Location : comment se défendre si le propriétaire garde (abusivement) votre dépôt de garantie ?

À la fin d'une location, le locataire a droit au remboursement intégral de son dépôt de garantie, sauf si des dégradations sont relevées lors de l'état des lieux de sortie. Dans ce cas, le propriétaire peut pratiquer des retenues sur cette somme pour couvrir les frais de remise en état du logement. Cependant, que le logement soit rendu en bon état ou non, le bailleur doit respecter des délais légaux pour la restitution du dépôt.

Quel est le délai légal pour restituer le dépôt de garantie ?

Lorsque vous quittez un logement en location, le propriétaire est tenu de vous restituer le dépôt de garantie dans un délai précis, défini par la loi. Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 :

• si l'état des lieux de sortie est conforme, le dépôt de garantie doit être rendu dans un délai d'un mois ;
• s'il y avait des dégradations, le propriétaire dispose d'un délai de deux mois pour effectuer les retenues nécessaires et vous restituer le solde.

Que faire si le propriétaire ne respecte pas le délai ?

Si le propriétaire ne vous a pas rendu le dépôt de garantie dans les délais impartis, vous pouvez exiger le paiement d'une pénalité. Celle-ci représente 10 % du loyer mensuel par mois de retard entamé.

👉 Pour obtenir le remboursement du dépôt de garantie et des pénalités éventuelles, voici les étapes à suivre :

1. envoyer une lettre de mise en demeure. Vous pouvez trouver des modèles de lettres gratuits sur des sites comme PAP.fr. Cette lettre rappelle au propriétaire son obligation de vous restituer le dépôt de garantie dans les délais légaux et l'informe des pénalités encourues en cas de retard ;
2. saisir la commission de conciliation. Si le propriétaire reste muet malgré la mise en demeure, vous pouvez saisir gratuitement la commission de conciliation. Une convocation vous sera envoyée, ainsi qu'au propriétaire, pour présenter vos arguments devant un conciliateur. Ce dernier tentera de trouver un accord à l'amiable ;
3. saisir le tribunal (en dernier recours). Si la conciliation échoue, vous pourrez saisir le tribunal qui tranchera le litige. Le juge pourra condamner le propriétaire à vous restituer le dépôt de garantie, ainsi qu'à vous verser les pénalités de retard et éventuellement des dommages et intérêts.

Comment le propriétaire peut-il justifier les retenues sur le dépôt de garantie ? 

Les retenues sur le dépôt de garantie ne sont pas discrétionnaires : le propriétaire doit justifier le principe et le montant de la retenue.

👉 L'état des lieux de sortie doit mentionner et décrire précisément les dégradations constatées, en les comparant à l'état des lieux d'entrée. C'est la pièce principale pour justifier les dégradations. Des photographies ou un constat d'huissier peuvent également être utilisés pour attester visuellement de l'état du logement et des dégradations.

Les devis ou factures de réparation/remise en état permettent de chiffrer le coût des travaux à effectuer.