Immobilier : 2025, la reprise se confirme et les prix vont remonter (un peu) !

Roman Rainfray
Publié par Roman Rainfray
le 12 janvier 2025
Chargé d'études chez PAP.fr

2025 sera l’année de l’immobilier ou ne sera pas ! On assiste aujourd’hui à une reprise du marché, grâce à la baisse des taux et à la baisse des prix. Les acheteurs reviennent, et c’est tant mieux. Mais que va-t-il se passer ? Pourra-t-on vraiment mieux vendre en 2025 ? Les prix vont-ils remonter ? Et quel sera le nombre de ventes en 2025 ? On décrypte tout ça pour vous.

En 2025, la reprise pourrait porter le volume des ventes entre 800.000 et 850.000 transactions.
En 2025, la reprise pourrait porter le volume des ventes entre 800.000 et 850.000 transactions. © Alexander Spatari/GettyImages

2025, toutes les planètes sont alignées (ou presque)

Depuis un an, on assiste à une baisse des taux d’intérêt, passant de 4,30 % à environ 3 %. Mais ce n'est pas tout : les banques ont par ailleurs assoupli les conditions de droit du crédit, en particulier la question de l'apport personnel, qui est beaucoup plus souple aujourd'hui. Les banques recherchent des nouveaux clients, réétudient les dossiers, se tournent vers les jeunes ménages, ces mêmes ménages qui avaient été éconduits auparavant.

Les prix immobiliers ont par ailleurs connu un repli assez significatif ces 12 derniers mois (en moyenne 4,3 %) une information particulièrement favorable pour le pouvoir d’achat immobilier. Il faudra également noter les hausses de salaires qui ont eu lieu (en moyenne 8 % sur la dernière année, selon une large étude du cabinet Deloitte).

👉 Avec tous ces facteurs, on devrait assister à :

  • une hausse du nombre d'acheteurs ;
  • des acheteurs mieux dotés financièrement.

Vers une hausse des prix immobiliers en 2025 ?

Il faut donc s'attendre à une reprise des prix, réaction normale et prévisible du marché. Le retour des acheteurs (et notamment les primo-accédants) va avoir un effet sur les ventes.

🙋‍♀️ Chez PAP, nous penchons pour une hausse modérée des prix (2 à 3 %), que ce soit pour la région Île-de-France ou le reste du pays. Il faut être clair sur les ambitions d'un vendeur : il ne s'agit pas de s’engouffrer dans une croyance trop heureuse. Les acheteurs sont toujours très marqués par la hausse des taux, et ils sont persuadés - pas forcément à tort - d'avoir énormément perdu en pouvoir d’achat. Ils privilégient donc le meilleur rapport qualité prix.

En tant que vendeur, il faudra donc être vigilant sur le prix à fixer, éviter toute surcote et intégrer le coût des travaux à prévoir, surtout si le logement est classé G au DPE.

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Combien de ventes peut-on attendre en 2025 ?

Voici un tableau des ventes immobilières annuelles en France depuis 2021, avec les prévisions pour 2024 et 2025.

Année Nombre de ventes
2021 1 170 000
2022 1 130 000
2023 850 000
2024 780 000 (prévisions Notaires)
2025 800 000 à 850 000 (Prévisions PAP)

En 2025, une reprise devrait se traduire par un nombre de ventes plus important, autour de 800 000 à 850 000 transactions. On assiste donc à une normalisation du marché, puisque les 20 dernières années ont été marquées par une moyenne d'environ 850 000 transactions par an.

Des régions qui repartent plus vite que d'autres

Toutes les régions ne sont pas logées à la même enseigne. En effet, on constate un déséquilibre dans la reprise, avec notamment certaines régions à la traîne comme Paris et l’Île-de-France. Nous avons regardé le volume de demandes sur nos supports, région par région par région, pour le dernier trimestre. Les premiers chiffres de janvier confirment la tendance haussière.

Volume de demande sur PAP.fr

Région Volume demande (Dernier trimestre 2024 Vs 2023)
National + 5,2 %
Paris + 3,2 %
Île-de-France + 3,6 %

Passoires énergétiques : une décote supplémentaire pour 2025 ?

Avec la loi climat, depuis le 1er janvier 2025, c'est plus de 600 000 logements qui sont censés sortir du parc locatif. Il s'agit des fameuses passoires énergétiques classées G, des biens qui ne peuvent plus être loués tant que les travaux de rénovation énergétique ne sont pas réalisés.

Or, ces biens sont d’une importance cruciale pour le marché de la location, l’offre étant très rare dans certaines villes, notamment à Paris, mais aussi dans la plupart des grandes villes de France. Ce type de mesures, en totale déconnexion avec le marché, nuit autant aux propriétaires qu’aux locataires.

🙋‍♀️ Chez PAP, si nous sommes convaincus que la transition écologique doit avoir lieu, celle-ci doit se faire selon un calendrier réaliste, adapté, avec une réelle prise en compte des difficultés actuelles de se loger. Or ce n'est pas le cas ici.

❓ Les propriétaires vont-ils bazarder leur logement G ?

Devant les difficultés à louer (plafonnement de loyer, loi climat…) un certain nombre de propriétaires peuvent être tentés de se séparer de leur logement. La mise sur le marché d'un nombre conséquent de logements pourrait augmenter la décote sur ces biens, dans un marché qui est toujours marqué par un trop-plein d'offres.

🙋‍♀️ Chez PAP, nous pensons que l’on assistera plutôt à une rétention de ces biens par les propriétaires, les propriétaires étant dans l'attente de clarté politique et de visibilité avant de prendre des décisions.

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L’instabilité politique peut-elle nuire au marché ?

L’instabilité politique en France, notamment après la dissolution du Parlement et l’élection qui a suivi, a pu inquiéter certains acteurs du marché immobilier. Toutefois, il est important de noter que cette instabilité ne semble pas avoir freiné la dynamique de baisse des taux d’intérêt.

En effet, malgré des événements politiques majeurs cet été, les taux d’intérêt ont continué de baisser. Pareil avec la motion de censure de fin d'année ! Et tant que les taux baissent, cela jouera clairement en faveur du marché.

👉 Reste certaines mesures qui pourraient doper le marché immobilier, comme toutes les mesures qui ont été envisagées sous le gouvernement Barnier (nouveau PTZ élargi, nouveau Pinel...) Autant de voies à explorer pour le nouveau gouvernement en place, si celui-ci estime que l'immobilier doit être une priorité nationale. Et espérons que c'est le cas !

Toutes les données sont issues de l'Observatoire PAP - Étude janvier 2025


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