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Les diagnostics immobiliers obligatoires en location

Pour louer un logement, qu'il soit vide ou meublé, le propriétaire-bailleur doit penser à remettre à son locataire, en les annexant au contrat de location, deux, voire trois diagnostics : l'état des risques, la performance énergétique et le plomb. Par ailleurs, certaines informations supplémentaires doivent être fournies au locataire. Explications.

Si les ventes immobilières sont depuis longtemps concernées par les diagnostics, les locations d'habitation le sont aujourd'hui également. A ce jour, trois diagnostics sont à remettre au locataire lors de la signature du contrat. Au-delà de ces diagnostics, certaines informations doivent être communiquées au locataire au stade de la conclusion du contrat.

Le respect de ces obligations, puisqu'il s'agit bien d'obligations, permet de louer sereinement et d'éviter d'inutiles litiges avec le locataire.

Concernant les locations autres que d'habitation (baux professionnels et commerciaux, location de garage ou de terrain) :

  • elles sont toutes concernées par l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)qui doit donc toujours être annexé au bail lors de sa signature ;
  • elles sont toutes concernées par le diagnostic de performance énergétique (DPE), sauf s'il s'agit d'un contrat de bail rural, d'une location saisonnière ou, bien évidemment, d'un bien non bâti (terrain). Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2011, le classement du bien au regard de sa performance énergétique doit être mentionné dans l'annonce de location. Le DPE doit donc être réalisé dès le passage de l'annonce.

Les diagnostics obligatoires en location en location vide et meublée

Dès lors qu'il s'agit d'une location d'habitation (vide ou meublée, à usage de résidence principe ou secondaire, de longue ou courte durée), tout propriétaire-bailleur doit remettre à son locataire des diagnostics immobiliers lors de la signature du contrat de bail. Le but est de mieux renseigner le locataire et d'éclairer ainsi son consentement.

Les diagnostics sont regroupés au sein du dossier de diagnostic technique (DDT) qui comprend :

  • l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) qui indique si le logement se situe ou non dans un périmètre d'exposition à un ou plusieurs risques ;
  • le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui renseigne sur le degré d'isolation thermique du logement et sur les charges prévisionnelles de chauffage ;
  • le constat des risques d'exposition au plomb (CREP) qui indique si les revêtements du logement contiennent ou non du plomb.

Le DDT doit être remis au locataire au moment de la signature du bail : les diagnostics doivent donc être réalisés en amont, idéalement avant même le passage de l'annonce. S'ils n'ont pu être fournis lors de la conclusion du bail, il est recommandé de les adresser au locataire dans les jours qui suivent.

Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2011, le classement du bien au regard de sa performance énergétique doit être mentionné dans l'annonce de location. Le DPE doit donc être réalisé dès le passage de l'annonce.

Les diagnostics sont à fournir lors de la signature du bail d'origine. En revanche, les diagnostics ne sont pas à fournir lors d'une simple tacite reconduction. Cela signifie que tous les trois ans (en location vide) ou tous les ans (en location meublée), les diagnostics ne doivent en aucun cas être remis de nouveau au locataire.

Le diagnostic de performance énergétique ainsi que le constat des risques d'exposition au plomb sont obligatoirement réalisés par un diagnostiqueur certifié. Ce dernier peut également réaliser l'état des risques naturels et technologiques.

Contrairement aux trois autres diagnostics, le diagnostic amiante, qui indique la présence ou l'absence d'amiante (dans les flocages, calorifugeages, faux plafonds, canalisations, murs, cloisons, etc.) n'est pas à annexer au contrat de location. Toutefois, il doit être tenu à disposition du locataire, sur simple demande, sauf pour la location d'une maison individuelle d'habitation.
La réalisation du diagnostic amiante est donc, en pratique, impérative.

Pour faire réaliser l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires, vous pouvez faire une demande de devis auprès de notre partenaire AlloDiagnostic ou les contacter au 09.78.03.02.58. Vous pouvez également commander en ligne.

Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz ne font pas, à ce jour, l'objet de diagnostics obligatoires. Toutefois, pour louer valablement, ces installations ne doivent pas être dangereuses et doivent assurer la sécurité des occupants.
Par ailleurs, au-delà des diagnostics, le logement loué doit impérativement être décent ainsi qu'en bon état d'usage et de réparation.

Le coût des diagnostic est déductible des revenus locatifs (lorsque le propriétaire-bailleur opte pour le régime réel d'imposition).

