Louer en appliquant un loyer inférieur aux valeurs de marché moyennant un avantage fiscal : cest le principe du dispositif Louer Abordable, autrement baptisé Cosse Ancien, du nom de sa créatrice, lancienne ministre du Logement, Emmanuelle Cosse, ou encore Louer Mieux du côté de lAnah. Comment ça marche ? Linvestisseur qui opte pour ce mécanisme bénéficie dun avantage fiscal sil sengage à louer son logement sous certaines conditions : durée minimale de location à des locataires remplissant des conditions de ressources, loyers plafonnés, signature dune convention avec lAgence nationale de lhabitat (Anah). La logique de ce système : plus la location affiche un caractère social, plus lavantage fiscal est élevé. Lobjectif étant de mieux loger les ménages modestes et surtout de rendre leurs loyers plus abordables.
Abattement forfaitaire. Dans sa forme originelle, Louer Abordable repose sur un abattement forfaitaire de 30 à 85 % sur ses revenus locatifs en fonction du caractère intermédiaire, social ou très social des loyers pratiqués et de ladresse du logement. A Paris, par exemple, le propriétaire-bailleur qui loue en dessous de 12,27 €/m² (barème 2021 en location sociale) profite dun abattement de 70 %. Pour 1 000 € de loyers perçus, il nest imposé que sur 300 €. Autres conditions à respecter pour profiter du Cosse Ancien/Louer Abordable : signer une convention avec lAnah et respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire définis en fonction de ladresse du logement selon le zonage classique des aides au logement (zones Abis/A, B1, B2 et C).
Echec. Louer abordable na jamais rencontré son public. En 2017, année de son lancement, 10 217 investisseurs en ont profité selon la Direction générale des finances publiques (DGFIP). Le nombre de bénéficiaires baisse au fil du temps pour tomber à plus ou moins 8 000 dossiers en 2020 et 2021. Alors que les créateurs du dispositif attendaient 15 000 projets par an en régime de croisière. Raisons de cet échec : Louer Abordable reste peu connu des bailleurs, les plafonds de loyers sont trop bas pour assurer une bonne rentabilité en secteur tendu. Pour le ministère du Logement, lavantage fiscal, qui est calculé en fonction du taux marginal dimposition (TMI), profite avant tout aux propriétaires les plus aisés et les plafonds de loyers en secteur détendu sont trop élevés par rapport au marché.
Loc'Avantage et Louer Abordable : la réforme en cinq points clés
- En 2022, le dispositif Louer Abordable devient LocAvantages et prend la forme une réduction dimpôts. Plus le loyer est bas par rapport au marché, plus cet avantage fiscal est important. Les baux déposés à compter du 1er janvier 2022 peuvent bénéficier de LocAvantages.
- Jusquau 28 février 2022, lancienne mouture (Louer Abordable) reste opérationnelle. Elle offre aux investisseurs qui louent en dessous du prix du marché un abattement forfaitaire sur leurs loyers.
- Le nouveau dispositif LocAvantages est simplifié. Tous les logements sont éligibles à la même réduction dimpôts quelles que soient leur adresse et limposition du bailleur.
- Les autres conditions restent pour l'essentiel inchangées. Les bailleurs devront notamment respecter des plafonds de ressources des locataires et signer une convention avec lAnah.
- Selon le ministère du Logement, le nouvel avantage fiscal est plus rentable. Il représente, selon les cas, de 0,5 à 3 mois de loyers selon le ministère délégué au Logement.
LocAvantage à la relance. Pour redonner de lintérêt à ce dispositif, le ministère du Logement le transforme en réduction dimpôts et le rebaptise LocAvantages. Le principe : plus le loyer est décoté, plus lavantage fiscal grimpe. Pour une décote de loyer de 15 % par rapport au marché (segment intermédiaire), linvestisseur qui opte pour la version Loc1 bénéficie dune réduction dimpôts égale à 15 % du montant du loyer sil loue lui-même et de 20 % sil choisit lintermédiation locative (IML ou location en passant par une agence immobilière à vocation sociale). Une décote de loyer de 30 % ouvre droit à une réduction dimpôts de 35 % (40 % en IML) en version Loc2. Sur le segment très social (Loc3), la décote de 45 % aboutit à une réduction dimpôts de 65 %, mais dans ce cas, il faut obligatoirement passer par lIML.
Entrée en vigueur. LocAvantages est opérationnel dès le début de 2022. « La plateforme de dépôt des dossiers de lAnah ouvrira le 1er avril 2022, mais tout bail prenant effet à partir du 1er janvier 2022 peut être éligible au dispositif » précise le ministère délégué au Logement. Lequel dajouter : « Lancien dispositif Louer abordable continue de sappliquer pour les demandes de convention déposées à lAnah jusquau 28 février 2022, ainsi que pour les propriétaires réalisant des travaux et ayant déjà déposé leur demande de subvention ou eu un engagement financier de la part de lAnah. » LocAvantages est programmé pour séteindre le 31 décembre 2024.
