Crédit in fine : quel intérêt ?

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Le prêt in fine, c’est un crédit immobilier dont le capital est payable en une seule fois, au terme de l’opération. Pendant toute la durée de remboursement, généralement huit à dix ans, vous ne payez que les intérêts et les primes d’assurance. Alors qu’avec un crédit amortissable, la formule la plus souvent employée, la mensualité intègre capital, intérêts et assurance.

 Adossé à un placement financier. Avec un prêt in fine, le remboursement du capital en fin de crédit est garanti par la souscription dès le départ d’un produit de placement libellé au nom de la banque, le plus souvent une assurance-vie. En d’autres termes, l’emprunteur place une certaine somme qui rapporte des intérêts. Ces derniers vont être capitalisés pour assurer le remboursement intégral du capital au terme du prêt.

Réservé aux bons revenus. Ce type de crédit est destiné à ceux qui disposent de solides moyens financiers. Même si les mensualités sont réduites (elles ne se composent que des intérêts et des primes d’assurance), il faut quand même les payer. En même temps, le produit de placement doit être alimenté par des versements réguliers. Il doit aussi être calibré pour atteindre le montant du capital à rembourser le moment venu. Bref, il faut pouvoir financer les deux volets de l’opération.

Compte tenu du risque que comporte ce type de financement, le taux d’intérêt d’un crédit in fine est plus élevé que celui des traditionnels prêts amortissables.

Crédit in fine : quel projet immobilier financer ?

Déconseillé pour la résidence principale. Le crédit in fine peut être dangereux lorsqu’il finance une résidence principale. L’emprunteur doit pouvoir financer le produit de placement. Ce dernier doit offrir suffisamment de sécurité. Du coup, son rendement sera très faible, ce qui implique de gros versements réguliers. C’est encore plus vrai aujourd’hui : les produits les plus sûrs, les assurances vie basées sur des fonds en euros, rapportent très peu (dans les 1,5% bruts en 2017 par exemple).

Ne pas prendre de risques. Vous pouvez être tenté d’effectuer des versements sur des produits financiers plus rentables, donc plus risqués. D’abord, il faut l’accord de la banque. Surtout, en cas de perte, vous ne disposerez pas de l’intégralité du capital au moment de son remboursement. Certes, vous pouvez tabler sur une revente de votre résidence principale au terme de l’opération. Mais dans ce cas, attention à bien caler les délais. Et à prévoir une marge de manœuvre pour pouvoir faire face à vos engagements en cas de baisse des prix de l’immobilier…

Un produit pour investir. Le crédit in fine est plus intéressant pour les investisseurs dans l’immobilier locatif. Assez faible, la mensualité est couverte par les loyers versés par le locataire. Ce qui réduit voire annule l’effort d’épargne. Souvent, en effet, le loyer est plus bas que la mensualité de crédit. Pour couvrir la différence, l’investisseur doit injecter chaque mois une certaine somme dans l’opération jusqu’au remboursement complet du crédit.  

Une fiscalité optimisée. Surtout, il faut se souvenir que les intérêts d’emprunt, en location vide comme sous le statut de loueur en meublé non professionnel, sont déductibles des loyers. Or les intérêts du prêt in fine, calculés sur l’ensemble du capital sur toute la durée de l’opération, sont bien plus importants que pour un crédit amortissable. Résultat : vous déduisez un maximum d’intérêts de vos loyers. Ces derniers baissant, vous payez forcément moins d’impôts.  

Les banques restent vigilantes. Attention toutefois : les banques cherchent à sécuriser au maximum les financements via un crédit in fine. Vous devrez présenter un très bon profil, avec de gros revenus, du patrimoine mobilier comme immobilier et des finances saines. La banque va passer le bien au crible. Qualité, emplacement, dynamisme du marché locatif vont influer sur sa décision. Si elle juge l’opération trop risquée, elle refusera le prêt. N’oubliez pas : amortissable ou in fine, un crédit immobilier est toujours garanti par le logement soit par une hypothèque, soit par la caution d’une société spécialisée. Et les banques restent très pointilleuses sur la qualité de cette garantie…

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