Acheter en indivision

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Acheter en couple

Quelle que soit votre situation maritale, il faut savoir qu'un achat à deux, que vous soyez concubins, pacsés ou mariés, se fait toujours en indivision. Chacun devient propriétaire indivis du bien à hauteur de son apport dans l'acquisition. La répartition n'est pas nécessairement égale d'ailleurs. Elle est mentionnée dans l'acte de vente et elle doit correspondre à la réalité de vos apports respectifs, pour éviter tout conflit ultérieur avec votre partenaire.

Pierre et Nathalie achètent un 2 pièces de 200.000 euros. Nathalie apporte 50.000 euros d'économie et ils empruntent tous les deux le solde, soit 150.000 euros. Dans ce cas, Pierre est propriétaire à hauteur de la moitié du prêt, soit 75.000 euros et Nathalie à hauteur de 50.000 + 75.000 euros, soit 125.000 euros. Elle est donc propriétaire indivise à hauteur de 62,5 % et Pierre de 37,5 %.

Lorsque le bien est acquis par les deux époux mais financé en partie par des fonds propres à l'un des époux, le notaire doit en être préalablement informé. A cet effet, l'acte précise que l'achat est réalisé en partie avec les fonds propres de l'un des époux et il contient une clause d'emploi ou de remploi (voir ci-dessus).

Avec vos parents

Si vos parents souhaitent devenir propriétaires avec vous, l'acquisition se fait alors également en indivision. Mais attention, dans ce cas, les décisions concernant le bien doivent être prises en concertation avec les autres indivisaires. Certes, la règle de l'unanimité a été assouplie et seule aujourd'hui la vente du logement nécessite l'accord de tous. Il n'empêche, pour envisager un achat en indivision avec ses parents, il faut être sûr de bien s'entendre et généralement, cette solution est déconseillée sur du long terme.

Par ailleurs, s'agissant d'un investissement locatif, les loyers perçus sont partagés entre vous et vos parents au prorata de vos apports. Cela signifie que vos parents devront déclarer les sommes qui leur reviennent et qu'ils seront imposés à ce titre, ce qui peut ne pas leur convenir s'ils sont fortement imposés.

Aucun dispositif de défiscalisation n'est exclu dans ce cas et l'avantage fiscal est proportionnel à la part indivise de chacun.

Le démembrement de propriété

Juridiquement, la pleine propriété d'un immeuble est constituée de la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété. Le démembrement consiste à séparer ces deux droits. Ce mécanisme se retrouve par exemple à l'occasion d'une donation entre parents et enfants où l'usufruit est détenu par les uns et la nue-propriété par les autres.

Mais vous pouvez aussi décider d'acquérir ensemble en démembrant dès le départ la propriété. Cela peut présenter quelques avantages en matière de succession mais le principal inconvénient de cette formule est que vous n'avez droit à aucun dispositif de défiscalisation (Robien, Scellier, Borloo par exemple).

Pour aller plus loin...

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