Immobilier : Louer Abordable, c’est bien plus rentable !

Louer en appliquant un loyer inférieur aux valeurs de marché moyennant un avantage fiscal : c’est le principe du dispositif Louer Abordable, autrement baptisé Cosse Ancien, du nom de sa créatrice, l’ancienne ministre du Logement, Emmanuelle Cosse, ou encore Louer Mieux du côté de l’Anah. Comment ça marche ? L’investisseur qui opte pour ce mécanisme bénéficie d’un avantage fiscal s’il s’engage à louer son logement sous certaines conditions : durée minimale de location à des locataires remplissant des conditions de ressources, loyers plafonnés, signature d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). La logique de ce système : plus la location affiche un caractère social, plus l’avantage fiscal est élevé. L’objectif étant de mieux loger les ménages modestes et surtout de rendre leurs loyers… plus abordables.

Abattement forfaitaire. Dans sa forme originelle, Louer Abordable repose sur un abattement forfaitaire de 30 à 85 % sur ses revenus locatifs en fonction du caractère intermédiaire, social ou très social des loyers pratiqués et de l’adresse du logement. A Paris, par exemple, le propriétaire-bailleur qui loue en dessous de 12,27 €/m² (barème 2021 en location sociale) profite d’un abattement de 70 %. Pour 1 000 € de loyers perçus, il n’est imposé que sur 300 €. Autres conditions à respecter pour profiter du Cosse Ancien/Louer Abordable : signer une convention avec l’Anah et respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire définis en fonction de l’adresse du logement selon le zonage classique des aides au logement (zones Abis/A, B1, B2 et C).

Echec. Louer abordable n’a jamais rencontré son public. En 2017, année de son lancement, 10 217 investisseurs en ont profité selon la Direction générale des finances publiques (DGFIP). Le nombre de bénéficiaires baisse au fil du temps pour tomber à plus ou moins 8 000 dossiers en 2020 et 2021. Alors que les créateurs du dispositif attendaient 15 000 projets par an en régime de croisière. Raisons de cet échec : Louer Abordable reste peu connu des bailleurs, les plafonds de loyers sont trop bas pour assurer une bonne rentabilité en secteur tendu. Pour le ministère du Logement, l’avantage fiscal, qui est calculé en fonction du taux marginal d’imposition (TMI), profite avant tout aux propriétaires les plus aisés et les plafonds de loyers en secteur détendu sont trop élevés par rapport au marché.

Loc’Avantage à la relance. Pour redonner de l’intérêt à ce dispositif, le ministère du Logement le transforme en réduction d’impôts et le rebaptise Loc’Avantages. Le principe : plus le loyer est décoté, plus l’avantage fiscal grimpe. Pour une décote de loyer de 15 % par rapport au marché (segment intermédiaire), l’investisseur qui opte pour la version Loc1 bénéficie d’une réduction d’impôts égale à 15 % du montant du loyer s’il loue lui-même et de 20 % s’il choisit l’intermédiation locative (IML ou location en passant par une agence immobilière à vocation sociale). Une décote de loyer de 30 % ouvre droit à une réduction d’impôts de 35 % (40 % en IML) en version Loc2. Sur le segment très social (Loc3), la décote de 45 % aboutit à une réduction d’impôts de 65 %, mais dans ce cas, il faut obligatoirement passer par l’IML.

Entrée en vigueur. Loc’Avantages est opérationnel dès le début de 2022. « La plateforme de dépôt des dossiers de l’Anah ouvrira le 1er avril 2022, mais tout bail prenant effet à partir du 1er janvier 2022 peut être éligible au dispositif » précise le ministère délégué au Logement. Lequel d’ajouter : « L’ancien dispositif Louer abordable continue de s’appliquer pour les demandes de convention déposées à l’Anah jusqu’au 28 février 2022, ainsi que pour les propriétaires réalisant des travaux et ayant déjà déposé leur demande de subvention ou eu un engagement financier de la part de l’Anah. » Loc’Avantages est programmé pour s’éteindre le 31 décembre 2024.

Equité et simplicité. En devenant une réduction d’impôts dès 2022, Loc’Avantages se veut plus juste. Le gain ne dépend plus du taux marginal d’imposition (TMI) ; c’est le même pour tous les bailleurs. « Cela permet de toucher aussi des propriétaires dont le TMI est faible, qui représentent plus du tiers du parc locatif privé », indique le ministère. Autre nouveauté : Loc’Avantages ne dépend plus du zonage et s’applique de la même façon quelle que soit l’adresse du bien, une simplification bienvenue. Calculer la décote de loyer devient aussi plus facile. Les propriétaires intéressés par Loc’Avantages pourront se baser sur les données des Observatoires des loyers ou se fier à la carte des loyers du ministère de l’Ecologie. Car la réduction d’impôts se calcule sur la base des loyers du marché.

