© Piotr Adamowicz/iStock/Getty Images Louer en appliquant un loyer inférieur aux valeurs de marché moyennant un avantage fiscal : c’est le principe du dispositif Louer Abordable, autrement baptisé Cosse Ancien, du nom de sa créatrice, l’ancienne ministre du Logement, Emmanuelle Cosse, ou encore Louer Mieux du côté de l’Anah. Comment ça marche ? L’investisseur qui opte aujourd’hui pour ce mécanisme applique un abattement forfaitaire de 30 à 85 % sur ses revenus locatifs en fonction du caractère intermédiaire, social ou très social des loyers pratiqués et de l’adresse du logement. A Paris, par exemple, le bailleur qui loue en dessous de 12,27 €/m² (location sociale) profite d’un abattement de 70 %. Pour 1.000 € de loyers perçus, il n’est imposé que sur 300 €. Autres conditions à respecter pour profiter du Cosse Ancien/Louer Abordable : signer une convention avec l’Anah et respecter des plafonds de ressources du locataire.
Echec. Louer Abordable n’a jamais rencontré son public. En 2017, année de son lancement, 10.217 investisseurs en ont profité selon la Direction générale des finances publiques (DGFIP). Le nombre de bénéficiaires baisse au fil du temps pour tomber à 8.505 en 2020. Alors que les créateurs du dispositif attendaient 15.000 projets par an en régime de croisière. Raisons de cet échec : Louer Abordable reste peu connu des bailleurs, les plafonds de loyers sont trop bas pour assurer une bonne rentabilité en secteur tendu. Pour le ministère du Logement, l’avantage fiscal, qui est calculé en fonction du taux marginal d’imposition (TMI), profite avant tout aux propriétaires les plus aisés et les plafonds de loyers en secteur détendu sont trop élevés par rapport au marché.
Louer abordable : la réforme en cinq points clés
- Jusqu’à la fin de 2021, l’avantage fiscal Louer Abordable offre aux investisseurs qui louent en dessous du prix du marché un abattement forfaitaire sur leurs loyers.
- En 2022, Louer Abordable devient une réduction d’impôts. Plus le loyer est bas par rapport au marché, plus cet avantage fiscal est important.
- Le nouveau dispositif est simplifié. Tous les logements sont éligibles au même avantage, quelles que soient leur adresse et l’imposition du bailleur.
- Les autres conditions restent inchangées. Les bailleurs devront respecter des plafonds de ressources des locataires et signer une convention avec l’Anah.
- Selon les calculs du ministère chargé du Logement, le nouvel avantage fiscal est plus rentable. Il représente, selon les cas, de 0,5 à 3 mois de loyers.
Relance. Pour redonner de l’intérêt à ce dispositif, le ministère le transforme en réduction d’impôts via un amendement déposé dans le Projet de loi de finances pour 2022. Le principe : plus le loyer est décoté, plus l’avantage fiscal grimpe. Pour une décote de loyer de 15 % par rapport au marché (segment intermédiaire), l’investisseur qui opte pour la nouvelle version de Louer Abordable bénéficie d’une réduction d’impôts égale à 15 % du montant du loyer s’il loue lui-même et de 20 % s’il choisit l’intermédiation locative (IML ou location en passant par une agence immobilière à vocation sociale). Une décote de loyer de 30 % ouvre droit à une réduction d’impôts de 35 % (40 % en IML). Sur le segment très social, la décote de 45 % aboutit à une réduction d’impôts de 65 %, mais dans ce cas, il faut obligatoirement passer par l’IML.
Equité. En devenant une réduction d’impôts dès 2022, Louer Abordable se veut plus juste. Le gain ne dépend plus du taux marginal d’imposition ; c’est le même pour tous les bailleurs. « Cela permet de toucher aussi des propriétaires dont le TMI est faible, qui représentent plus du tiers du parc locatif privé », indique le ministère. Autre nouveauté : la nouvelle mouture de l’avantage fiscal ne dépend plus du zonage et s’applique de la même façon quelle que soit l’adresse du bien, une simplification bienvenue. Calculer la décote de loyer devient aussi plus facile. Les propriétaires intéressés par Louer Abordable pourront se baser sur les données des Observatoires des loyers ou se fier à la carte des loyers du ministère de l’Ecologie.
