Budget 2027 : forte hausse d'impôt pour la location meublée

« Nous avons un défi à relever : répondre à cette crise du logement, qui mérite d’être qualifiée comme la pire que connaît notre pays depuis la Seconde Guerre mondiale », déclarait lucidement Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, le 16 septembre dernier devant les députés.

👉🏻Quinze jours plus tard, le projet de loi de finances révèle une très mauvaise nouvelle : le Gouvernement veut (encore) réduire l’attractivité de la location meublée !

Location meublée : forte hausse d'impôt pour le LMNP !

Alors que le parc locatif privé est exsangue et la crise du logement terrible, les propriétaires espèrent logiquement des mesures pour relancer l'investissement locatif, et les locataires, la possibilité de tout simplement se loger. Pourtant, le Gouvernement choisit de durcir encore la fiscalité locative en s'attaquant de nouveau à la location meublée. Justification officielle mais spécieuse : encourager la location de longue durée...

💡La réforme limite la possibilité d'amortir la valeur du logement loué, pourtant principal attrait fiscal du LMNP...

Régime réel : l'amortissement raboté !

Associé à la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value introduite par la loi de finances pour 2025, le coup de rabot sur le montant de l'amortissement déductible des loyers vient sérieusement remettre en question l'attractivité du LMNP au réel.

🙋🏻‍♀️Le régime forfaitaire n'est pas touché par la réforme.

👉🏻Réforme de l'amortissement pour les locations meublées à l'année

L'amortissement, qui garantit aujourd'hui des loyers défiscalisés pendant environ dix ans, verra son taux réduit mais aussi son montant annuel plafonné. 

Exemple : pour un bien de 250 000 € hors terrain, l'amortissement passerait d'environ 10 000 € par an à 6 250 € (2,5 %). Pour un bien de 400 000 €, le taux donnerait 10 000 €, mais le plafond ramène la déduction à 7 000 €.

🗣️« On ne peut pas expliquer aux Français le 16 septembre que la crise du logement est la pire depuis 1945, qu'il faut absolument convaincre les particuliers d'investir dans le logement, et quinze jours plus tard réduire l'intérêt de l'un des principaux régimes d'investissement locatif. À force de modifier les règles, on entretient précisément la défiance que le Gouvernement dit vouloir combattre », souligne Corinne Jolly, PDG de PAP.

👉🏻Réforme de l'amortissement pour les meublés de tourisme

L'amortissement sera également beaucoup moins avantageux pour les loueurs de meublés de tourisme, alors même que la loi « Le Meur » a imposé le régime réel à de nombreux propriétaires qui ne le souhaitaient pas...

Augmenter l'impôt du LMNP : une réforme dangereuse

Si un rééquilibrage fiscal entre location nue et meublée est légitime, il ne doit pas se traduire par un nivellement par le bas qui découragerait davantage les bailleurs privés.

🚨 Attention : la bombe sociale du logement va finir par exploser !

La vraie question est celle de la rentabilité nette réelle, c'est-à-dire après crédit, charges, fiscalité, travaux et risques locatifs : si elle est insuffisante, il est parfaitement rationnel pour un particulier de placer son épargne ailleurs. Rapprocher les deux régimes est envisageable, à condition d'aboutir à un cadre stable, lisible et suffisamment attractif. La priorité devrait être de rendre l'investissement locatif à nouveau désirable et non d'en rogner encore la rentabilité.

Vers un PTZ « natalité » pour aider les familles à se loger

Afin de « faciliter l’agrandissement des familles », un prêt à taux zéro (PTZ) « parentalité » ou « natalité » va être créé. Il s'agit d'étendre le bénéfice du PTZ aux ménages qui attendent un enfant ou ont la charge d’un enfant de moins de trois ans, même s'ils sont déjà propriétaires de leur résidence principale et y compris s’ils ont déjà bénéficié d’un PTZ.

👉🏻Les conditions du PTZ « parentalité », notamment les plafonds de ressources et la localisation du logement, sont strictement les mêmes que celles de l'actuel PTZ.

Cette réforme s'appuie sur des études qui concluent que l’accès à un logement adapté est un facteur clé pour envisager l’accueil d’un enfant.

Encadrement des loyers en 2027 : stop ou encore ?

L'encadrement des loyers existe depuis maintenant huit ans et s'applique en 2026 dans soixante-neuf villes. Instaurée à titre expérimental, cette mesure doit soit prendre fin en novembre prochain, soit être pérennisée. Malgré sa complexité et un bilan plus que mitigé, un texte en faveur de sa survie sera en discussion le 21 octobre prochain.

🚨La reconduction de l'encadrement des loyers pourrait s'accompagner d'un durcissement des règles mais aussi des contrôles et des sanctions, le tout pour assurer une meilleure effectivité du plafonnement des loyers.

Le complément de loyer sous haute surveillance

Aujourd'hui, le complément de loyer est flou, peu contrôlable et très peu sanctionné.

🆕Avec la réforme, non seulement le complément de loyer serait limité dans son montant et contestable à tout moment, mais il deviendrait aussi interdit pour les plus petites surfaces, là où pourtant il est aujourd'hui le plus fréquent et le plus élevé en proportion. Un sacré tour de vis...

🚨Cette réforme pourrait dissuader les propriétaires de louer leurs studettes et petits studios, pourtant prisés des étudiants et jeunes travailleurs... 

Lutter contre les stratégies de contournement 

Face à l'épidémie de « baux Code civil » constatée ces dernières années et pour anticiper le développement du « coliving », la réforme veut empêcher que ces contrats ne deviennent des échappatoires lorsque le logement est en réalité la résidence principale du locataire. 

DPE : un logement « tout électrique » moins pénalisé en 2027

En 2026, le mode de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE) pénalise encore l’électricité. 

🆕Pour accélérer la sortie des énergies fossiles et électrifier les usages, le calcul du DPE évoluera de nouveau au 1ᵉʳ janvier 2027. Concrètement, le coefficient de conversion de l’électricité, actuellement fixé à 1,9, sera abaissé à 1,7.

👉🏻Facteurs de conversion en énergie primaire*

👉🏻Un correctif automatique pour les DPE existants

Les DPE édités jusqu'au 31 décembre 2026 resteront valables et pourront être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur. En effet, le site internet de l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe proposera de télécharger une attestation officielle de nouvelle étiquette en saisissant le numéro du DPE (qui se trouve en haut à droite du rapport DPE).

💡Cette attestation remplacera l’étiquette du DPE et pourra être utilisée lors d'une vente ou d'une location.

Loi « Ripost » : le squat des locations touristiques mieux réprimé 

Jusqu'à l'été dernier, un touriste refusant de quitter les lieux au terme de son séjour obligeait le propriétaire à engager la longue et laborieuse procédure judiciaire d'expulsion.

🆕La loi du 18 août 2026 visant à offrir des réponses immédiates aux phénomènes troublant l'ordre public, la sécurité et la tranquillité de nos concitoyens (Ripost) étend aux meublés de tourisme la procédure administrative d'évacuation forcée jusqu'ici réservée aux squats classiques.

Désormais, le simple maintien dans les lieux après expiration du contrat suffit à déclencher la procédure. Après dépôt de plainte et constat d'un commissaire de justice, le propriétaire peut saisir le préfet pour obtenir une expulsion sans passer par le juge.

🚨Les locations relevant de la loi du 6 juillet 1989 (nues ou meublées classiques) ne sont pas concernées : pour elles, la voie judiciaire de droit commun (la procédure d’expulsion) reste la seule option.