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Location meublée

© Marc Loiseau

Définition :
La location meublée, c'est la location d'un logement équipé du mobilier nécessaire à la vie courante du locataire. Lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, les modalités de la location sont organisées par la loi. Elle fixe, par exemple, la durée du bail et ses modalités de résiliation, ou encore les règles de fixation du loyer. Le contenu du contrat de location à utiliser pour ce type de location est aussi réglementé.

Ce type de location est encadré. Des lois successives en ont fixé les conditions, en particulier la loi Alur du 24 mars 2014.

Voici comment s'organise la location meublée des logements loués comme résidence principale du locataire.

Le contrat type d'un meublé

Pour signer le contrat de location, il faut recourir à un modèle type de bail dont le contenu est fixé par décret et y annexer une notice complète.

Les meubles à fournir pour une location meublée

Un logement est considéré comme meublé si le locataire peut s'y installer sans avoir besoin d'y apporter de mobilier. Tous les éléments indispensables à la vie au quotidien doivent donc s'y trouver.

Une liste du mobilier à fournir est fixée par décret pour les logements loués en tant que résidence principale du locataire. Le locataire doit pouvoir vivre, manger et dormir convenablement dans le logement en n'apportant que ses effets personnels et son linge « de maison » (draps, serviettes, torchons…). Si le logement est composé de plusieurs pièces, chaque pièce doit être équipée d'un mobilier suffisant.

Selon cette liste, le logement doit contenir au minimum :

  • Pour que le locataire puisse y dormir : une literie comprenant couette ou couverture, un dispositif pour occulter les fenêtres dans les pièces utilisées comme chambres à coucher ;
  • Pour que le locataire puisse y préparer et prendre des repas : des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment freezer, la vaisselle nécessaire à la prise des repas, les ustensiles de cuisine, une table et des sièges ;
  • Et enfin, pour la vie au quotidien, des étagères de rangement, des luminaires, le matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement...

Au moment où le propriétaire et le locataire signent le contrat de location, ils dressent un inventaire détaillé du mobilier à annexer au bail, en y précisant l'état du mobilier. Au départ du locataire, la même formalité est à effectuer. Cela permet alors d'établir un comparatif entre les deux. Grâce à ces constats, réalisés au même moment que l'état des lieux, le bailleur et le locataire peuvent faire le point et déterminer si des réparations ou remplacement de mobilier sont nécessaires et à qui ils seront imputés.

Le logement à fournir en location meublée

L'état du logement loué

Tout logement loué à titre de résidence principale doit respecter un ensemble de critères de confort et de sécurité. C'est un décret de 2002 qui fixe les caractéristiques de « décence », c'est-à-dire les conditions que doivent respecter les logements loués. Il précise en particulier que le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des locataires. Par ailleurs, le logement doit comporter une liste d'éléments pour être conforme à l'habitation.

Le logement doit être équipé de chauffage, d'une installation en eau potable, d'un espace réservé à la cuisine, de sanitaires (w-c séparés de la cuisine ou de l'espace de repas, et baignoire ou douche). Chaque pièce principale doit avoir un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. Seuls les micro-logements d'une pièce peuvent avoir leurs w-c à l'extérieur du logement et être dispensés de comporter une douche ou une baignoire.

La surface du logement

Le logement doit avoir une surface minimale de 9 m2 :

D'une part parce que le décret sur le logement décent le prévoit : le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.

D'autre part parce qu'un arrêt de la Cour de cassation du 17 décembre 2015 impose de respecter cette surface minimale en rejetant le critère de volume. Selon cette décision, un logement d'au moins 20 m3 mais mesurant moins de 9 m2 ne pourrait être mis en location comme logement principal.

Il est donc fortement recommandé de ne pas louer de micro-logement de moins de 9 m2 à titre de résidence principale du locataire, même si son volume est d'au moins 20 m3, au risque d'être sanctionné par les tribunaux !

Les conditions de la location meublée

Comment fixer le loyer ?

Tout dépend où se situe le logement : dans une commune située en zone tendue ou pas.

Si le logement est situé dans une commune des 28 agglomérations considérées comme zones tendues, le loyer n'est pas fixé librement. Le bailleur doit le fixer au maximum au prix du loyer du locataire précédent, sauf s'il est parti depuis plus de 18 mois. Il peut toutefois le fixer au-dessus de ce plafond s'il a entrepris d'importants travaux d'amélioration, ou encore si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le quartier.

Retrouvez l'ensemble des conseils pour fixer le loyer sur PAP.fr dans notre dossier : comment fixer le loyer d'un logement lors de sa mise en location.

De plus, à Paris, le loyer doit être fixé en respectant également les loyers de référence qui s'appliquent dans le quartier où est situé le logement. Pour les connaître et comprendre le mode d'emploi : consultez le dossier de PAP.fr : Comment fixer le loyer du locataire à Paris.

Pour tous les logements situés en dehors de la zone tendue, le loyer peut être fixé librement à l'arrivée de tout nouveau locataire.

Comment fixer le montant des charges ?

Elles peuvent être forfaitaires ou au réel. C'est au bailleur de le décider au moment de la signature du bail et de le préciser dans le contrat de location.

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Il est plafonné à deux mois de loyer hors charges et encaissable par le propriétaire.

Quelle est la durée du bail ?

Le bail d'un logement loué meublé comme logement principal est obligatoirement d'un an. Il se renouvelle ensuite par tacite reconduction d'année en année. Toutefois, si le locataire est un étudiant, le propriétaire peut lui proposer un bail de neuf mois non renouvelable.

Comment mettre fin au bail ?

Que le bail soit conclu pour un an ou pour neuf mois, le locataire peut quitter le logement à tout moment en donnant congé au bailleur avec un préavis d'un mois.

Le bailleur, en revanche, ne peut donner congé que pour l'échéance du bail en prévenant le locataire au moins trois mois avant et en motivant son congé :

  • soit pour vendre le logement (le locataire n'est cependant pas prioritaire pour l'acheter),
  • soit pour le reprendre et y habiter (lui-même ou un membre proche de sa famille dont la liste est fixée par la loi),
  • soit pour un motif légitime et sérieux.

La déclaration des loyers des meublés

Les revenus de locations meublées sont à déclarer en tant que BIC : bénéfices industriels et commerciaux.

Les bailleurs de meublés se répartissent entre loueur de meublé professionnel et loueur de meublé non-professionnel (LMP et LMNP).


© PAP.fr -


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