Comment faire pour vendre un logement meublé ?

L'hypothèse de la vente d'un logement meublé n'est pas si rare. Il arrive souvent en effet que le logement vendu soit complètement meublé, soit qu'il subsiste quelques éléments de mobilier. Comment procède-t-on dans ce cas-là ? Et tout d'abord, tout simplement, qu'est-ce qu'un meuble ?

Qu'est-ce qu'un logement meublé ?

On distingue deux catégories de biens : les meubles et les immeubles (article 516 du Code Civil). Certains biens sont meubles ou immeubles par nature. Ainsi, les terrains et les bâtiments sont des immeubles tandis que les choses qui peuvent se déplacer ou être déplacées sont des meubles. Il en est ainsi des meubles meublants, c'est-à-dire « ceux destinés à l'usage et l'ornement des appartements, comme tapisseries, lits, sièges, glaces, pendules, tables, porcelaines et autres objets de cette nature », tableaux et statues (article 534 du Code Civil).

La distinction semble donc facile. Pour autant, certains meubles sont considérés par la loi comme immeubles. On parle alors d'immeuble par destination (et non plus par nature). C'est l'article 525 du Code civil qui précise dans quel cas un meuble doit être considéré comme un immeuble. Il s'agit des meubles que le propriétaire a attaché au fonds à perpétuelle demeure, soit parce qu'ils sont scellés soit parce qu'ils ne peuvent être détachés sans être détériorés ou sans abîmer la partie du logement à laquelle ils sont attachés.

La jurisprudence a été amenée à préciser ces notions. Sont donc considérés comme immeubles et donc incorporés au logement :

• les miroirs : s'ils sont scellés et s'ils ne peuvent être détachés ;
• les cheminées, et de la même façon les sanitaires bien sûr ;
• les stores extérieurs, toujours à condition ne pouvoir être enlevés sans abîmer le mur ;
• une bibliothèque faite sur mesure.

Sont considérés comme des meubles :

• les éléments de cuisine et les appareils électroménagers le plus souvent car on considère que l'on peut les enlever, même si cela nécessite quelques menus travaux de replâtrage et/ou de peinture.
• les radiateurs électriques, simplement vissés, dont l'enlèvement n'entraîne pas de détériorations.
• les tringles, les rideaux, le mobilier de jardin.

Distinguer meubles et logement

Dès le compromis de vente, on va le plus souvent distinguer ce qui est meuble de ce qui est immeuble, c'est-à-dire le mobilier du logement proprement dit. Pourquoi ?

Parce que lorsque vous visitez un logement en vue de l'acheter, vous devez savoir ce que le vendeur est tenu de vous laisser. Ainsi, il ne peut enlever une cheminée ou des radiateurs scellés, ni des boiseries ou certains miroirs scellés.

Mais les meubles ou objets qui peuvent facilement être déplacés peuvent être ôtés. Autant savoir avec précision ce qui vous sera livré le jour de la vente définitive.

De façon encore plus pragmatique, il faut savoir ce qui est compris dans le prix ou non. Cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas acheter le mobilier qui est dans le logement, mais qu'il faut vous mettre d'accord sur ce point.

Enfin, le fait de distinguer et de lister les meubles vendus avec le logement a également une incidence sur les frais de notaire.

Établir une liste écrite de meubles

L'établissement d'une liste du mobilier permet d'être clair. Ne vous contentez pas d'un accord verbal en la matière surtout si les meubles dont il s'agit ont une certaine valeur.

Rappelons que la vente d'un logement s'effectue toujours en deux temps. Vous signez d'abord une promesse de vente (appelée également compromis de vente), puis 3 à 4 mois plus tard l'acte de vente définitif, obligatoirement notarié. C'est à ce moment que l'acquéreur paie le prix du logement et que le vendeur lui remet les clefs. Entre le compromis et la vente, l'acquéreur en principe ne visite pas le bien.

Si vous souhaitez en tant qu'acquéreur conserver certains éléments du mobilier, mieux vaut établir un inventaire de ce que vous voulez garder. Soyez aussi précis que possible. S'il s'agit de meubles anciens par exemple, décrivez-les précisément et ne vous contentez pas de faire une énumération.

N'écrivez pas « une table de salle à manger et 6 chaises » mais précisez « une table en noyer blond d'époque Louis XV et avec ses 6 chaises de la même époque ».

Chiffrer le prix du mobilier

Lors de l'acquisition d'un bien immobilier, l'acquéreur doit payer les frais de notaire qui s'élèvent à environ 7 à 8% du prix de vente. Les droits ne sont dus que sur la vente de biens immobiliers (article 735 du Code général des impôts).

Si le prix est fixé globalement et comprend le prix du logement et des meubles, les frais sont calculés sur ce montant total. L'acquéreur a donc tout intérêt à ventiler le prix du logement d'une part et des meubles d'autre part. D'où la nécessité d'établir une liste précise.

Mais cela ne suffit pas : il faut également évaluer la valeur du mobilier et pouvoir en justifier vis-à-vis des impôts.

Le fisc accepte la vente de meubles concomitante à la vente du logement dans la mesure où ces meubles existent réellement et que leur valeur est justifiée. Le mieux est de pouvoir produire des factures. Vous tenez compte pour l'estimation de l'âge du mobilier et appliquez un abattement pour vétusté. En fait, vous devez procéder comme si vous vendiez ces meubles d'occasion.

Si vous n'avez pas de facture et qu'il s'agit de mobilier de valeur, vous pouvez faire appel à un professionnel pour évaluer le meuble, et notamment, s'agissant d'un objet d'art ou de valeur, à un commissaire-priseur.

Vous vendez votre maison en laissant à l'acquéreur une cuisine équipée, couramment considérée comme du mobilier. Vous devez lister les meubles de cuisine précisément (éléments hauts, bas, ainsi que l'électroménager en indiquant la marque et le modèle). Vous devez ensuite justifier de leur valeur en tenant compte de la facture d'achat et de l'état du meuble ou de l'appareil.

Vous procéderez de la même façon pour une tondeuse à gazon ou des meubles de salle de bains démontables par exemple.

Moins de frais de notaire

Concrètement, la liste des meubles sera incluse ou annexée au compromis de vente. A la rubrique prix de vente, vous mentionnerez que le prix de vente s'établit à x euros, auxquels s'ajoute une somme de tant d'euros pour l'acquisition des biens meubles dont la liste figure en annexe.

Le montant du mobilier échappe dans ce cas aux frais de notaire, soit sur une somme de 10 000 euros, une économie de 700 à 800 euros.

De la même façon, le coût des meubles échappe à la plus-value à laquelle le vendeur peut être soumis en cas de vente d'une résidence autre que principale.