Conditions de location. Les autres modalités de Loc’Avantages reposent sur une architecture peu ou prou similaire à celle de Louer Abordable. Les investisseurs, pour profiter du nouveau dispositif, doivent respecter des plafonds de ressources des locataires (ceux de la loi Pinel pour la version Loc 1 (location intermédiaire) et ceux du logement social pour les deux autres versions (Loc 2 et Loc 3). Il faut signer une convention avec l’Anah et respecter une durée minimale de location (six ans plus éventuellement trois ans). Le dispositif ne concerne que la location vide à usage de résidence principale. Loc’Avantage relève du régime fiscal des revenus fonciers.Le plafond d'imputation des déficits fonciers repasse en régime normal, soit 10 700 € par an, contre 15 300 € avec Louer Abordable. En tant que réduction d'impôts, Loc'Avantages entre dans le champ  du plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an.

Quel bénéfice financier ? Lors de l’annonce de la réforme, en novembre 2021, la ministre déléguée au Logement Emmanuelle Wargon expliquait que le nouveau dispositif allait « augmenter la rentabilité. L’investisseur peut ainsi gagner, selon les cas, de 0,5 à deux ou trois mois de loyers ». Pour appuyer sa réforme, le ministère a fourni à l’époque des exemples des gains offerts par Louer Abordable 2022.

• A Issy-les-Moulineaux (92), pour un T2 de 40 m² loué au prix du marché 940 € par mois, une location très sociale décote le loyer de 45 %, soit 517 € mensuels. Le propriétaire-bailleur, imposé à 30 % de TMI, bénéficie d’une réduction d’impôts de 65 % du loyer. Du coup, ses revenus locatifs annuels s’élèvent à 7 300 € après impôts, contre 4 300 € avec la version 2021 du dispositif et 6 000 € avec les valeurs du marché.
• A Toulon, un T4 de 100 m² loué par un propriétaire à 11 % de TMI se loue 1 009 € par mois au prix du marché. Avec une décote de 30 %, le loyer descend à 706 € mensuels. Compte tenu de la réduction d’impôts de 35 %, les revenus locatifs annuels s’établissent à 9 100 € (valeur de marché à 8 700 €, Louer Abordable 2021 à 7 600 €).

Immobilier et avantages fiscaux : les autres nouveautés en 2022

Pinel+ : connu. Avec la loi Pinel, les investisseurs dans le neuf bénéficient d’une réduction d’impôts de12 % du prix du bien sur six ans, 18 % sur neuf ans ou 21 % sur douze ans. A partir de 2023, ces taux vont descendre, sauf pour les logements qui répondent à des critères de qualité (Pinel+) : surface minimale (45 m² pour un T2 par exemple), respect des critères de la réglementation environnementale RE 2020 tels qu’ils seront pratiqués en 2025, présence obligatoire d’un espace extérieur et logement traversant à partir du T3.

Pinel Breton : prolongé. Pour bénéficier du dispositif Pinel, les investisseurs doivent obligatoirement acheter du neuf dans les secteurs dits tendus, soit les zones A bis, A et B1 du dispositif. Sauf en Bretagne, où l’éligibilité des programmes est déterminée au cas par cas, quartier par quartier, en fonction de la demande. Cette expérimentation dite Pinel Breton est prolongée jusqu’à la fin 2024 pour en faire une évaluation complète.

Censi-Bouvard : prorogé. Réservé aux investissements dans les résidences services pour étudiants, pour seniors et pour personnes handicapées, l’avantage fiscal Censi-Bouvard durera jusqu’à la fin 2022 alors qu’il devait initialement s’arrêter fin 2021. Avec ce dispositif, l’investisseur perçoit 11 % du prix du logement sur neuf ans.

Denormandie ancien : allongé. Les investisseurs qui achètent et rénovent un logement ancien dans les communes du programme Action Cœur de ville dans une opération de revitalisation du territoire peuvent bénéficier de l’avantage fiscal Denormandie ancien. Il compte pour 12 % du prix, travaux inclus, sur six ans, 18 % sur neuf ans, 21 % sur douze ans. Le gouvernement prolonge ce dispositif jusqu’à la fin 2023.