Achat immobilier : l'erreur que tout le monde fait avant même de chercher
Un coup de cœur sur une annonce, une visite le samedi, une offre le lundi… Beaucoup d'acheteurs prennent leur projet par la fin. Pourtant, ce qui fait la réussite d'un achat se joue avant la première visite : budget réel, apport et financement. Voici les vérifications à faire avant même d'ouvrir les annonces.
📌 En résumé
Le compromis doit aussi prévoir une clause qui annule la vente si le prêt est refusé, sans perte d'argent pour l'acheteur
| Capacité d'emprunt | 35 % des revenus maximum, assurance comprise |
| Apport | Au moins 10 % du prix, frais d'acquisition couverts |
| Financement | Un accord de principe rassure davantage le vendeur |
Connaître sa capacité d'emprunt réelle
La règle des 35 %, désormais contraignante
Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent appliquer les critères du Haut Conseil de stabilité financière. Le taux d'effort ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise. La durée du crédit est plafonnée à 25 ans, ou 27 ans dans le neuf en cas de différé.
Les établissements peuvent déroger pour 20 % de leur production, en priorité pour les résidences principales et les primo-accédants.
💡Cas pratique : Claire et Thomas
Claire et Thomas gagnent 4 000 € nets par mois à eux deux. Leur mensualité maximale, assurance comprise, est donc de 1 400 €. Sur 25 ans, à un taux de 3,75 %, proche de la moyenne d'octobre 2026, et avec une assurance de 0,30 % par an, ils peuvent emprunter environ 260 000 €. Mais Thomas rembourse un crédit auto de 300 € par mois. Leur mensualité disponible tombe à 1 100 €, soit environ 205 000 € empruntables. Ils ont tout intérêt à solder ce crédit avant de lancer leur projet.
| Ce que regarde la banque | Ce qu'il faut préparer |
|---|---|
| Stabilité des revenus | CDI hors période d'essai, bilans pour les indépendants |
| Charges en cours | Crédits, pensions, loyers éventuels |
| Reste à vivre | Somme restante après mensualité |
| Tenue des comptes | 3 derniers relevés sans découvert |
Combien pouvez-vous emprunter en octobre 2026 ?
Évaluer (et sécuriser) son apport
L'apport doit couvrir au minimum les frais d'acquisition. Ils représentent environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent relever les droits de mutation de 4,5 % à 5 % jusqu'au 31 mars 2028. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont exonérés de cette hausse. Dans la pratique, les banques attendent souvent un apport d'au moins 10 % du prix. Un apport plus important peut aussi aider à négocier un meilleur taux.
Une aide familiale peut compléter l'épargne
Chaque parent peut donner 100 000 € par enfant tous les 15 ans en franchise de droits. Ce montant se cumule avec le don familial de sommes d'argent de 31 865 €.
Jusqu'au 31 décembre 2026, un don supplémentaire de 100 000 € est exonéré s'il finance l'achat d'un logement neuf en résidence principale ou des travaux de rénovation énergétique (art. 790 A bis du CGI).
Simulation ou accord de principe : ce qui change vraiment
Une simulation ne suffit pas pour se présenter face à un vendeur.
| Étape | Portée réelle |
|---|---|
| Simulation en ligne | Indicative, aucun engagement |
| Accord de principe | Non engageant, mais rassure le vendeur |
| Offre de prêt | Engage la banque 30 jours minimum (art. L313-36 du Code de la consommation) |
| Acceptation de l'offre | Pas avant 10 jours après réception (art. L313-34) |
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