Budget 2026 : le statut du bailleur privé confirmé, le LMNP sauvé mais…

Le projet de budget sur lequel le Gouvernement engage sa responsabilité pose les règles fiscales de l'année 2026. Un nouvel investissement locatif est créé sous la forme d'un amortissement pour relancer la construction et le LMNP, un temps menacé, s'offre un sursis. En revanche, aucune mesure pour encourager les propriétaires à (re)louer et lutter contre la vacance et rien non plus pour encourager la vente de logements ou de terrains. En résumé, un budget a minima pas à la hauteur de la crise du logement...

🏗️Du statut du bailleur privé au « dispositif Jeanbrun » dans le neuf

Beaucoup plus qu'un « statut du bailleur privé » qui viendrait soutenir tous les particuliers propriétaires bailleurs, c'est un dispositif ciblé que crée le budget 2026. Il s'agit d'un dispositif d'investissement locatif dans le neuf et l'ancien réhabilité, comme il a pu en exister de nombreux au cours des 30 dernières années (Robien, Scellier ou Pinel par exemple). L'idée est de favoriser la création de nouveaux logements tout en soutenant les secteurs économiques du neuf et de la rénovation.

Les logements éligibles à « l'amortissement Jeanbrun »

 La réforme ne vise qu'à soutenir le neuf et l'ancien lourdement réhabilité d'une part et la location vide d'autre part. Sont donc notamment exclus tous les investissements réalisés avant 2026, tous ceux qui louent en meublé (LMNP et LMP) ainsi que l'ancien sans gros travaux d'amélioration. Seul l'habitat collectif est éligible ; la location d'une maison neuve/ancienne ne pourra donc pas bénéficier de l'avantage fiscal. 

Paramètres de l'investissement	Caractéristiques du « Jeanbrun » 2026
Zonage	Partout en France*
Type d'investissement	Appartement neuf/ancien avec 30 % de travaux
Type de location	Location vide uniquement
Durée de l'engagement de location	9 ans minimum
Plafonds de loyer	Oui
Plafonds de ressources du locataire	Oui**
Sort des amortissements	Réintégration dans le calcul de la plus-value

❌Le locataire doit être une personne autre qu’un membre du foyer fiscal du propriétaire et qu’un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus.

« Dispositif Jeanbrun » : un amortissement de 80 % du coût du logement !

L'avantage fiscal tiré de ce nouvel investissement locatif « Jeanbrun » (du nom de l'actuel ministre du logement) consiste en un amortissement c’est-à-dire la possibilité chaque année de déduire des loyers une partie de la valeur du logement, ce qui mécaniquement diminue fortement le montant du revenu foncier imposable voire le réduit à zéro.

👉Montant de l'amortissement

Paramètres	Détails
Base amortissable	80 % du prix
Base non amortissable	20 % du prix représentant la valeur du terrain
Amortissement dans le neuf avec loyer intermédiaire	3,5 %/an
Amortissement dans le neuf avec loyer social	4,5 %/an
Amortissement dans le neuf avec loyer très social	5,5 %/an
Amortissement dans l'ancien avec loyer intermédiaire	3 %/an
Amortissement dans l'ancien avec loyer social	3,5 %/an
Amortissement dans l'ancien avec loyer très social	4 %/an
Montant maximal de l'amortissement	8 000 €/an/foyer fiscal*
Imputation du déficit foncier	Jusqu'à 10 700 €/an

👉Exemple d'amortissement 

Un couple achète en 2026 un appartement neuf d'une valeur de 250 000 € et le loue en respectant un plafond de loyer intermédiaire. 

Paramètres	Montants
Prix d'achat	250 000 €
Base amortissable	250 000 X 80 % = 200 000 €
Taux de l'amortissement	3,5 %
Montant de l'amortissement	7 000 €/an
Montant total de l'amortissement	63 000 € sur 9 ans

🔎 Malgré la réintégration des amortissements, le dispositif Jeanbrun semble suffisamment avantageux pour séduire les investisseurs. En effet, ceux qui amortiront pendant une vingtaine d'années verront les abattements pour durée de détention fortement alléger l'impôt sur la plus-value. 50 000 nouveaux logements/an sont espérés !

