Investir en Provence : Marseille, 1 600 €/m² moins chère qu’Aix (et plus rentable)

Les prix marseillais plus dynamiques

Plus de 1 600 €/m² séparent les deux voisines provençales. Selon l’Observatoire PAP, le prix moyen atteint 4 998 €/m² à Aix-en-Provence, contre 3 364 €/m² à Marseille. Sur 5 ans, les prix ont grimpé de 12,1 % à Marseille, soit deux fois plus qu’à Aix (+ 5,8 %). Depuis, les deux villes ont pris des directions opposées. À Aix, les prix sont stables sur un an et reculent de 3,2 % sur 2 ans. À Marseille, ils progressent encore de 2,8 % sur un an.

👉Avantage Marseille : les prix y sont plus accessibles et leur hausse se poursuit.

Plus de biens à louer à Marseille

Dans les deux villes, 56 % des ménages sont locataires. À Aix-en-Provence, ce sont surtout les étudiants et les jeunes actifs qui cherchent à louer. Ils visent les petites surfaces du centre historique, où les biens se font rares. Les grands logements à loyer modéré sont encore plus difficiles à trouver. À Marseille, le marché est plus vaste.

👉Avantage Marseille : avec des prix d’achat plus bas, la rentabilité brute dépasse d’un demi-point celle d’Aix.

Marseille a plus de place pour s'agrandir

Entre 2017 et 2023, Aix-en-Provence a gagné plus de 7 200 habitants, soit une hausse de 5,1 %. Sur la même période, la population de Marseille a augmenté de 2,6 %, avec 22 700 habitants de plus. Aix profite d’un bassin d’emplois solide, porté par la zone d’activités des Milles, le technopôle de l’Arbois et l’université. Son principal handicap est le manque de terrains disponibles, qui freine la construction de logements.

Marseille a davantage de marge pour se transformer. L’opération Euroméditerranée continue de remodeler les quartiers situés au nord du centre-ville.

👉Avantage Aix-en-Provence : sa population augmente deux fois plus vite, grâce à un bassin d’emplois dynamique.

Score final : Marseille 2 - Aix-en-Provence 1

Ses prix restent plus accessibles et progressent plus vite, et un 2 pièces y rapporte 5,4 % brut, contre 4,9 % à Aix. C’est la ville à privilégier pour un investisseur qui cherche du rendement. Aix-en-Provence garde de sérieux atouts pour un acheteur qui veut constituer un patrimoine ou s’y installer : une population en hausse et un marché qui se stabilise.

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