| Avantage fiscal Louer Abordable version 2022 | Décote de loyer par rapport au marché | Taux de réduction d'impôts sans intermédiation locative (IML) | Taux de réduction d'impôts avec intermédiation locative (IML) |
| Location intermédiaire | - 15 % | 15 % des loyers perçus | 20 % des loyers perçus |
| Location sociale | - 30 % | 35 % des loyers perçus | 40 % des loyers perçus |
| Location très sociale | - 45 % | Uniquement en IML | 65 % des loyers perçus |
Conditions. Pour le reste, les modalités de la version 2022 de Louer Abordable ne changent pas. Les investisseurs devront appliquer des conditions de ressources des locataires (celles du logement social), signer une convention avec l’Anah et respecter une durée minimale de location (six ou neuf ans si le bien est rénové). Seule exception : le plafond d’imputation des déficits fonciers sur les revenus locatifs, fixé à 15.300 € par an aujourd’hui, est ramené au régime de droit commun en 2022, soit 10.700 € par an. Pas de quoi réduire l’attractivité du nouveau dispositif. Selon la ministre déléguée au Logement Emmanuelle Wargon, Louer Abordable 2022 « augmente la rentabilité. L’investisseur peut ainsi gagner, selon les cas, de 0,5 à deux ou trois mois de loyers ».
Bénéfice. Pour appuyer sa réforme, le ministère fournit des exemples des gains offerts par Louer Abordable 2022. A Issy-les-Moulineaux (92), pour un T2 de 40 m² loué au prix du marché 940 € par mois, une location très sociale décote le loyer de 45 %, soit 517 € mensuels. Le propriétaire-bailleur, imposé à 30 % de TMI, bénéficie d’une réduction d’impôts de 65 % du loyer. Du coup, ses revenus locatifs annuels s’élèvent à 7.300 € après impôts, contre 4.300 € avec la version 2021 du dispositif et 6.000 € avec les valeurs du marché. A Toulon, un T4 de 100 m² loué par un propriétaire à 11 % de TMI se loue 1.009 € par mois au prix du marché. Avec une décote de 30 %, le loyer descend à 706 € mensuels. Compte tenu de la réduction d’impôts de 35 %, les revenus locatifs annuels s’établissent à 9.100 € (valeur de marché à 8.700 €, Louer Abordable 2021 à 7.600 €).
Immobilier et avantages fiscaux : les autres mesures du gouvernement
Pinel+ : connu. Avec la loi Pinel, les investisseurs dans le neuf bénéficient d’une réduction d’impôts de12 % du prix du bien sur six ans, 18 % sur neuf ans ou 21 % sur douze ans. A partir de 2023, ces taux vont descendre, sauf pour les logements qui répondent à des critères de qualité (Pinel+) : surface minimale (45 m² pour un T2 par exemple), respect des critères de la réglementation environnementale RE 2020 tels qu’ils seront pratiqués en 2025, présence obligatoire d’un espace extérieur et logement traversant à partir du T3.
Pinel Breton : prolongé. Pour bénéficier du dispositif Pinel, les investisseurs doivent obligatoirement acheter du neuf dans les secteurs dits tendus, soit les zones A bis, A et B1 du dispositif. Sauf en Bretagne, où l’éligibilité des programmes est déterminée au cas par cas, quartier par quartier, en fonction de la demande. Cette expérimentation dite Pinel Breton est prolongée jusqu’à la fin 2024 pour en faire une évaluation complète.
Censi-Bouvard : prorogé. Réservé aux investissements dans les résidences services pour étudiants, pour seniors et pour personnes handicapées, l’avantage fiscal Censi-Bouvard durera jusqu’à la fin 2022 alors qu’il devait initialement s’arrêter fin 2021. Avec ce dispositif, l’investisseur perçoit 11 % du prix du logement sur neuf ans.
Denormandie ancien : allongé. Les investisseurs qui achètent et rénovent un logement ancien dans les communes du programme Action Cœur de ville dans une opération de revitalisation du territoire peuvent bénéficier de l’avantage fiscal Denormandie ancien. Il compte pour 12 % du prix, travaux inclus, sur six ans, 18 % sur neuf ans, 21 % sur douze ans. Le gouvernement prolonge ce dispositif jusqu’à la fin 2023.