😊LMNP : l'amortissement sauvegardé !

Le LMNP voit son avantage principal maintenu en 2026 même si globalement la fiscalité du meublé se durcit. 

Un sursis pour l'amortissement comptable 

Aujourd'hui, le régime fiscal le plus avantageux pour un investissement locatif est le LMNP au réel, d’où son développement ces dernières années. L'avantage fiscal tient à la possibilité d'amortir la valeur du logement (hors terrain) et du mobilier, les frais d'acquisition (frais de notaire), ce qui, ajouté aux autres frais et charges (taxe foncière, charges de copropriété, etc.) réduit fortement le résultat locatif voire le ramène à zéro pendant une décennie environ.

👉Conséquence : cette fiscalité est tout à la fois jugée trop avantageuse et favorisant la location meublée au détriment du vide, ce qui va à l'encontre de la volonté des pouvoirs publics de soutenir la location vide, plus utile/protecteur pour les locataires et dont les loyers sont inférieurs. Des parlementaires ont donc souhaité encadrer l'amortissement pour le rendre moins intéressant pour les particuliers.

🆕Le projet de budget dans sa version finale comporte aucune mesure sur l'amortissement du LMNP ; les règles favorables restent donc inchangées en 2026 et l'investissement conserve donc tout son intérêt !

LMNP : un statut moins avantageux en 2026 

Le LMNP subit une hausse de la CSG et l’imposition des meublés de tourisme s'alourdit. 

Hausse de la CSG pour le LMNP

La hausse de la CSG de 1,4 point vient augmenter de plus de 8 % le taux des prélèvements sociaux qui pèsent sur le LMNP, et ce dès les revenus perçus en 2025.

Types de location	Prélèvements sociaux 2026
Tout type de location vide	17,2 %
Bail meublé d'un an	18,6 %*
Bail meublé étudiant	18,6 %*
Bail mobilité	18,6 %*
Bail « Code civil » meublé	18,6 %*
Meublé de tourisme	18,6 %**

Meublés de tourisme : attention au régime réel !

La loi dite « Le Meur » de 2024 va produire ses premiers effets en 2026. En effet, les recettes locatives 2025, qui seront imposés en 2026 vont subir les effets de deux réformes : la baisse des taux d'abattement, ce qui signifie concrètement une hausse d'impôt et une baisse du taux d'entrée dans le régime réel.

Types de location	Impôt 2025*	Impôt 2026**
Meublé non classé	50 % ≤ 77 700 €/an	30 % ≤ 15 000 €/an
Meublé classé	71 % ≤ 188 700 €/an	50 % ≤ 77 700 €/an
Chambre d'hôtes	71 % ≤ 188 700 €/an	50 % ≤ 77 700 €/an

🆕Le régime réel, plus complexe et nécessitant un comptable, n'était jusqu'ici qu'un régime fiscal choisi par les contribuables avertis. Dorénavant, pour les propriétaires de meublés non classés (les plus nombreux), ce sera bien souvent un régime subi !

💡PAP préconise à tous ceux qui vont être contraints de déclarer au réel de consulter dès maintenant un comptable pour prendre la mesure des avantages, inconvénients et contraintes du régime réel. Il s'agit d'anticiper au maximum la déclaration 2026, par exemple en sachant quels justificatifs de frais et charges sont à conserver.

Exonération des gîtes ruraux de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires

La lourde taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS), plus de 1 000 €/an en moyenne, frappe tous les logements loués à des touristes et obère la rentabilité des locations.

🆕Pour contribuer au développement du tourisme rural, le budget 2026 exonère les gîtes ruraux de la THRS. 

☹️Plus-values immobilières : pas de baisse d'impôt en 2026...

La baisse d'impôt promise est tombée aux oubliettes ; seule consolation : pas de hausse de la CSG !   

