Sous-location : ce que vous avez le droit de faire (et ce qui est interdit)

L'accord écrit du propriétaire, une condition non négociable

L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 pose un principe clair : un locataire ne peut sous-louer son logement, en tout ou partie, qu'avec l'accord écrit et exprès de son propriétaire. Cette autorisation doit porter à la fois sur le principe même de la sous-location et sur le montant du loyer demandé au sous-locataire.

Un point mérite d'être souligné : le silence du propriétaire ne vaut jamais accord. Même si le locataire a envoyé sa demande par lettre recommandée avec accusé de réception et n'a reçu aucune réponse pendant plusieurs mois, la sous-location reste interdite tant qu'aucun écrit signé ne l'autorise.

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Le loyer de sous-location ne peut pas dépasser celui du bail principal

Une fois l'accord obtenu, une deuxième règle s'impose : le loyer demandé au sous-locataire ne peut pas être supérieur à celui payé par le locataire principal, ramené au mètre carré. Cette limite s'applique aussi bien à une sous-location totale (le logement est entièrement sous-loué) qu'à une sous-location partielle (une seule pièce est concernée).

Les obligations du locataire envers le sous-locataire

👉Un contrat écrit et la remise du bail initial

Une fois l'autorisation du propriétaire obtenue, le locataire principal doit formaliser la sous-location par un contrat écrit signé avec le sous-locataire. Un exemplaire du bail initial doit lui être remis, ainsi que l'autorisation écrite du propriétaire, afin qu'il connaisse précisément les conditions du logement qu'il occupe.

👉Le locataire devient le bailleur du sous-locataire

Sur le plan juridique, la situation est claire : le sous-locataire n'a aucun droit ni aucune obligation envers le propriétaire, avec lequel il n'a signé aucun contrat. En revanche, le locataire principal devient son bailleur à part entière et doit assumer, à son égard, les mêmes obligations qu'un propriétaire envers un locataire classique (logement décent, respect du contrat, restitution du dépôt de garantie, etc.).

👉La déclaration des revenus de sous-location

Autre obligation souvent oubliée : les revenus tirés de la sous-location doivent être déclarés à l'administration fiscale, y compris lorsque le montant perçu ne dépasse pas le loyer payé au propriétaire.

Sous-louer sans autorisation : quels risques pour le locataire ?

Sous-louer sans l'accord écrit du propriétaire constitue une faute grave...

❌Résiliation immédiate du bail principal, prononcée par le juge

La sous-location non autorisée constitue une clause résolutoire du bail. Après mise en demeure et commandement par huissier de faire cesser la sous-location, le propriétaire pourra introduire une procédure en vue d'obtenir la résiliation judiciaire du bail et obtenir des dommages et intérêts.

❌Remboursement intégral des loyers perçus auprès du sous-locataire

Ce remboursement peut surprendre : le sous-locataire a bien occupé les lieux, et le locataire principal a, de son côté, continué à régler normalement son propre loyer. La Cour de cassation a pourtant tranché ce point dans un arrêt du 12 septembre 2019 : les sous-loyers perçus sans autorisation constituent des « fruits civils » qui appartiennent par accession au propriétaire (articles 546 et 547 du Code civil), et non un revenu propre au locataire.

📌Cas pratique

Nadia sous-loue une chambre de son appartement parisien à un étudiant, sans en avoir informé son propriétaire. Ce dernier, l'apprenant lors d'une visite de courtoisie, engage une procédure. Le juge prononce la résiliation du bail : Nadia doit non seulement quitter les lieux, mais aussi restituer les loyers perçus auprès de l'étudiant pendant les 8 mois de sous-location.

⚠️Le locataire reste responsable envers le propriétaire

Que la sous-location soit autorisée ou non, une règle demeure : les obligations du locataire principal envers le propriétaire restent entières. Il ne peut pas s'abriter derrière une défaillance de son sous-locataire, par exemple un impayé, pour justifier un retard ou un défaut de paiement de son propre loyer auprès du propriétaire. Le locataire principal doit continuer à régler son loyer dans les délais, quelle que soit la situation avec son sous-locataire, et c'est à lui seul de se retourner contre ce dernier en cas de manquement.

Location de courte durée, hébergement gratuit, cohabitation...

Toutes les situations ne relèvent pas des mêmes règles.

• Une location ponctuelle sur une plateforme de location de courte durée constitue bien une sous-location si le logement est lui-même loué : les mêmes règles s'appliquent, y compris l'accord écrit préalable.
• Héberger gratuitement un proche (ami, membre de la famille) pendant une période donnée n'est pas juridiquement une sous-location, puisqu'il n'y a aucune contrepartie financière. Le locataire n'a donc pas besoin d'autorisation, sous réserve que le bail ne l'interdise pas explicitement.

👉Pour un logement meublé ou vide, en résidence principale, la logique reste identique : accord écrit obligatoire, sauf clause contraire prévue au bail.