Pré-état daté : ce document qui peut retarder (voire bloquer) votre vente

Un document que la loi a failli imposer !

Le pré-état daté devait initialement devenir obligatoire avec le décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016, pris en application de la loi ALUR. L'objectif : annexer un état daté allégé dès l'avant-contrat, pour informer l'acquéreur sur la situation financière du bien avant même la signature du compromis de vente.

👉Ce décret a finalement été suspendu par le décret n° 2017-936 du 10 mai 2017. L'arrêté censé en préciser le contenu n'a, lui, jamais vu le jour. Résultat : à ce jour, seul l'état daté « classique » reste une obligation légale, et uniquement au moment de l'acte authentique, en application de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n° 67-223.

Pourquoi les notaires réclament toujours le pré-état daté ?

Si le pré-état daté n'a aucune valeur légale contraignante, il est devenu un standard de fait dans la profession. Les notaires s'en servent pour sécuriser le compromis, en amont de l'acte définitif, notamment sur 2 points sensibles :

1. Le calcul du délai de rétractation de l'acquéreur (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation), qui doit courir sur un dossier complet, faute de quoi son point de départ peut être contesté ;
2. L'information de l'acquéreur sur les charges de copropriété, les procédures en cours et l'état du fonds travaux, pour éviter tout recours ultérieur pour vice du consentement.

👉Un notaire qui laisserait signer un compromis sans ces éléments engage sa propre responsabilité si un litige survient. C'est cette exposition qui explique une pratique aujourd'hui quasi systématique, y compris hors de toute obligation légale.

Combien ça coûte un pré-état daté ?

Le document est établi par le syndic de copropriété, qui le facture généralement entre 150 et 400 €, selon les cabinets et selon qu'il s'agit d'un pré-état daté simplifié ou plus complet. Cette dépense reste en pratique à la charge du vendeur, même si aucun texte ne l'y oblige formellement : il s'agit d'un usage que la profession a fini par imposer de fait.

À ce coût s'ajoute un délai : de quelques jours à 2 ou 3 semaines selon la réactivité du syndic, ce qui peut retarder la signature du compromis si la demande n'a pas été anticipée.

Anticiper plutôt que subir

Face à cette absence de cadre légal contraignant mais à une pratique professionnelle généralisée, la meilleure stratégie reste l'anticipation : demander le pré-état daté à votre syndic dès la mise en vente du bien, avant même d'avoir un acquéreur, pour éviter tout blocage de dernière minute. Vous éviterez ainsi un retard de signature, et la marge de négociation qu'il peut donner à l'acquéreur.

👉Le pré-état daté en résumé