Les informations obligatoires en location vide

Lorsque le logement est loué vide à usage de résidence principale du locataire (loi du 6 juillet 1989), le propriétaire-bailleur doit, en plus de la fourniture des diagnostics immobiliers proprement dits, informer le locataire sur trois points :

  • la surface habitable du logement ;
  • l'offre télévisuelle ;
  • l'éventuel versement dû par le locataire d'une contribution au partage de l'économie de charges.

La surface loi Boutin

Tout contrat de location vide signé depuis le 28 mars 2009 doit indiquer la surface habitable du logement telle que définie à l'article R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation. On parle de surface loi Boutin car cette obligation est issue de la loi dite Boutin du 25 mars 2009.

En pratique, il s'agit de la surface de plancher dont on déduit, notamment, les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres ainsi que les parties du logement d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

La définition de la surface loi Boutin est très proche de celle de la surface « loi Carrez » utilisée pour les ventes de biens en copropriété. Si vous disposez d'un tel métrage, vous pouvez l'utiliser mais avec précaution : ce ne sont pas exactement les mêmes règles de calcul et les résultats peuvent donc être différents. Pour en savoir plus, consulter notre tableau sur la prise en compte des pièces annexes.

Si la loi permet de mesurer soi-même son logement, il est conseillé de recourir aux services d'un diagnostiqueur. En effet, bien qu'aucune sanction spécifique ne soit prévue, une erreur en défaveur du locataire pourrait l'autoriser à réclamer une diminution du loyer ; il pourrait en être de même en cas d'absence de superficie mentionnée au contrat. Le plus prudent est donc de demander l'attestation de superficie en même temps que les diagnostics obligatoires.

Aucun justificatif n'est à fournir au locataire : il suffit d'indiquer la surface en mètres carrés dans le contrat de bail (sur la première page de nos modèles de contrat de bail).

L'offre télévisuelle

Cette information consiste à indiquer si le logement permet ou non de recevoir des chaînes de télévision. Dans l'affirmative, hypothèse la plus fréquente, la note d'information doit ensuite préciser si l'immeuble est équipé d'une antenne hertzienne (râteau), et/ou du câble et/ou de la fibre optique. Enfin, en présence d'un réseau câblé et/ou de fibre optique, il faut indiquer si celui-ci permet l'accès en clair à la télévision numérique terrestre (TNT). Si ce n'est pas le cas, le propriétaire-bailleur doit donner au locataire le nom du câblo-opérateur ou du fournisseur d'accès à qui s'adresser.

En copropriété, lorsque le propriétaire n'a pas connaissance de l'offre télévisuelle disponible (s'il n'habite pas le même bâtiment par exemple), il lui suffit de s'adresser au syndic qui peut le renseigner immédiatement.

Ces renseignements, qui peuvent être mentionnés dans le contrat de location lui-même ou sur papier libre annexé au contrat, n'ont qu'une valeur purement informative et le locataire ne peut donc jamais s'en prévaloir à l'encontre de son propriétaire.

La contribution aux économies d'énergie

Depuis le 26 novembre 2009, propriétaires et locataire peuvent se mettre d'accord pour partager le coût des travaux d'économie d'énergie. Dans un premier temps, le propriétaire supporte directement l'intégralité du coût des travaux, mais reçoit du locataire, une fois les travaux réalisés, une contrepartie financière : la contribution au partage de l'économie de charges.

Le versement mensuel de cette contribution, en sus du loyer et des charges, est limité à quinze ans. En conséquence, lors d'un changement de locataire pendant la période de versement (hypothèse probable compte tenu de la durée du versement), le propriétaire doit informer le nouveau locataire qu'il devra verser cette contribution.

Ces trois obligations d'information ne s'appliquent pas en location meublée.

Des informations complémentaires dans certaines circonstances

Pour que non seulement le locataire soit pleinement informé mais aussi que le propriétaire puisse louer en toute sécurité, il est conseillé d'indiquer dans la clause particulière du contrat ou sur papier libre annexé au bail, bien évidemment uniquement si le logement est concerné :

  • lorsque le logement loué dispose d'une installation de récupération des eaux de pluie, les modalités de fonctionnement de ces équipements (notamment si le dispositif permet un usage intérieur des eaux récupérées) ;
  • lorsque le logement loué dispose d'une piscine privée enterrée (ou semi-enterrée) non close, si celle-ci est pourvue d'un dispositif de sécurité réglementaire (rappelons que cette sécurisation est obligatoire depuis le 1er janvier 2006) ;
  • lorsque le logement loué se situe dans un plan d'exposition au bruit ou PEB (les PEB sont instaurés à proximité des aérodromes), la zone de bruit dans laquelle il se situe.

Ces informations sont à communiquer, que le logement soit loué vide ou meublé.

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