Location sans DPE : une bombe à retardement pour les propriétaires

Le DPE : une obligation légale pour les propriétaires

Le DPE, ou diagnostic de performance énergétique, est un document essentiel dans toute location. Il informe le locataire sur la consommation énergétique et l’impact environnemental du logement. Avec les nouvelles obligations de la loi Climat (qui prévoit l'interdiction des logements G depuis le 1er janvier 2025), ce document est devenu d'une importance capitale.

Que risque un propriétaire sans DPE au moment du bail ?

Lorsqu’un propriétaire ne remet pas le DPE, les conséquences sont d’abord limitées... tant que le locataire ne réagit pas. Si le locataire décide de faire valoir ses droits, il peut :

1. Exiger la remise du DPE par voie judiciaire : une procédure souvent longue et décourageante ;
2. Faire établir le DPE lui-même : une démarche coûteuse, environ 150 euros ;
3. Demander au juge d'appliquer les sanctions prévues par la loi.

Logement classé G ou G+ : un risque de contentieux élevé

La sanction de la non remise du DPE dépend également de la classe énergétique réelle du bien. Si le logement classé G ou G+, c’est-à-dire les plus énergivores du marché, ce logement sera considéré comme indécent.

❓ Que peut faire le locataire devant un logement G ou G+ ?

1. Exiger des travaux de rénovation : Le propriétaire devra entreprendre des travaux pour au moins atteindre la classe F ;
2. Faire une demande d'astreinte (une somme prévue par jour de retard) ;
3. Demander une réduction de loyer : En attendant les travaux, le locataire peut réclamer une compensation financière pour la surconsommation énergétique.

Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G+ sont interdits à la location, mais peu de contentieux ont été enregistrés pour l’instant. Néanmoins, cela ne signifie pas que les propriétaires peuvent ignorer leurs obligations.

Logement classé F : des contraintes moins lourdes, mais réelles

Pour un logement classé F, la location reste autorisée jusqu’en 2028, mais ce statut de passoire thermique entraîne des restrictions pour le propriétaire :

1. Gel du loyer : Impossible de réviser annuellement le loyer ou de demander un complément de loyer dans les zones où un encadrement s’applique ;
2. Indemnisation potentielle : le locataire peut réclamer une compensation en cas de surconsommation énergétique.

Logement classé de A à E : peu de risques pour le propriétaire

Dans le cas d’un logement classé de A à E, les conséquences de l’absence de DPE sont plus limitées. Le locataire devra prouver un réel préjudice pour engager des démarches. En pratique, les contentieux sont rares dans ce cas de figure.

Propriétaires : que faire pour éviter les litiges ?

Les obligations autour du DPE peuvent sembler complexes, mais elles ne doivent pas décourager les propriétaires. Voici trois conseils pour rester en conformité et éviter les litiges avec vos locataires.

1️⃣ Refaire le DPE si nécessaire

Si votre DPE date d’avant juillet 2021, refaites-le sans attendre. Avec la nouvelle méthode de calcul, votre logement pourrait obtenir une note différente, souvent meilleure.

2️⃣ Anticiper les travaux d’amélioration

Un mauvais classement (F ou G) n’est pas une fatalité. Commencez par des petits travaux énergétiques dans vos parties privatives, comme le changement des radiateurs électriques. En copropriété, mettez le sujet à l’ordre du jour des assemblées générales.

3️⃣ Offrir une compensation financière si nécessaire

Si votre logement est classé G, pensez à proposer un geste financier pour compenser les surcoûts énergétiques de vos locataires. Cela peut prévenir d’éventuels litiges et améliorer vos relations locatives. On estime que la différence de consommation entre un logement F et un logement G est de l'ordre de 25 %. Mettez votre accord par écrit avec le locataire afin de préciser les montants et leur origine, en attendant les travaux.