Plus-values immobilières : profitez de la baisse d’impôt jusqu’au 31 août 2014

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04 Juin 2014 - Le calcul de la taxation de la plus-value immobilière est actuellement très avantageux puisque les vendeurs bénéficient d’un coup de pouce fiscal de 25 % qui allège l’impôt de plusieurs milliers voire dizaines de milliers d’euros ! Pour en profiter avec certitude, une seule condition : vendre avant le 1er septembre 2014. Explications.

Comme ont pu le constater les particuliers vendeurs, le niveau de taxation de la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier (logement, local d’activité, terrain, etc.) est particulièrement fluctuant !
Or, le calcul de l’impôt actuellement en vigueur, le plus avantageux depuis bien longtemps, est pour partie temporaire puisque l’abattement de 25 % s’applique seulement jusqu’au 31 août 2014 ! A partir du 1er septembre prochain, l’imposition des plus-values va donc de nouveau augmenter… sauf à ce que la mesure transitoire soit reconduite, ce qui est à ce jour très incertain.
En conséquence, pour profiter avec certitude de cet avantage fiscal, il faut signer l’acte définitif de vente au plus tard le 31 août 2014. Une vente durant en moyenne trois mois, il faut donc, idéalement, signer un compromis de vente en ce début juin 2014 ! Une vente expresse pouvant s'effectuer en deux mois, il reste donc encore deux à trois semaines pour trouver un acquéreur ; le temps presse !

Cet abattement exceptionnel de 25 % s'applique pour toutes les ventes immobilières (maison, appartement, local commercial ou professionnel, cave, box, etc.) sauf les terrains à bâtir.

Plus-values immobilières : des règles de taxation avantageuses d’ici le 31 août 2014

En vendant avant le 1er septembre 2014, vous économiserez plusieurs milliers d'euros de taxation sur la plus-value.

Abattement exceptionnel de 25 % : une baisse de l’impôt temporaire jusqu'au 31 août prochain

Entre le 1er janvier 2004, date de la dernière grande réforme, et le 1er septembre 2013, soit près d’une décennie, l’impôt sur la plus-value immobilière n’a cessé d’augmenter :

  • la taxation globale est passée de 26 % (16 % d’impôt sur le revenu + 10 % de prélèvements sociaux) à 34,5 % (19 % + 15,5 %) ;
  • le délai de détention pour qu’une plus-value soit exonérée est passé de 15 à 30 ans ;
  • une taxe sur les plus-values élevées (50.000 €), dite « surtaxe », est apparue.

Ces évolutions ont participé à la diminution du nombre de ventes. Pour « fluidifier » le marché, c’est-à-dire augmenter le nombre de biens mis sur le marché et, in fine, le nombre de ventes, la taxation a été réformée pour les ventes réalisées depuis le 1er septembre 2013.
Depuis cette date, le calcul est beaucoup plus incitatif et aboutit à un allègement substantiel de l'imposition au moyen :

  • d'un abattement pour durée de détention qui permet une exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention (les prélèvements sociaux restent dus pendant 30 ans) ;
  • d'un abattement exceptionnel de 25 % sur la plus-value imposable, c'est-à-dire après calcul de l'abattement pour durée de détention.

Si le calcul de l’impôt sur le revenu sur 22 ans est pérenne, l’abattement de 25 % est exceptionnel au sens où il est temporaire et ne s’applique qu’aux ventes réalisées (signature de l’acte définitif de vente) jusqu’au 31 août 2014. Il faut donc vendre d'ici cette date !

L’abattement de 25 % ne s'applique pas à une vente réalisée par le vendeur au profit :
- de son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une ou de plusieurs de ces personnes ;
- d'une personne morale (une SCI par exemple) dont le vendeur, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant de l’une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette vente.

Vendre avant le 1er septembre 2014, c’est économiser des milliers d’euros !

Comme le montrent les trois exemples ci-dessous, vendre d'ici le 31 août 2014, c'est réaliser une belle économie !

1) Un logement acheté il y a dix ans, en janvier 2004, au prix de 200.000 € est revendu cette année au prix de 350.000 €. Si la vente a lieu d’ici le 31 août, la taxation de la plus-value sera de 22.532 €. Au-delà, dès le 1er septembre, l’impôt grimpera à 30.367 €, soit près de 8.000 € de plus.

2) Un logement acheté 300.000 € il y a dix-sept ans, en janvier 1997, est revendu cette année au prix de 600.000 €. Si la vente a lieu d’ici le 31 août, la taxation de la plus-value sera de 30.953 €. Au-delà, dès le 1er septembre, l’impôt passera à 42.573 €, soit près de 11.620 € de plus.

3) Un logement acheté 700.000 € il y a vingt ans, en janvier 1994, est revendu cette année au prix de 1.500.000 €. Si la vente a lieu d’ici le 31 août, la taxation de la plus-value sera de 65.360 €. Au-delà, dès le 1er septembre, l’impôt augmentera à 88.432 €, soit 23.000 € de plus.

Vous pouvez calculer votre taxation sur la plus-value immobilière, avant le 1er septembre prochain comme après, en utilisant notre calculette.

Comment vendre avant le 1er septembre 2014 ?

La conjoncture, bien que difficile, reste favorable aux vendeurs :

  • le volume des ventes repart à la hausse, signe que les acheteurs sont de retour (ceux-ci bénéficient aussi de taux d'intérêt historiquement bas)  ;
  • les prix restent très élevés.

Comme le temps est compté pour bénéficier de l’abattement exceptionnel de 25 %, nous vous conseillons de mettre votre bien en vente immédiatement et :

  • de ne surtout pas surévaluer votre bien. Pour une estimation au plus juste, vous pouvez faire appel à notre service évaluation ;
  • d’appliquer les préceptes du « home-staging ». Désencombrer et dépersonnaliser les lieux mais aussi parfois effectuer quelques travaux qui peuvent déclencher un coup de cœur ou du moins une intention d’achat : refaire des peintures, réparer une installation électrique défectueuse, etc ;
  • de faire réaliser l’ensemble des diagnostics techniques obligatoires (plomb, amiante, performance énergétique, etc.) au plus vite pour renseigner au mieux les candidats acquéreurs. Pour faire effectuer vos diagnostics partout en France, vous pouvez faire appel à notre partenaire, Allodiagnostic, au 01 75 60 18 37 ;
  • de prendre immédiatement contact avec votre notaire pour qu’il vous expose très précisément les documents qu’il vous faudra annexer au compromis de vente. En effet, pour renforcer l’information de l’acheteur d’un bien en copropriété, la loi dite « Alur » a allongé la liste des pièces à fournir dont certaines doivent être obtenues auprès du syndic...ce qui rallonge le délai nécessaire à la constitution d'un dossier complet.

Pour tout savoir sur le calcul de la taxation de votre plus-value immobilière, vous pouvez consulter notre dossier sur les règles générales d'imposition ainsi que celui sur les cas d'exonération