Louer un parking : que faut-il savoir ?

Je vais louer un parking, est-ce que je dois faire un contrat ? 

Oui, ce n'est pas parce que ce n’est qu’un parking, ce n’est pas parce que le loyer est “modique” qu’il faut se passer d’un contrat écrit. C’est justement parce que la loi ne prévoit pas de règles par défaut qu’il faut organiser entre vous par écrit toutes les règles de la location. 

Qu’est-ce que la loi prévoit pour les contrats de location de parking ?

La loi se désintéresse complètement de la location de parking car il n'y a pas de gros intérêts à protéger (il ne s'agit pas du logement d'une famille...).

Comme la loi ne prévoit rien de spécifique, ça signifie que les parties sont libres de négocier toutes les clauses du contrat de location, elles se mettent d’accord entre elles : le loyer, les charges, la périodicité du paiement (tous les mois, tous les 3 mois, tous les ans),  la durée du contrat (1 semaine, 1 mois, 7 mois, 10 ans), sa tacite reconduction ou non, les modalités pour donner congé (1 mois de préavis, 15 jours, 3 mois). 

Qu'est-ce que je dois négocier ?

Il existe des modèles types de contrat de location, d'ailleurs PAP.fr vous en propose un. C’est une trame, vous avez dans ce modèle-type toutes les clauses qu’il est prudent de prévoir. Si vous prenez ce modèle type, vous ne pouvez rien oublier de grave.

Maintenant sur la négociation elle-même, le rapport de force entre le propriétaire et le locataire dépend tout simplement du marché : si les parkings sont très recherchés, le propriétaire pourra imposer au locataire de s’engager sur une durée longue par exemple ; si les parkings sont peu recherchés, le locataire pourra plus facilement de s’engager sur une durée courte. C’est la loi de l’offre et de la demande.

Et les charges, comment on les fixe ? 

Les charges pour un parking sont plutôt limitées puisque les millièmes pour un parking, ça ne représente pas grand chose. Soit vous faites au réel, vous fixez une provision mensuelle et vous faites une régularisation tous les ans. C’est un peu lourd parce que vu les montants en jeu, ça ne va pas beaucoup varier mais au moins vous n’êtes jamais perdant. Soit vous faites un forfait, c’est simple : vous fixez une fois pour toutes le montant du forfait et vous n’y touchez plus, vous ne faites pas de régularisation (parfois, c’est le propriétaire qui y gagnera, parfois le locataire mais vous évitez un calcul). A noter que le forfait est révisable chaque année comme le loyer.

Je suis locataire et je me rends compte que je suis engagé pour un an sans pouvoir résilier le contrat avant, c’est légal ?

Oui absolument, il faut faire attention à ça ! Dans une location de logement, on s’intéresse seulement aux conditions financières, le loyer, les charges, le dépôt de garantie, car la durée et les conditions du congé sont fixées par la loi.

Là, il faut bien regarder les conditions pour donner congé. Si vous signez un contrat qui dit que vous vous engagez sur 3 ans, vous serez engagé pour trois ans sans possibilité de résilier avant d’ici là. Il est donc important de bien tout relire... d'autant que le contrat ne fait probablement que deux pages, ça vaut le coup de les lire !

A quoi faut-il faire attention avant de signer ?

Comme il s’agit d’une place de parking, on regarde l’adresse, le prix et parfois on oublie de vérifier la largeur ! Or, dans les immeubles anciens, les places sont exiguës. Vérifiez donc que vous pourrez rentrer votre voiture ! Aujourd’hui, les voitures sont plus larges, donc demandez la largeur de la place au propriétaire (et si vous êtes propriétaire, indiquez le directement dans l'annonce).

S'il s'agit d'une place en sous-sol, demandez aussi à quel niveau ! La sortie du parking peut être plus ou moins laborieuse...

Quel est le dépôt de garantie pour la location d’un parking ? 

Là aussi, c’est libre, ça se négocie ! Pour un parking, ça ne va pas très loin en général parce que les dégradations que le locataire peut commettre sont très limitées : il peut perdre les clés d’accès au parking, le badge, tout ça peut coûter quelques dizaines d’euros (une centaine maximum...).

A noter : Si vous avez un box, les dégâts peuvent être plus importants et cela peut justifier un dépôt de garantie supérieur.

Doit-on fournir des diagnostics quand on loue un parking ?

Il y a en un à fournir, c’est l’état des risques et pollutions (ERP), vous l’obtenez auprès de votre mairie ou sur le site géorisques.gouv.fr ou auprès d’un diagnostiqueur.

Est-ce qu’il faut vérifier la solvabilité du locataire ?

Oui, même si on est sur un petit loyer, il faut faire une vérification sommaire. Le plus souvent, demandez une fiche de salaire, c’est suffisant ! 

Est-ce que le locataire doit prendre une assurance spécifique ?   

Si c’est un emplacement de parking, il n’y a pas d’assurance spécifique à prendre, l’assurance auto du locataire et l’assurance de l’immeuble suffisent. Si c’est un box, il suffit d’opter pour une extension multirisque habitation. 

En tant que locataire, est-ce que je dois payer la taxe d’habitation pour le parking que je loue ? 

La taxe d’habitation ne concerne plus grand monde, et à partir de 2023, elle ne concernera plus que les résidences secondaires. Si vous êtes concernés, si le parking est situé à moins d’un kilomètre de votre habitation, le fisc considère que c’est une dépendance et donc vous devrez payer la taxe d’habitation sur ce parking, même si vous louez ce parking à un autre propriétaire que le propriétaire de votre logement.

Bien sûr, ça signifie que si le parking est à plus d’un kilomètre de votre habitation, il n’y aura pas de taxe d’habitation à payer. 

Je suis propriétaire, si je donne en location un logement avec un parking, est-ce que je dois faire deux contrats ?  

Non, dans ce cas, le plus souvent, on fait un seul et même contrat avec un loyer unique pour le logement et le parking. Ça permet de limiter la paperasse et surtout d’appliquer les mêmes règles à l’ensemble : si vous voulez donnez congé, vous donnez congé pour le tout, si le locataire veut donner congé, il donne congé pour le tout. Le parking suit les règles du bail d’habitation (contrat d’un an en meublé et trois ans en location vide).

Ceci dit, rien ne vous empêche de faire deux contrats. En tant que propriétaire, ça peut être intéressant dans deux situations. 

Vous louez dans le cadre d’un investissement locatif type Duflot / Pinel / Denormandie : Dans ces cas le calcul du loyer ne prend pas en compte la surface du parking, il peut être tentant de le louer via un contrat distinct pour toucher plus de loyers. Attention, dans ce cas, l'avantage fiscal est calculé sur la seule valeur du logement… donc sans la valeur du parking. A vous de faire des simulations et de choisir la meilleure solution !

Le logement se situe dans une des villes qui appliquent le plafonnement du loyer : Comme la surface de parking n’est pas prise en compte dans le calcul de votre loyer (la surface de parking n’est pas de la surface habitable), vous ne pouvez pas valoriser le parking si vous faites un seul contrat, votre loyer se basera uniquement sur la surface du logement. Là encore, faire un bail séparé peut permettre de toucher plus de loyer…même si ce n’est pas l’esprit de la loi sur l’encadrement des loyers !