Immobilier : pas de flambée des loyers à Paris !

En 2018, les loyers des logements locatifs privés (hors meublés) augmentent de 1,5 % sur l’ensemble de l’Ile-de-France signale l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) dans un communiqué du 22 juillet 2019. A Paris, la hausse, toujours pour le parc privé hors meublés, s’établit à 1,7 % pour l’an dernier. Rappelons que l’Olap est une association agréée par le ministère de la Ville et du Logement chargée d’analyser les données du marché locatif en Ile-de-France

Loyers : progression limitée ? Les chiffres de l’Olap étaient très attendus. Notamment ceux qui concernent Paris. L’an dernier, l’encadrement des loyers de la loi Alur n’était plus en application dans la capitale, ce dispositif ayant été annulé par les tribunaux fin 2017. Nombre d’observateurs s’attendaient à une envolée, voire à une flambée qui manifestement n’ont pas eu lieu.

Les bailleurs jouent la modération. En fait, les propriétaires qui louent à Paris ont bien conscience du niveau élevé des loyers. Ils préfèrent les maintenir à un niveau raisonnable pour fidéliser leur locataire et sécuriser la location. Leur raisonnement : mieux vaut perdre quelques dixièmes de point de rendement pour réduire le risque de vacance locative subie, laquelle s’avère toujours très coûteuse.

© Olap

Un marché locatif toujours tendu. Pour autant, la hausse de 1,7 % des loyers parisiens en 2018 traduit un regain de tension sur ce marché très demandeur. La progression est en effet supérieure à celle de l’Indice de référence des loyers (IRL, la référence pour réviser les loyers), laquelle s’est établie à 1,2 % en 2018. Elle reste toutefois inférieure à celle de l’inflation, qui a atteint 1,8 % l’an dernier.

Les tarifs en Ile-de-France. Le reste de la région est un peu plus calme. En petite couronne, les loyers ont globalement progressé de 1,5 % en 2018, une hausse ramenée à 1,3 % en Grande Couronne. Des différences qui tiennent sans doute au caractère moins tendu de ces secteurs. La demande y reste supérieure à l’offre, mais dans une moindre mesure que dans la capitale.

Inflation sur la relocation ? Autre chiffre donné par l’Olap : la hausse des loyers à la relocation, autrement dit en cas de changement de locataire. En 2018, elle s’élève à 3,6 % sur l’ensemble de l’Ile-de-France. « Dans l’ensemble de l’agglomération, le loyer moyen des nouveaux emménagés s’établit à 19,3 €/m², traduisant une diffusion de la tension à tout le territoire régional », indique l’Olap.

© Olap

La relocation plus chère à Paris. Dans la capitale, les loyers à la relocation augmentent de 4,1 % en 2018 (25,6 €/m² moyen). Un chiffre qui pose question. Comme nous l’avions souligné lors de la sortie des données provisoires de l’Olap, mi-juin dernier, la hausse devrait être moins forte : à Paris, les loyers à la relocation sont encadrés depuis 2012 et le nouveau loyer ne peut pas être supérieur à l’ancien.

Des augmentations illégales ? En fait, la hausse à la relocation est permise si l’ancien loyer est très inférieur à ceux constatés dans le voisinage. « Certains locataires restant longtemps dans leur logement, le bailleur se retrouve dans cette situation à leur départ, d'où ces hausses supérieures à l'IRL, parfois très importantes, qui impactent la valeur moyenne », précisait l’Olap en juin dernier.

Travaux et hausses des loyers. La hausse à la relocation est également autorisée si le bien, entre deux locataires, fait l’objet de travaux. En 2018, le taux d’entretien amélioration atteint 25 % dans la capitale, contre 13,3 % en moyenne nationale selon l’Observatoire privé Clameur. En clair : un logement locatif sur quatre fait l’objet de travaux avant sa remise en location à Paris, c ontre un sept sur la France entière.

Pourquoi cette différence ? A Paris, le loyer moyen s’établit à 26,2 €/m2 fin 2018 selon Clameur. Du coup, les bailleurs ont les moyens de rénover leur bien. Ce qui n’est pas vraiment le cas dans de nombreuses villes françaises, qui connaissent des loyers beaucoup plus bas. A Brest, par exemple, le loyer est à 8,8 €/m² et l’effort d’entretien amélioration passent en dessous de 10 % d’après Clameur.

Marché locatif sous contrôle ? La vraie question, c’est de savoir si l’encadrement des loyers de la loi Elan, en vigueur depuis juillet 2019, va inverser la tendance. Il est trop tôt pour le dire. Mais le bilan de l’ancien dispositif supprimé en 2017 est plutôt mitigé. Selon l’Olap, il avait réduit les écarts de loyers et avait « en partie atteint son objectif d’élimination des excès », sans pour autant créer une baisse. Il avait aussi « accentué l’érosion du parc locatif privé », d’après l’Olap…