Plus-values : la baisse d'impôt promise n'aura pas lieu

👉Depuis trois mois, les débats parlementaires laissaient espérer une réforme de la taxation des plus-values immobilières pour « fluidifier le marché immobilier, favoriser la mise en vente de logements vacants et stimuler les transactions dans l’ancien ». Deux projets de réforme, l'un plus ambitieux que l'autre, aboutissait au même résultat : baisser l'impôt sur la plus-value immobilière.

🆕Mauvaise surprise : plus de trace de réforme de la taxation des plus-values... Résultat, les plus-values seront imposées en 2026 comme elles l'étaient en 2025, sans la moindre baisse d'impôt.

Rappelons que lors de la vente d'une résidence secondaire, la plus-value réalisée est taxée pendant 30 ans avec l'application d'abattements pour durée de détention qui réduisent le poids de l'impôt au fil du temps et permettent d'être exonérée d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.  

Taux d'abattement pour durée de détention en 2026 

Durée de détention	Impôt sur le revenu	Prélèvements sociaux
Moins de 6 ans	0 %	0 %
De la 6e à la 21e année	6 %/an	1,65 %/an
22e année révolue	4 %	1,6 %
Au-delà de la 22e année	Exonération	9 %/an
Au-delà de la 30e année	Exonération	Exonération

Taux d'imposition des plus-values immobilières en 2026 

Durée de détention	Impôt sur le revenu	Prélèvements sociaux*
Jusqu'à 22 ans	19 %	17,2 %
De la 22e à la 30e année	Exonération	17,2 %
Au-delà de la 30e année	Exonération	Exonération

🥳Vente de la résidence principale : pas d'impôt ! En 2026, la plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence principale, quel que soit son montant, restera totalement exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux. La volonté de parlementaires de taxer certaines ventes dans les cinq premières années a été rejetée. 

La plus-value immobilière épargnée par la hausse de la CSG

La CSG sur les revenus du patrimoine a augmenté de 1,4 point depuis le 1er janvier 2026. Toutefois, cette hausse épargne la taxation des plus-values immobilières.  

Revenus fonciers : le micro-foncier reste peu avantageux 

Pour rééquilibrer la fiscalité de la location vide (les revenus fonciers) par rapport à celle de la location meublée (les bénéfices industriels et commerciaux, « BIC »), il a été longtemps question fin 2025 d'améliorer la fiscalité du micro-foncier en augmentant l'abattement forfaitaire sur les loyers de 30 à 50 %.

🆕Le projet de budget ne comprend rien sur ce sujet, ce qui va totalement à l'encontre de la volonté affichée de rééquilibrage. Les propriétaires bailleurs de locations vides continuerons de bénéficier d'un abattement de seulement 30 % en 2026...

Taux d'abattement 2026 : micro-foncier VS micro-BIC

En 2026, le match tourne toujours à l'avantage de la location meublée dans la cadre du régime forfaitaire.

Type de location	Taux de l'abattement sur les revenus 2026
Vide (micro-foncier)	30 % ≤ 15 000 €/an*
Meublée (micro-BIC)	50 % ≤ 77 700 €/an*

🙋‍♀Dorénavant, du fait de la hausse de la CSG, les BIC sont soumis à des prélèvements sociaux au taux global 18,6 % contre un taux inchangé de 17,2 % pour les revenus fonciers.

« Superdéficit foncier » : 2 ans de plus pour améliorer le DPE

Fin décembre 2025 a pris fin un coup de pouce fiscal qui permettait à chaque propriétaire bailleur réalisant beaucoup de travaux de rénovation énergétique dans ses locations d'imputer son déficit foncier sur son revenu global à hauteur de 21 400 €/an (contre 10 700 €/an habituellement). 

🆕 Le budget 2026 prolonge cette baisse d'impôt de 2 ans, jusque fin 2027. C'est une très bonne nouvelle qui va soutenir les propriétaires vertueux et aider à l'éradication des « passoires thermiques ». C'est en réalité indispensable si l'on considère l'inquiétant calendrier des interdictions de louer, les DPE G depuis 2025, le DPE F en 2028, et ce même si des assouplissements, notamment pour les locations en copropriété, sont attendus en 2026. 

LMP : les non-résidents enfin traités comme les résidents !

