Immobilier : pourquoi Paris ne profite (toujours) pas de la reprise en 2025 ?

Paris : + 3,4 % d'acheteurs, seulement en 2025 vs 2024

C’est un chiffre qui résume tout : selon l’Observatoire PAP, le nombre d’acheteurs actifs à Paris n’a progressé que de + 3,4 % au premier semestre 2025, contre + 9,5 % à l’échelle nationale. Et en comparaison, la région Grand-Est (la première du classement) performe à + 26,7 %, et quant à la Bretagne, c'est 17,3 % d'acheteurs en plus. Dans cette période marquée par un regain d’intérêt des primo-accédants et une détente sur les taux, la capitale reste donc un peu sur la touche.

🗣️ « Les régions les plus lentes à redémarrer sont celles où les prix au m² sont les plus élevés, et Paris est l'exemple par excellence », souligne Corinne Jolly, Présidente de PAP.

Le désamour post-Covid toujours d’actualité

Depuis 2020, Paris a vu son image se fissurer. Télétravail, envie d’espace, exode vers des villes moyennes… La pandémie a redistribué les cartes. Et même si la vie parisienne a repris son cours, l’envie de s’y installer, elle, n’est pas revenue à son niveau d’avant.

👉 Résultat : les prix y restent élevés, mais la demande s’est quelque peu effritée. Une équation qui ralentit les transactions et freine la reprise.

Des prix toujours trop hauts

À Paris, les prix n’ont pas suffisamment baissé pour compenser la hausse des taux. Or, en quelques années, la capacité d’emprunt des ménages a été sérieusement rognée. Même si les taux d'intérêt sont repassés autour des 3,20 % sur 20 ans (ils étaient à 4,50 % fin 2023), le pouvoir d’achat immobilier reste bien inférieur à celui de 2021 ou 2022.

👉 Pour les jeunes ménages ou les primo-accédants, c’est un vrai mur : même avec un bon dossier, acheter à Paris reste hors d’atteinte. Le budget d’achat ne suit pas l’évolution du marché parisien, et beaucoup se tournent alors vers la proche couronne ou changent de projet.

Les 5 arrondissements les plus chers

Une rentabilité locative sous pression

Ce qui joue aussi contre Paris, c’est la faiblesse de la rentabilité locative. Entre plafonnement des loyers, prix/m², régulation énergétique et fiscalité complexe, les investisseurs hésitent. Et sans investisseurs, une part importante du marché reste bloquée.

👉 Dans certains quartiers, les biens se vendent moins vite, notamment s’ils cumulent plusieurs « handicap » : classe énergie dégradée, étages sans ascenseur, etc.

Des acheteurs ultra-sélectifs

Les acheteurs ne sont pas absents… mais ils sont exigeants. À Paris, les primo-accédants se heurtent encore à des niveaux de prix élevés malgré la légère correction des dernières années. Et ceux qui ont le budget préfèrent parfois miser sur un bien d’exception ou chercher ailleurs, dans une ville limitrophe plus accessible.

👉 On visite, on compare, on négocie… mais on n’achète pas à n’importe quel prix. La reprise du marché ne signifie pas retour de l’euphorie.

Des vendeurs qui doivent s’adapter

Si vous vendez à Paris en 2025, vous entrez dans un marché exigeant, concurrentiel, lent. Pour séduire les acheteurs motivés, voici les trois clés :

1. Adoptez un prix juste, sans surestimation : Un prix « haut de fourchette » fera fuir immédiatement. Dans une capitale où l’offre abonde, un bien trop cher devient invisible.
2. Appuyez-vous sur les ventes réelles : Les données DVF (valeurs foncières) permettent de connaître les prix effectivement signés dans votre rue. Incontournable pour rester connecté au réel.
3. Évitez la marge de négociation artificielle : Les acheteurs repèrent vite les biens « surévalués volontairement », et ils les fuient. La marge de 3 à 5 %, pratiquée pendant les années fastes, n'a plus lieu d'être ici. Vous risquez par ailleurs de disparaître des radars, en franchissant un seuil symbolique (ex : 500 000 €, 600 000 €) car toutes les recherches (ou presque) ont lieu maintenant sur internet.