Equité et simplicité. En devenant une réduction dimpôts dès 2022, LocAvantages se veut plus juste. Le gain ne dépend plus du taux marginal dimposition (TMI) ; cest le même pour tous les bailleurs. « Cela permet de toucher aussi des propriétaires dont le TMI est faible, qui représentent plus du tiers du parc locatif privé », indique le ministère. Autre nouveauté : LocAvantages ne dépend plus du zonage et sapplique de la même façon quelle que soit ladresse du bien, une simplification bienvenue. Calculer la décote de loyer devient aussi plus facile. Les propriétaires intéressés par LocAvantages pourront se baser sur les données des Observatoires des loyers ou se fier à la carte des loyers du ministère de lEcologie. Car la réduction dimpôts se calcule sur la base des loyers du marché.
Conditions de location. Les autres modalités de LocAvantages reposent sur une architecture peu ou prou similaire à celle de Louer Abordable. Les investisseurs, pour profiter du nouveau dispositif, doivent respecter des plafonds de ressources des locataires (ceux de la loi Pinel pour la version Loc 1 (location intermédiaire) et ceux du logement social pour les deux autres versions (Loc 2 et Loc 3). Il faut signer une convention avec lAnah et respecter une durée minimale de location (six ans plus éventuellement trois ans). Le dispositif ne concerne que la location vide à usage de résidence principale. LocAvantage relève du régime fiscal des revenus fonciers.Le plafond d'imputation des déficits fonciers repasse en régime normal, soit 10 700 € par an, contre 15 300 € avec Louer Abordable. En tant que réduction d'impôts, Loc'Avantages entre dans le champ du plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an.
Les infos détaillées, les conditions (loyers, ressources des locataires) ainsi que les simulations de réduction dimpôts sont disponibles sur le site de l'Anah.
Quel bénéfice financier ? Lors de lannonce de la réforme, en novembre 2021, la ministre déléguée au Logement Emmanuelle Wargon expliquait que le nouveau dispositif allait « augmenter la rentabilité. Linvestisseur peut ainsi gagner, selon les cas, de 0,5 à deux ou trois mois de loyers ». Pour appuyer sa réforme, le ministère a fourni à lépoque des exemples des gains offerts par Louer Abordable 2022.
- A Issy-les-Moulineaux (92), pour un T2 de 40 m² loué au prix du marché 940 € par mois, une location très sociale décote le loyer de 45 %, soit 517 € mensuels. Le propriétaire-bailleur, imposé à 30 % de TMI, bénéficie dune réduction dimpôts de 65 % du loyer. Du coup, ses revenus locatifs annuels sélèvent à 7 300 € après impôts, contre 4 300 € avec la version 2021 du dispositif et 6 000 € avec les valeurs du marché.
- A Toulon, un T4 de 100 m² loué par un propriétaire à 11 % de TMI se loue 1 009 € par mois au prix du marché. Avec une décote de 30 %, le loyer descend à 706 € mensuels. Compte tenu de la réduction dimpôts de 35 %, les revenus locatifs annuels sétablissent à 9 100 € (valeur de marché à 8 700 €, Louer Abordable 2021 à 7 600 €).
Immobilier et avantages fiscaux : les autres nouveautés en 2022
Pinel+ : connu. Avec la loi Pinel, les investisseurs dans le neuf bénéficient dune réduction dimpôts de12 % du prix du bien sur six ans, 18 % sur neuf ans ou 21 % sur douze ans. A partir de 2023, ces taux vont descendre, sauf pour les logements qui répondent à des critères de qualité (Pinel+) : surface minimale (45 m² pour un T2 par exemple), respect des critères de la réglementation environnementale RE 2020 tels quils seront pratiqués en 2025, présence obligatoire dun espace extérieur et logement traversant à partir du T3.
Pinel Breton : prolongé. Pour bénéficier du dispositif Pinel, les investisseurs doivent obligatoirement acheter du neuf dans les secteurs dits tendus, soit les zones A bis, A et B1 du dispositif. Sauf en Bretagne, où léligibilité des programmes est déterminée au cas par cas, quartier par quartier, en fonction de la demande. Cette expérimentation dite Pinel Breton est prolongée jusquà la fin 2024 pour en faire une évaluation complète.
Censi-Bouvard : prorogé. Réservé aux investissements dans les résidences services pour étudiants, pour seniors et pour personnes handicapées, lavantage fiscal Censi-Bouvard durera jusquà la fin 2022 alors quil devait initialement sarrêter fin 2021. Avec ce dispositif, linvestisseur perçoit 11 % du prix du logement sur neuf ans.
Denormandie ancien : allongé. Les investisseurs qui achètent et rénovent un logement ancien dans les communes du programme Action Cur de ville dans une opération de revitalisation du territoire peuvent bénéficier de lavantage fiscal Denormandie ancien. Il compte pour 12 % du prix, travaux inclus, sur six ans, 18 % sur neuf ans, 21 % sur douze ans. Le gouvernement prolonge ce dispositif jusquà la fin 2023.