Investissement locatif : Rouen, moins chère que Caen et un peu plus rentable

Caen plus chère et plus dynamique que Rouen

Sur le papier, les deux villes se ressemblent : 87 % de résidences principales, 3 % de résidences secondaires, plus de 80 % d’appartements et deux tiers de locataires. Rouen compte toutefois davantage de logements vacants (11 %, contre 9 %). C’est sur les prix que tout se joue. Selon l’Observatoire PAP, Caen s’affiche à 3 078 €/m², contre 2 760 €/m² à Rouen, un écart plus net pour les maisons (3 609 €/m², contre 2 839 €/m²). La dynamique penche aussi côté calvadosien : 13,6 % en 5 ans et 5,7 % sur un an, quand Rouen se limite à 2,2 % et 0,4 %.

👉Avantage Caen : un marché plus valorisé et nettement plus dynamique sur 5 ans.

Une location plus rentable à Rouen

Dans les deux villes, deux ménages sur trois sont locataires et la demande se concentre sur les petites surfaces, portée par les étudiants et les jeunes actifs. À Caen, les 2 pièces disponibles sont rares près du CHU et des campus desservis par le tram, ce qui tire les loyers vers le haut : 14 €/m² hors charges.

À Rouen, le choix est plus large et les loyers s’échelonnent de 530 € pour un meublé rive gauche à plus de 1 000 € pour un duplex avec terrasse à Boulingrin. Ce qui manque le plus : des 2 et 3 pièces rénovés, alors que les logements énergivores sortent peu à peu du marché locatif.

👉Avantage Rouen : à surface égale, un prix d’entrée plus bas qui procure une rentabilité brute légèrement supérieure (5,8 %, contre 5,6 %).

Potentiel de développement : Rouen gagne des habitants

Rouen a gagné 7 517 habitants entre 2017 et 2023 (6,8 %), un rythme presque deux fois plus rapide que Caen (3,8 %, à 109 400 habitants). Préfecture de la région Normandie, Rouen mise sur la reconquête des rives de Seine, avec l’écoquartier Flaubert, et sur la ligne nouvelle Paris-Normandie, qui doit la rapprocher de la capitale.

Caen n’est pas en reste : la Presqu’île se transforme en quartier mixte, le tram structure les déplacements et le projet de nouveau CHU conforte son rôle de pôle de santé et d’enseignement. Mais sa situation, à un peu plus d’une heure de Paris en train, donne à Rouen une longueur d’avance pour attirer les actifs franciliens.

👉Avantage Rouen : une croissance démographique plus forte et la proximité de Paris.

Score final : Rouen 2 Caen 1

La préfecture de région l’emporte grâce à un ticket d’entrée plus accessible, une rentabilité légèrement meilleure et une démographie plus vive. Ce verdict parle d’abord aux investisseurs en quête de rendement.

👉Pour un acheteur qui vise sa résidence principale ou la valorisation de son patrimoine, Caen garde de solides arguments : des prix en hausse de 13,6 % en 5 ans et un marché locatif tendu qui limite le risque de vacance.

Ces 3 annonces à Rouen coûtent moins cher qu'en agence

🏠 Appartement - Beauvoisine - 89 500 €

1 pièce de 23,68 m² en rez-de-chaussée, rénové, vendu meublé et équipé. Entrée privative, cave de 20 m². Loué en saisonnier, environ 9 000 € de revenus annuels annoncés.

🏠 Appartement - Rive droite - 185 000 €

3 pièces en duplex, 2 chambres, 61,5 m² loi Carrez (70 m² au sol). Très bon état, cuisine équipée, aucun vis-à-vis. Gare et fac de droit à moins de 10 min à pied.

🏠 Appartement - Saint-Marc - 222 500 €

3 pièces, 2 chambres, 71 m², séjour de 28 m² au parquet rénové, cuisine indépendante, cellier. Grand garage fermé et grenier, copropriété de 6 lots.