Le budget 2026 va remédier à une inégalité entre contribuables résidents et non-résidents dans le calcul des critères déterminant le passage du régime LMNP au régime LMP.

Définition du LMP

💡Relève du régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP) celui qui remplit deux conditions cumulatives :

• Les recettes annuelles doivent excéder un montant de 23 000 € ;
• Les recettes annuelles doivent excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des revenus d’activité (salaires notamment).

LMP : quels revenus pris en compte pour les non-résidents ?

Jusqu'en 2025, pour les contribuables non-résidents, les revenus imposés à l’étranger n'étaient pas pris en considération pour apprécier si les revenus d’activité excédaient le montant des recettes tirées de la location meublée et si la location revêtait un caractère professionnel ou non.

👉Conséquence : les non-résidents étaient soumis plus facilement au régime LMP, voire de manière automatique, en l’absence de tout revenu d’activité soumis à l’impôt sur le revenu en France.

🆕L'administration européenne a considéré que les règles françaises constituaient une discrimination à l’encontre non-résidents ; la loi va donc être modifiée par le budget 2026. Dorénavant, afin d’apprécier si les revenus d’activité excèdent le montant des recettes tirées de la location meublée, seront pris en compte les revenus d’activité perçus dans le pays de résidence du contribuable. En clair, moins de non-résidents seront considérés comme LMP en 2026 !  

LMP VS LMNP : le match 

🚨Si le LMP offre des avantages interdits au LMNP, attention : le régime du LMP peut en réalité être moins avantageux en raison de l’écart des taux de cotisations sociales. Seul un comptable pourra vous dire si, dans votre situation, les avantages du LMP outrepassent ses inconvénients !

Paramètres	LMNP	LMP
Report du déficit	Sur les BIC	Sur le revenu global
Taxation des plus-values	Régime des particuliers	Régime des plus-values professionnelles
Dans l'assiette de l'IFI	Oui	Non dans certains cas
Prélèvements sociaux	18,6 %	Cotisations Urssaf autour de 35 %

Prêt à taux zéro : pas de coup de pouce en 2026…

Afin de « poursuivre la relance de l’accession à la propriété et ainsi réduire la pression sur le marché locatif », les députés voulaient que les montants octroyés par le prêt à taux zéro (PTZ) soient revalorisés. Finalement, il n’en est rien et les conditions du PTZ resteront inchangés en 2026.

💡Le PTZ aide les primo-accédants à financer l’achat de leur résidence principale, dans le neuf ou l’ancien avec travaux.

Frais de notaire : (presque) tous les départements augmentent l'impôt ! 

Lors de la vente d'un logement ancien, l'acheteur supporte des « frais de notaire » d'un montant global de 7 à 8 % du prix du bien. L'essentiel de ces frais d'acquisition, 5 à 6 % du prix, est constitué d'impôts, dits droits de mutation à titre onéreux (DMTO) perçus par les départements et les communes.

🆕Depuis le 1er avril 2025, la loi a donné la possibilité aux départements d'augmenter de 0,5 point le montant des DMTO. Depuis le 1er janvier 2026, trois départements, l'Ain (01), le Tarn-et-Garonne (82) et La Réunion (974) ont rejoint la (très) longue liste de ceux qui appliquent la hausse d'impôt.

Taux des DMTO en 2026 selon les départements 

Sur les 101 départements que comprend la France, depuis le 1er janvier 2026 ce sont 87 départements qui ont décidé d'appliquer la hausse d'impôt... Seuls 14 départements y ont, pour l'instant, renoncé. 

Départements	Taux
36 et 976	5,09 %
05, 06, 07, 16, 26, 27, 48, 60, 65, 71, 971 et 972	5,80 %
Tous les autres départements	6,31 %*

🧮 La hausse totale des frais de notaire représente pour l'acheteur une augmentation de 1 000 € pour un logement de 200 000 €, de 3 000 € pour un bien de 600 000 € et de 5 000 € pour une transaction de 1 000 000 €. En résumé, la hausse des frais de notaire est de 500 € par tranche de 100 000 € de prix de vente.