Immobilier : l’impact caché de la taxe foncière

La taxe foncière, c’est un impôt local qui pèse lourd. D’après une étude du courtier en prêts immobiliers Meilleurtaux publiée le 13 août 2021, cette contribution versée par les propriétaires de résidences principales ou secondaires mais aussi par les investisseurs en locatif « coûte en moyenne et par logement 101 € par mois contre 92 € en 2018 et 98 € en 2020. » Une tendance à la hausse déjà observée par l’Observatoire de l’Union nationale de la propriété immobilière. Dans une étude parue à l’automne 2020, cette organisation constate que la taxe foncière progresse de 31,42% entre 2009 et 2019. Sur cette période, l’inflation s’établit à 10,80% et la hausse des loyers à 9,96%, toujours selon l’UNPI.

Palmarès. D’après Meilleurtaux, certaines villes ont la main plus lourde que d’autres. Montpellier remporte la palme de la ville la plus onéreuse avec une taxe foncière mensualisée à 128 €, suivie par Nîmes et Angers à 125 € et par Bordeaux et Le Havre à 124 €. La moins chère des vingt villes passées au crible par le courtier : Paris, avec un montant moyen limité à 62 € par mois. Une hiérarchie peu ou prou confirmée par l’UNPI. Cette organisation a établi en 2020 un classement du taux d’imposition selon les villes. Le Havre, Montpellier et Nantes forment le trio de tête, Paris confirmant son statut de ville la plus raisonnable.

Inflation. Faut-il craindre de prochaines augmentations ? Certes, l’UNPI remarque une tendance à la modération sur la période 2019/2020, juste avant les municipales. Le cabinet FSL, spécialiste des collectivités locales, observe une quasi-stabilité de la taxe foncière en 2021 dans une étude datée de mai dernier. Mais la prochaine réforme des valeurs locatives, prévue pour 2026, risque d’entraîner des hausses. Et la disparition de la taxe d’habitation déséquilibre les finances de nombreuses communes qui pourraient être tentée d’alourdir la taxe foncière malgré la promesse de l’Etat de compenser le manque à gagner.

Mensualité. Surtout, Meilleurtaux met en avant l’impact de la taxe foncière sur les finances des emprunteurs. Et là, ça peut faire mal. « A Nîmes ou Saint Etienne, si l’on veut financer une surface de 70m², l’acquéreur pourra emprunter sur vingt ans hors assurance à 1,10% et versera respectivement une mensualité de 675€ et 499€ » explique Maël Bernier, directrice de la communication du courtier. « Mais lorsque l’on ajoute le poids de la taxe foncière sur le crédit immobilier, c’est comme si le Nîmois ou le Stéphanois empruntaient à 2,90%. Et au lieu de douze mois de crédit, ils paient l’équivalent de quatorze mois ! »

© Meilleurtaux.com

Adresse. La question, pour les emprunteurs, est d’autant plus importante que nombre d’entre eux quittent les métropoles pour s’installer dans les villes moyennes. « Ce sont ces dernières qui enregistrent aujourd’hui, en majorité, les taxes foncières les plus élevées » estime Meilleurtaux. Autre point : les travaux de rénovation ou l’installation d’une piscine augmentent la valeur locative d’un logement, laquelle sert à calculer la taxe foncière… « Ceux qui rénovent ont intérêt à bien évaluer leur nouvelle valeur locative pour éviter les mauvaises surprises » avertit Pierre Hautus, directeur général de l’UNPI.  

Investissement. Les propriétaires-bailleurs sont eux aussi concernés. S’ils peuvent déduire la taxe foncière de leurs revenus locatifs, ils doivent d’abord la payer. Or elle compte en moyenne pour 2,3 mois de loyer et parfois trois mois estime l’UNPI. Certains bailleurs modestes, notamment là où les loyers sont les plus bas, ont du mal à faire face. Idem pour les propriétaires-occupants comme les seniors avec de petites retraites. « Des ménages prennent un crédit, d’autres vont s’installer dans une ville moins chère et dans les cas extrêmes, des propriétaires sont contraints de vendre » pointe Pierre Hautus.

Anticiper. Les acheteurs de résidence principales, les particuliers qui rénovent ou encore les investisseurs ont tout intérêt à se renseigner avant de lancer leur projet, par exemple en lisant notre dossier sur la taxe foncière. Attention également aux plans de financement trop tendus. Mieux vaut garder une marge de manœuvre. C'est d'ailleurs un atout pour décrocher le prêt. « De plus en plus, les banques demandent, en plus de l’apport personnel, une épargne résiduelle qui permettra de faire face à d’éventuels imprévus financiers » indique Julie Bachet, directrice générale du courtier Vousfinancer.  

Précautions. Cette question de taxe foncière donne aussi l’occasion de rappeler qu’un projet immobilier doit toujours s’envisager de façon globale, en prenant en compte tous les aspects financiers. Entre autres exemples, ceux qui font construire ou qui s’offrent une piscine sont redevables de la taxe d’aménagement. En copropriété, il ne faut jamais oublier les charges. Attention également au financement de la rénovation, notamment pour les propriétaires-bailleurs. Avec la loi Climat et Résilience adoptée cet été, les logements classés G, F et E sur le diagnostic de performance énergétique seront progressivement interdits à la location.