurs continuant à lever le pied sur la distribution de crédits immobiliers.

Solutions. Les emprunteurs disposent quand même d’outils pour rester en dessous du taux de l’usure. « Ils peuvent placer davantage d’apport personnel dans leur projet pour réduire la durée, ce qui coûte moins cher », conseille Ludovic Huzieux, cofondateur d’Artemis courtage. Le taux brut moyen sur quinze ans s’établit à 1,50 %, alors que pour ce type de financement, le taux de l’usure du troisième trimestre 2022 monte à 2,60 %. De quoi garder une marge de manœuvre, d’autant que l’assurance du prêt et les garanties, calculées sur le montant emprunté, seront moins chères.

Négocier. Les emprunteurs peuvent négocier le taux brut de leur emprunt. Ce sera plus facile s’ils disposent de hauts revenus et d’un bel apport. Ces profils « premiums » peuvent décrocher un taux brut sur vingt ans à 1,40 %, voire 1,20 %, un niveau suffisant pour que leur TAEG reste en dessous du taux de l’usure. Placer de l’épargne chez le prêteur, lui acheter des services (multirisque habitation, cartes de crédit) peut là encore faire baisser le taux brut de quelques points, quel que soit le profil. Cette stratégie du donnant-donnant peut aussi diminuer les frais de dossier, lesquels sont pris en compte dans le TAEG.

Assurer. Autre piste : l’assurance décès-invalidité. Si l'emprunteur choisit celle d’un autre assureur que celui de la banque (délégation d’assurance permise par la loi Lagarde), il peut diviser le coût de cette protection par deux. De quoi faire baisser le TAEG. Mais des banques traînent encore des pieds face à cette délégation d’assurance, leur contrat groupe leur offrant de grosses marges. Attention également à ne pas baisser le niveau de garantie de l’assurance emprunteur pour diminuer son prix. « C’est prendre un gros risque sur la sécurisation des remboursements », avertit Maël Bernier.

Limites… Il faut aussi que le gain sur le prix de l’assurance soit suffisant. C’est en général le cas pour les emprunteurs de moins de trente-cinq ans en bonne santé. Mais pour ceux qui dépassent quarante-cinq ans et plus encore pour les seniors, c’est moins évident. D’autant que la loi Lemoine de mars 2022 supprime le questionnaire santé pour les emprunts de moins de 200 000 € remboursés avant le soixantième anniversaire de l’emprunteur. Avec ce texte, les assureurs ont moins de moyens d’identifier le risque, ce qui fait monter les prix de l’assurance de 15 à 40 % selon le courtier Empruntis.

Bien préparé. Mais le mieux, pour éviter de se heurter au mur du taux de l’usure, c’est encore d’anticiper. « L’emprunteur avisé préparera son projet à l’avance pour soigner son profil, nettoyer ses comptes, consolider son apport, fournir une épargne résiduelle, ce qui va augmenter ses chances d'obtenir un bon taux », recommande Pierre Chapon, président du courtier Pretto. L’assurance décès-invalidité fera l’objet d’un soin particulier : « il faut faire réaliser une étude de faisabilité pour connaître ses tarifs, notamment en délégation pour obtenir le meilleur TAEG possible », conseille Didier Laporte, dirigeant du courtier Universal Broker Services.