La loi littoral: Peut-on construire en bord de mer ?

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Loi littoral, préservation de l'environnement, protection des personnes contre les risques naturels : faire construire sur le littoral est devenu très difficile.

La loi Littoral a été instaurée le 3 janvier 1986. Elle a apporté un frein aux grands projets immobiliers ou portuaires. Elle a permis une prise de conscience de l'intérêt de protéger nos côtes d'une urbanisation mal maîtrisée. Mais en ce moment, en juin 2018  dans le cadre de l'examen du projet de loi Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN),  il est envisagé plusieurs entorses à cette loi littoral qui fut tant nécessaire pour la préservation du littoral. En effet,il est envisagé de permettre le comblement des" dents creuses" qui sont les parcelles non construites entre deux  bâtiments . Des amendements furent déposés, et en l'état de nos connaissances aujourd'hui il semblerait que ces nouvelles constructions devront être "réservées aux logements et aux services publics" et refusées en cas " d'atteinte à l'environnement ou aux paysages". En excluant évidemment ce comblement dans les secteurs déjà très urbanisés et dans la bande des 100 mètres du littoral... A suivre! 

Ce qui s'applique aujourd'hui:

Le législateur a pris soin de déterminer les secteurs où la loi doit s'appliquer. Sont donc concernées les communes métropolitaines et des départements d'outre-mer riveraines des mers, des océans, des étangs salés, des plans d'eau dont la superficie est supérieure à mille hectares (ex : lac d'Annecy) et, dans certains cas, des estuaires et des deltas. Au total, ce sont près de 1.000 communes françaises qui relèvent de ce texte.

Que dit la loi Littoral ?

La loi Littoral limite les nouvelles constructions. Ces dernières ne peuvent être implantées que dans la continuité des agglomérations et villages existants. La loi interdit l'édification de bâtiments isolés, sauf pour les hameaux nouveaux intégrés à l'environnement. Dans certaines zones, elle prohibe toute construction.

La loi ne remet pas en cause les espaces déjà urbanisés. La réhabilitation et la rénovation de constructions existantes sont donc possibles. Mais en dehors d'une zone urbanisée, vous ne pouvez faire que des travaux confortatifs, c'est-à-dire de consolidation. En clair : vous pouvez réparer mais pas agrandir votre maison.

La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans est autorisée (article L 111-3 al 1 du Code de l'urbanisme). La reconstruction après sinistre est également possible, là encore à  l'identique, dès lors que la carte communale ou le Plu (Plan local d'urbanisme) ne s'y opposent pas. Un permis de construire doit être déposé. Il ne pourra pas être refusé.

La loi instaure la règle de la bande des trois mètres. Cela signifie que les propriétés privées riveraines du domaine public maritime sont grevées sur une bande de trois mètres de largeur d'une servitude longitudinale destinée à assurer exclusivement le passage des piétons. Il arrive encore que certaines propriétés privées s'obstinent à ne pas laisser le passage.

Si vous envisagez d'acheter, de construire ou de réaliser des travaux sur le littoral, vous devez impérativement vous rendre au service de l'urbanisme (en mairie ou en préfecture) pour connaître les règles applicables sur la commune où se porte votre choix.

La protection contre les risques naturels

La loi Littoral ne protège pas les personnes. Ce sont d'autres dispositions d'urbanisme, tels que les plans de prévention des risques naturels et notamment, en bord de rivage, les plans de prévention du risque d'inondation qui visent à sécuriser les habitants. Ces dispositions, qui peuvent s'appliquer à une commune ou à un quartier seulement, sont incluses dans les Plans locaux d'urbanisme. Elles imposent souvent des règles de construction tenant compte des risques spécifiques de la zone en question. Concrètement, on retient les hauteurs de crues ou de marées pour imposer une hauteur de construction et interdire par exemple la réalisation de sous-sol.

Lorsque vous achetez ou louez un bien immobilier, le vendeur ou le propriétaire doivent vous remettre un document appelé l'état des servitudes risques et d'information sur les sols » (ESRIS ou ESR). Ce document remplace depuis le 1er janvier 2018 l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) pour prendre en compte une donnée supplémentaire : la pollution des sols. si le bien est situé dans une zone à risques. Ce document est obligatoire, même pour une simple location saisonnière. En bref, si vous partez en vacances, vous devez savoir si le logement risque d'être inondé. Vous êtes donc informé.

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