Passoire thermique : comment éviter les litiges avec votre locataire ?

L’interdiction de louer des passoires énergétiques met de nombreux propriétaires face à un véritable casse-tête. Si vous possédez un logement classé G, avec un locataire en place, mais que vous n’avez pas encore entamé de travaux, pas de panique : des centaines de milliers de propriétaires/locataires sont dans la même situation. Mais pour naviguer sereinement dans cette transition, il est crucial de bien connaître votre situation.

Comment être sûr que votre bien est une passoire ?

Le seul moyen d'être sûr de la classe énergétique de votre bien passe par le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : ce document détermine l'étiquette énergétique de votre logement, et donc vos obligations.

Si votre DPE est antérieur au 1er juillet 2021, sachez que celui-ci est devenu obsolète. La méthode de calcul ayant changé, un nouveau DPE pourrait vous éviter des travaux coûteux et même vous faire gagner des lettres. L'année dernière, pas moins de140 000 logements sont sortis du statut de passoire thermique grâce à un nouveau calcul du DPE (les petites surfaces en particulier).

👉 Refaire votre DPE est la première étape. Un logement correctement évalué pourrait vous permettre de sortir du classement G et d’échapper à certaines obligations légales.

Des actions simples et concrètes envers votre locataire

Vous avez établi que votre logement est effectivement une passoire thermique. A vous maintenant de prendre les bonnes décisions. La présence d’un locataire dans les lieux peut en effet compliquer la situation. Car si la loi impose des travaux aussi bien aux propriétaires occupants qu’aux propriétaires bailleurs, seuls ces derniers peuvent recevoir des sanctions par le biais de leur locataire.

⚠️ Une action en justice est possible, et voici les principales réclamations qu’un locataire peut faire :

• Exiger la réalisation de travaux de mise en conformité ;
• Demander une réduction de loyer si le logement est « non décent ».

Proposez un geste financier

Plutôt que d’attendre un contentieux, adoptez une approche proactive. Offrez une compensation financière pour la surconsommation énergétique, le temps de réaliser les travaux. Concrètement : Les logements G consomment environ 20 % de plus qu’un logement F. Une compensation partielle des factures, intégrée au bail via une clause temporaire, peut éviter des tensions.

Les locataires ne sont pas toujours enclins au conflit

La difficulté à trouver un logement, surtout en zone tendue, dissuade souvent les locataires d’engager des démarches judiciaires. La peur de perdre son logement est une préoccupation de tout locataire parisien, ou des grandes villes. Il s'agit donc d'agir de concert avec son locataire, en prenant la réforme en compte et en mettant tout en œuvre pour maintenir un équilibre.

Préparer l'avenir et la rénovation énergétique

La transition énergétique est inévitable. Ce n'est qu'une question de temps. Mais en tant que bailleur, en tant que propriétaire foncier, vous devez anticiper et mettre tout en œuvre pour que votre bien soit en conformité. Pour anticiper au mieux, voici les principales actions à mener :

• Sollicitez les aides financières : MaPrimeRénov’, prêts à taux zéro, certificats d’économies d’énergie... Faites-vous accompagner par France Rénov’.
• Proposez des travaux collectifs en copropriété : une intervention globale est souvent plus efficace qu’une action individuelle.
• Anticipez le budget des travaux : prévoir les dépenses dès maintenant facilitera leur répartition dans le temps.

🙋‍♀️ Avec anticipation et pragmatisme, vous pouvez préserver votre rentabilité locative tout en respectant les objectifs de rénovation énergétique.