Travaux de plus de 21 jours : pouvez-vous exiger une réduction de loyer ?

Jusqu’à 21 jours : la gêne fait partie des aléas « normaux » de la location

Pendant une location, certains travaux sont parfois nécessaires (fuite, chaudière, électricité, mise aux normes, ravalement…). Quand ils concernent l’entretien normal du logement ou une réparation indispensable, ils peuvent avoir lieu même si cela gêne un peu au quotidien (article 7e de la loi du 6 juillet 1989).

👉Côté locataire : ce qu’on attend de vous

En pratique, vous devez :

• Laisser l’accès au logement ;
• Accepter les passages des artisans ;
• Supporter une gêne temporaire (bruit, poussière, coupures ponctuelles, pièces moins utilisables).

👉Côté propriétaire : ce qu’il doit faire avant de commencer

Avant le début des travaux, le propriétaire doit vous informer. L’article 7e de la loi du 6 juillet 1989 précise : « Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. »

Le bailleur doit surtout préciser la nature et les modalités des travaux, notamment

• La nature des travaux (ce qui est fait et pourquoi) ;
• La période prévue (dates ou au moins une plage d’intervention) ;
• Les modalités d’accès (jours, horaires, besoin de clés, présence du locataire ou non) ;
• Les contraintes possibles (bruit, poussière, coupures d’eau/électricité/chauffage, zones inutilisables).

⚠️ Aucun chantier ne peut être imposé les samedis, dimanches et jours fériés sans votre accord.

La boîte à outils du propriétaire

Au-delà de 21 jours : une baisse de loyer devient due (au prorata)

👉Au-delà de 21 jours, le loyer peut être réduit

Le droit à réduction de loyer lorsque des travaux privent le locataire d’une partie du logement pendant plus de 21 jours résulte de l’article 7e de la loi du 6 juillet 1989, qui renvoie expressément aux deux derniers alinéas de l’article 1724 du Code civil. La baisse se calcule au prorata :

• Du temps (durée réelle des travaux) ;
• Et de la partie du logement dont le locataire a été privé (une pièce, une salle de bains, l’accès à l’eau chaude, etc.).

Pour « au prorata » , il n’existe pas de formule légale unique : on fait un calcul indicatif basé sur la durée et sur l’importance de la privation de jouissance.

👉Le prorata « dans le temps »

On ne retient que les jours réellement impactés : ceux où une pièce est inutilisable, où il y a une coupure (eau, électricité, chauffage), ou une impossibilité d’usage normale. Pour raisonner simplement, on transforme le loyer mensuel en loyer journalier : loyer / 30.

👉Le prorata « sur la partie du logement »

Pour estimer la part de logement perdue, on peut partir :

• Soit de la surface : surface indisponible / surface totale (Ex. : 12 m² indisponibles dans 60 m² soit 20 %)
• Soit du nombre de pièces : pièces indisponibles / pièces totales (Ex. : 1 pièce inutilisable dans un T3 soit 1/3 soit environ 33 %)

Grille indicative de pourcentages de gêne

Elle n’a pas de valeur officielle (ce n’est pas un barème légal) : elle sert surtout de repère pratique pour estimer une indemnité ou une baisse de loyer, en fonction de la gravité de la gêne, de sa durée réelle et de l’existence (ou non) d’alternative.

Si le logement devient inhabitable : résiliation immédiate !

Quand des travaux urgents rendent le logement inhabitable (ex. dégât des eaux massif, plus d’eau/électricité/wc, danger...), le bail peut être immédiatement résilié ! L’article 1724 ne prévoit pas à lui seul une obligation de relogement. Le relogement devient en pratique obligatoire surtout s’il existe un arrêté (péril/insalubrité/mise en sécurité) pris via la mairie.

👉Le locataire peut quand même demander réparation, mais ce n’est pas automatique

Même si la loi offre une « Porte de sortie » sans préavis, ce n'est pas normal de se retrouver contraint et forcé de déménager ! Il doit démontrer que l’inhabitabilité, résulte d'une faute du propriétaire (logement non conforme aux normes de décence, manque d'entretien, ou retard dans les réparations malgré les signalements).